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2012年初,天津人王先生来到了本市某房地产项目售楼处,售楼小姐将其带到制作精良的巨大沙盘前,详细推介了如同建在大花园中的“美丽房屋”。沙盘中展示的预售房屋附近优美的环境和景观深深打动了王先生,王先生很快就与开发商签订了《商品房买卖合同》,随后支付了全部购房款以及维修基金、契税等费用。
但烦恼接踵而来,2012年7月,王先生到正在建设中的商品房施工现场看房,发现曾在沙盘上看到的亭台楼榭和绿树草坪全都不见了,取而代之的是一座土建变电站,该变电站足有两层楼高,距离王先生的房屋只有不到十米远。王先生大吃一惊并立即与开发商进行交涉,就在交涉过程中,王先生的房屋前又建了一个箱式变电站。王先生在与开发商经过近两年的交涉后,最终因无法达成一致,于今年3月向天津市东丽区人民法院提起诉讼,要求解除房屋买卖合同返还购房款并赔偿损失。
律师接受委托后向天津市城建档案馆调取了涉诉楼盘的规划详图,发现开发商提交的设计图纸中原本就有土建变电站,但是没有箱式变电站,而开发商在其售楼沙盘中既没有标示土建变电站也没有标示箱式变电站,更未就箱式变电站的设计变更向王先生履行告知义务。
案件审理中,律师向法庭出示了沙盘的照片、涉诉房屋周边实景照片以及在城建档案馆调取的设计图纸等证据,提出开发商在其沙盘上所作标示和对房屋周边环境的描述正是对王先生签订购房合同和所购商品房价格产生重大影响的因素,并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,要求开发商承担违约责任。法院采纳了律师的意见,判决开发商与王先生解除购房合同返还购房款等费用,并赔偿王先生的经济损失。
在开发商存在的各种商品房销售失范行为中,沙盘陷阱是非常典型的一类。预防此类风险的重点是要取得并保存好相关证据,显然在购房时对沙盘进行拍照、对售楼人员就房屋销售所做说明进行录音或将有关说明写入合同补充内容等都是购房者保全证据和依法维权的有效手段。(蒋宏建丁斌)