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【摘要】
2014年5月,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,百城住宅均价为10978元/平方米,环比下跌0.32%,为自2012年6月连续环比上涨23个月后首次环比下跌。价格的下跌蕴含着市场内在的变化。本文将从宏观经济、调控政策、货币与信贷政策、市场存量及消费者预期角度分析影响房价变化的因素,并对典型城市的房价变化情况及市场供需特点进行深入分析。从不同城市来看,一线城市今年以来市场供大于求,房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧,厦门、南京等热点二线城市市场整体上行,价格保持上涨;杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调,且供大于求矛盾严峻,房价下调压力仍存在;温州、海口等二线城市市场持续下行,房价下跌幅度明显。三线城市房地产市场分化,房价下跌城市数量增多,其中保定、廊坊等河北省三线城市受益于“京津冀”首都经济圈等城市发展规划,房价上涨明显;汕头、淮安、台州等三线城市早期房价上涨明显,但后期房价下行;南通、常州、江阴、马鞍山等三线城市房价整体持续下跌。
整体来看,目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳,全面结构改革力促经济实现有质量的增长,货币政策保持稳健并适时预调微调,城镇化进程有序推进,房地产市场基本面尚未改变。从短期供需情况看,市场供应增加,成交明显回落给房企销售带来较大压力,近期部分企业加大推盘力度并调整定价策略,如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度;这些以价换量的措施有利于促进市场成交,但一定程度上促使房价下降。同时,央行、地方政府陆续出台部分政策,积极引导市场预期。5月12日,“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化,支持首次购房按揭贷款,提高贷款效率;部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求;6月9日,央行决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点,有助于提升市场信心;另外,新华社连发评论正确引导市场预期,多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。
【报告要点】
1.百城价格连续上涨近两年后首跌,不同城市分化加剧
2.房价变化影响因素分析
(1)经济发展:经济增速放缓,结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加,经济下行压力依然较大
(2)调控政策:整体调控更趋市场化,调控政策微调城市增多,消费者观望影响量价
(3)货币与信贷:整体稳健,近期定向宽松
(4)市场存量:短期库存攀升、出清周期延长,土地存量大,去化压力突出
(5)市场预期:预期转向,短期内需求端观望情绪较浓
3.典型城市房价分析
(1)一线城市:今年以来整体供大于求,库存攀升,出清周期延长,房价涨势减缓
(2)二线城市:房地产市场分化加剧,不同城市价格走势差异较大
(3)三线城市:房地产市场分化,多数城市量价下行
近期部分专题报告:
政策类:
2014年6月12日,政策调整仍保持底线,沈阳全面取消限购被叫停
2014年6月5日,重保障、保自住、抑投资、政策灵活控底限
2014年6月3日,楼市刺激,松绑限购效果较明显
2014年5月20日,从“辽宁模式”看我国的棚户区改造
2014年5月15日,“央五条”解读:支持个人住房贷款,释放刚需平稳预期
2014年4月29日,南宁限购现“松绑”,“分类调控”成主流
2014年4月2日,长效机制推进:不动产登记时间表公布6月出台《登记条例》
2014年4月1日,解说新型城镇化规划
2014年3月24日,再融资放开、优先股试点,企业竞争面临新格局
2014年3月13日,两会解读:新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展,长效机制稳步推进
2014年3月12日,“宁七条”解读:二线城市调控再收紧,土地、监管齐加码
2014年2月28日,集体土地流转的探索、方向与影响
2014年1月24日,北京市自住型商品房详解
2013年12月31日,2013年中国房地产政策盘点:宏观稳,微观活,不同城市有保有压
