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购房技巧篇
做足准备心不慌
楼市恐慌,现阶段要不要买房?如何选房?该做哪些准备?楼市调整期的购房者更需要有效地规划和技术性地选择,才能买到心仪、性价比高、规避降价风险的楼盘。
面对楼市的震荡,不管其成因如何、未来趋势怎样,有着切切实实购房需求的购房者感到一些慌乱,也自然是不可避免的。然而焦虑也好、恐慌也罢,都无法帮助购房者在这当下的乱局中寻找到正确的方向。想要在调整期中有规划、有技术性地买到自己心仪的房产,自然还是要早早地做足功课,制订一个按部就班且切实有效的购房计划来。
找准切实需求
无论是首次购房还是二次置换,前前后后都会耗费购房者大量的时间和精力,在楼市调整期尤是如此。而制订好符合自己需求和条件的购房计划,才是当下合理购房的第一步。
现阶段该不该买房?这是应对当前楼市的第一大问题。简单回答的话,首先是考虑现阶段是否有切实的购房需求,其次则是看当前是否有足够的经济实力。比如,准备结婚就是许多人购房的一大动因。相类似的还有准备生孩子、孩子要上学、换工作或换学校、与父母搬到一起等等,都可能是购房和改善置换的重要起因。有了明确的需求才会有明确(且准确)的购房目标,特别是刚需们。当下房产的投资价值已大幅降低,作为以自住为主的一种理财目标,类似“房价的未来走势”等变量并不能成为主要的参考要素。
而要作出较为准确的判断,针对买什么、哪里买、现在买还是以后买,最重要的因素之一还是钱