2013年12月16日,中央经济和城镇化工作会议解读:全面深化改革将落地,行业面临挑战增多,新型城镇化带来发展机遇
市场类:
014年6月16日,信贷与供求因素主要影响住宅价格走向,城市分化加剧
2014年6月13日,2014年1-5月全国房地产开发经营数据解读
2014年6月6日,海外重点城市房产市场系列解读(英美篇)
2014年6月6日,2014年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
2014年6月6日,2014年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究
2014年4月21日,部分城市楼市降价专题解读
2014年4月14日,区域联动加强将进一步促进核心城市周边中小城市经济及房地产业快速发展
2014年4月11日,2014年一季度中国房地产市场研究报告
2014年3月20日,2013热销楼盘需求特征与营销策略专题研究
2014年3月10日,各类城市现分化,部分三四线城市房地产市场过剩风险需警惕
2014年1月2日,2013年百城房价盘点:不同城市走势分化,7城涨幅超过20%
2013年12月20日,领航2013年中国房地产市场标杆——热销楼盘与企业策略剖析
2013年12月20日,中国房地产市场2013总结&; 2014展望
【报告正文】
一、百城价格连续上涨近两年后首跌,不同城市分化加剧
(1)百城和十大城市:环比连续上涨近两年后首次下跌,十大城市跌幅低于百城
百城均价环比连续上涨近两年后首次下跌。2014年5月百城住宅均价为10978元/平方米,环比下跌0.32%,为自2012年6月连续环比上涨23个月后首次环比下跌;同比连续上涨18个月但涨幅持续收窄至7.84%。十大城市环比连续上涨23个月后首跌,跌幅略低于百城。5月十大城市住宅均价为19605元/平方米,环比下跌0.18%,同比方面,进入2014年以来,十大城市均价同比涨幅逐月收窄,由2013年12月的17.56%降至13.97%。
季度累计涨跌来看,2014年1季度涨幅明显缩小,其中百城均价累计上涨1.56%,较去年4季度缩小1.08个百分点,十大城市均价累计上涨3.00%,较去年4季度收窄1.48个百分点;4-5月百城均价累计下跌0.22%,十大城市涨幅缩小至0.21%。
(2)不同梯队:1-5月一线城市累计上涨,二三线城市下跌,5月单月各类城市均现小幅下跌
今年以来一线城市的住宅价格累计上涨3.26%,二三线城市下跌。具体来看,今年以来一线城市住宅价格累计上涨3.26%,超过全国平均水平1.92个百分点,其中北京累计上涨6.38%,上海、广州、深圳累计涨幅均在4%以内;二三线城市住宅价格累计下跌,跌幅分别为0.23%和0.34%。从不同梯队城市的月平均涨幅来看,2014年1-4月一线城市保持上涨但涨幅明显缩小,二三线城市出现下跌;5月各线城市均环比小幅下跌,其中一线城市跌幅低于二三线城市。
(3)不同城市表现:房价下跌城市数量增多且价格变化呈现区域分化
同比来看,5月同比下跌城市数量增多,上涨城市整体涨幅小且逾半数城市涨幅在10%以内。2014年5月,31个城市房价同比下跌,较上月增加13个;69个城市房价同比上涨,涨幅整体缩小,其中36个城市涨幅在5%以内,19个城市涨幅在5%-10%之间;12个城市涨幅介于10%-20%之间,仅北京、厦门两个城市涨幅超过20%。
环比来看,价格变化呈现区域分化,长三角和珠三角六成以上城市价格下跌。分区域来看,2014年5月,长三角和珠三角区域住宅价格下跌的城市占比超过六成分别为69%、60%,较上月均明显增加;环渤海区域价格下跌的城市占45%,占比较上月也明显扩大。长三角区域的26个城市(含县级市)中,有18个城市住宅价格环比下跌,张家港、嘉兴跌幅超过2%;环渤海区域的20个城市中,9个城市环比下跌,日照、秦皇岛跌幅在2%以上,其他城市跌幅在1.5%以内;珠三角区域的15个城市中,9个城市环比下跌,汕头下跌3.64%,其他城市跌幅在1.7%以内。
二、房价变化影响因素分析
1、经济发展:经济增速放缓,结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加,经济下行压力依然较大
中央连续第二年将经济预期目标预定为7.5%,较2013年的实际增速低0.2个百分点,在保持合理的经济增长速度的同时,注重调整优化经济结构。一季度,GDP增速为7.40%,在全年预期目标以内。今年居民消费价格涨幅将控制在3.5%左右,5月CPI同比上涨2.5%,较上月扩大0.7个百分点,通货膨胀压力不大。5月采购制造业采购经理指数(PMI)为50.80%,比上月微升0.4个百分点,虽仍在荣枯线徘徊,但连续3个月回升。整体来看,2014年,我国经济增长趋于放缓,结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加,经济下行压力依然较大。
2、调控政策:整体调控更趋市场化,调控政策微调城市增多,消费者观望影响量价
房地产调控更趋市场化,各地调控因地制宜,分类指导。2013年初“国五条”全面收紧,但下半年以来,不同城市分类调控趋势显著,调控方向及力度呈现差异。相较于去年“坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述,2014年中央对于短期房地产调控政策更加重视其持续稳定性。“分类指导”、“双向调控”成为2014年房地产调控总基调。
调控政策微调城市增多,消费者观望影响量价。2014年以来,房地产市场整体明显降温,中央未出台刺激市场的行政调控政策,部分库存攀升、去化压力较大的城市则对政策进行微调,如扬州、宣城、芜湖等放宽公积金政策刺激楼市,无锡、海口放宽购房落户政策,南宁定向放开部分区域限购政策,更有天津滨海区、沈阳放松甚至取消限购的传闻。随着房地产市场继续分化,未来更多城市对地方调控进行微调的可能性仍存在。在整体调控更趋市场化,地方调控政策微调的背景下,部分城市需求端的消费者观望情绪较浓,进一步影响市场量价走势。
3、货币与信贷:整体稳健,近期定向宽松
(1)货币政策:货币政策保持稳健,新增贷款稳步增加
2014年5月,广义货币(M2)同比增速为13.4%,较上月扩大0.2个百分点,增速略超预期;1-5月增速平均为13.0%(政府工作报告中全年13%的既定目标),该增速水平总体平稳。新增人民币贷款方面,一季度,新增人民币贷款3.01万亿元,同比增长9.4%,其中3月新增人民币贷款1.05万亿元,创近四年最高水平;4-5月新增1.65万亿元,比去年同期增长12.6%,其中5月新增人民币贷款8708亿元,同比增长30%。
(2)信贷政策:年初信贷收紧影响市场量价,中央明确支持首套、定向降准推动后市预期向好
销售额与个人按揭贷款增速基本保持一致,第一季度各项指标增速均明显下降。据中国指数研究院研究发现,货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显,信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看,销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011年,信贷政策趋紧,个人按揭贷款持续负增长,而销售面积、销售额均保持低位增长。去年6月以来,我国信贷政策逐渐趋紧,个人按揭贷款同比增速下滑。2014年1-5月,个人按揭贷款5342亿元,同比下降1.2%,较1-4月缩小1.9个百分点。
2014年初房地产信贷紧缩,个人按揭贷款同比增速明显下滑。2014年年初我国信贷有所紧缩,据中国人民银行公布,截至3月底本币房地产贷款余额15.4万亿元,同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%,为2012年以来房地产贷款余额增速首次出现同比增速回落。同时,一季度多家银行纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,房贷审速度有所放缓甚至暂停房贷业务。从资金来源来看,4月个人按揭贷款仅1077亿元,同比大幅下降11.4%。但5月个人按揭贷款为1104亿元,同比增长7.7%,个人按揭贷款情况有所好转。
近期,央行公布“央五条”支持个人住房贷款,此后央行决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点,均有助于稳定市场预期。后期房地产信贷方面或较年初有所好转。
4、市场存量:短期库存攀升、出清周期延长,土地存量大,去化压力突出
(1)市场短期库存量继续上升,出清周期持续延长
短期来看,库存及出清周期的延长带来价格下跌。2014年5月,10个代表城市的可售面积达8151万平方米,为2010年来首次超过8000万平方米,较去年同期增长21.0%。出清周期来看,5月10个代表城市的平均出清周期为15.8个月,连续第9个月上升,较上月延长1.4个月,较去年同期延长6.6个月。
(2)因前两年土地成交量大,2013年底开始市场短期供应加大
前两年土地市场成交量大,房地产市场短期供应充足,需求释放有限。2012年全国300个城市共成交各类用地22.1亿平方米,住宅用地10.2亿平方米,其中下半年对应量分别为13.2亿、6.3亿平方米。2013年全年各类土地共成交27.4亿平方米,同比增长24.15%,住宅用地13.4亿平方米,同比增幅超过30%。前两年土地成交量较大,短期内商品房市场供应充足,而2014年以来,信贷收紧、市场观望等因素一定程度上抑制需求释放,商品房市场短期供大于求,市场整体下行。
(3)部分二三线城市土地供应充足,中长期过剩风险显著
部分二三线城市土地供应充足,消化时间较长,房价上涨空间有限;少数大城市供不应求,价格涨幅大,城市之间市场分化。鄂尔多斯(行情, 问诊)和营口过去几年土地市场较热,待开发土地消化时间远超过其他城市,供应过剩风险凸显。大连等城市土地消化时间较长,接近5年,供应压力突出,而需求增长缓慢,房价上涨空间有限,2010年6月-2013年12月房价累计仅上涨11.6%,低于多数二线城市。南通、宁波土地消化时间分别为4.8和5.2年,过剩风险需警惕。佛山、昆明、嘉兴、青岛等二三线城市同样土地存量较大,所需消化时间偏长,中长期风险突出。
5、市场预期:预期转向,短期内需求端观望情绪较浓
2014年初,宏观经济增速放缓,货币政策没有明显放松,房地产信贷依然偏紧;“市场下行、房价下跌、地方政府救市”等声音增多,对房地产政策进行微调的城市有所增加,如铜陵、芜湖、扬州放松公积金政策,部分中小城市房地产政策放松预期继续升温。房企资金紧张,回款压力攀升,房企加大推盘力度并调整定价策略以适应市场变化,如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度;但需求端的消费者对市场下行预期依然强烈,短时间内需求较为疲弱。
另外,自住型商品房的试点和推广也一定程度上分流了部分中低端普通商品住宅的需求。自去年10月北京自住型商品房概念提出以来,至今已有8个项目入市,总供应量达到近1.5万套。自住型商品房因其价格优势受到了购房者尤其是刚需购房者的追捧。从政府目前对自住房的供应计划来看,未来一段时间,供应力度将不断加大,这不仅分流了一部分刚性购房需求,也造成目前需求观望程度不断加深。住建部4月召开的共有产权住房试点城市座谈会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市,市场观望情绪将进一步在全国扩散。
三、典型城市房价分析
1.一线城市:今年以来整体供大于求,库存攀升,出清周期延长,房价涨势减缓
(1)今年以来一线城市房价涨势减缓且内部分化
一线各城市房价涨幅显著,今年以来涨势减缓且内部分化。2013年5月,北京房价达33472元/平方米,位居百城之首;上海和深圳房价分别为32388元/平方米和30890元/平方米,位列其后,广州价格为18506元/平方米,均远高于百城均价(10978元/平方米)。2012年6月百城房价指数止跌,以此为基点,一线城市累计涨幅突出。同比2013年5月,各一线城市均同比上涨,其中北京涨幅超过20%,其他城市涨幅也在百城平均水平以上。2014年以来,市场整体降温,一线城市房价涨势减缓且内部出现分化,北京累计上涨6.38%,上海累计上涨3.61%,均超过百城平均水平;广州、深圳涨势明显减缓,今年以来分别累计上涨1.14%、0.98%。
(2)供大于求,库存攀升,出清周期延长
供求对比:一线城市整体供大于求,北京最突出
2014年以来,除深圳外,其他城市住宅市场均供大于求,北京最突出。2014年1-5月,北京月均新批上市79万平方米,同比增幅高达149%,高出2009-2011年各年同期水平,处于近五年同期最高水平。需求方面,1-5月月均成交45万平方米,同比下降约50%,为近五年同期最低水平,供应大幅增加而需求释放减缓,住宅市场供大于求。上海、广州今年以来供应较去年同期均有所增加,但需求不同程度下降,销供比均小于1,住宅市场也呈供不应求态势。深圳今年以来供需均明显下降,同比降幅约40%,销供比略大于1。
库存与出清:库存整体攀升,出清周期均超过一年
一线城市商品住宅库存整体攀升,出清周期均超过一年。2014年5月,随着供应增加而销售减缓,一线城市商品住宅可售面积持续增长,除深圳外,其他城市在5月均达到去年以来最高水平。其中北京商品住宅可售面积接近950万平方米;上海更是高达1052万平方米,仅略低于2012年9月的最高水平;广州超过800万平方米,创今年新高。出清周期方面,自去年以来,北京、上海两城市商品住宅出清周期均整体延长至14个月左右;广州、深圳也延长至一年以上。
2.二线城市房地产市场分化加剧,不同城市房价走势差异较大
(1)厦门、南京等热点二线城市市场整体上行,房价保持上涨
厦门、南京等热点二线城市房价整体持续上涨。2014年5月,厦门房价为20036元/平方米,超过一线城市广州,同时为二线城市的次高水平(三亚最高为24328元/平方米),同比上涨23.54%,居百城之首,今年以来累计上涨6.35%,涨幅接近北京。南京新建商品住宅价格为10424元/平方米,同比上涨12.04%,今年以来累计上涨1.31%,在百城中处于较高水平。
2014年1-5月,南京月均销售商品住宅57万平方米,较去年同期下降25.3%,月均新批上市面积为75万平方米,同比增长10.2%,短期供大于求。库存与出清方面,5月南京商品住宅可售面积为497万平方米,虽为去年以来的较高水平,但较2012年的高点仍有一定差距;南京住宅市场受全国整体市场降温影响较小,5月出清周期虽有所延长但仍不足8个月。
(2)杭州、福州等市场下行,供大于求矛盾严峻,房价下调压力较大
受整体市场下行影响,杭州、福州等二线城市早期房价明显上涨2014年以来房价累计下跌。2014年5月,杭州住宅均价为17916元/平方米,较2012年6月累计上涨10.71%,但今年以来累计下跌0.75%;福州住宅均价为15562元/平方米,较2012年5月累计上涨达17.52%,但今年以来累计下跌0.15%;郑州5月均价较2012年6月累计涨幅超过20%,而较去年12月累计下跌6.46%。宁波、苏州、南昌等城市早期均上涨明显,而今年以来累计下跌。表明部分二线城市房价在经历2013年的快速上涨后,2014年价格有所回调。
杭州住宅市场供需明显下行,供大于求矛盾加剧,出清周期超过两年。2014年初,杭州住宅市场率先传出降价信息,市场下行趋势明显,1-5月,杭州住宅月均销售15万平方米,仅为过去两年月均水平的一半;月均供应为27万平方米,为近几年的最低水平,销供比缩小至0.58,供大于求矛盾加剧。去化减慢进而库存攀升,5月可售面积为465万平方米,创历史新高;出清周期延长至26个月,当地去化压力明显。
苏州宅市场供应增加但需求不足,供大于求矛盾严峻,出清周期超过一年。2014年1-5月,苏州住宅月均销售54万平方米,较去年同期下降8.8%;月均供应为77万平方米,同比增加21.9%,为近几年的最高水平,销供比缩小至0.70,供大于求矛盾加剧。库存与出清方面,5月可售面积约为800万平方米,库存量攀至历史最高水平;出清周期延长至近14个月,去化压力较大。
(3)温州、海口等二线城市市场持续下行,房价下跌幅度明显
温州、海口、三亚等二线城市住宅市场持续下行,房价明显下跌。2014年5月,温州住宅均价为14201元/平方米,较2012年6月累计上涨24.89%,为全国最大累计跌幅;三亚、海口住宅均价较2012年6月累计下跌6.68%和9.76%,跌幅仅低于温州;无锡、呼和浩特5月均价较2012年6月累计跌幅均在2%以内,今年以来价格下跌趋势加快,累计跌幅分别为4.02%、2.61%。
2014年以来,代表城市月均成交量同比整体大幅下降。2014年1-5月,无锡商品住宅月均成交31万平方米,同比下降27%;海口、三亚月均成交量分别为15万平方米、12万平方米,同比降幅均达30%;呼和浩特商品住宅需求下降最为突出,今年以来月均成交仅8万平方米,较去年同期大幅下降40%。
3.三线城市房地产市场分化,多数城市量价下行
(1)房价走势分化,保定、廊坊等少数城市房价上涨显著,多数城市房价下行
受益于“京津冀”首都经济圈等城市发展规划,北京周边的保定、廊坊等河北省三线城市上涨明显。2014年5月,其中保定房价为5432元/平方米,较2012年6月累计上涨15.45%,同比去年同期上涨12.21%,特别是今年以来累计上涨8.95%;廊坊5月均价为7348元/平方米,较2012年6月累计上涨19.54%,今年以来累计上涨1%;衡水、柳州等三线城市房价涨势也比较明显。
汕头、淮安、台州等三线城市早期房价上涨明显,但后期房价下行。2014年5月,汕头住宅房价为8178元/平方米,较2012年6月累计涨幅超过14%,同比2013年5月下跌3.41%,今年以来累计下跌7%;淮安5月均价为4989元/平方米,较2012年6月累计上涨约9%,但同比2013年5月下跌1.44%,今年以来累计下跌4.52%。台州、包头、芜湖等三线城市房价走势与上述情况类似。
南通、常州、江阴、马鞍山等三线城市房价整体持续下跌。2014年5月,马鞍山住宅房价为5280元/平方米,较2012年6月累计下跌6.07%,同比2013年5月下跌7.27%,今年以来累计下跌3.56%;常州5月均价为7693元/平方米,较2012年6月累计下跌4.30%,同比2013年5月下跌6.92%,今年以来累计下跌4.54%。江阴、南通、绍兴等三线城市房价也呈整体下跌走势。
(2)住宅成交量走势分化,多数城市成交量下滑
除廊坊外,代表城市住宅成交量均同比下降。2014年1-4月,廊坊商品住宅共16万平方米,较去年同期增长5%。除此之外,其他代表城市住宅成交量均下滑,其中包头1-4月成交15万平方米、同比下滑25%;淮安今年1-4月商品住宅成交42万平方米,同比降幅高达30%,常州、南通、江阴商品住宅成交量同比降幅分别为28%、16%和13%。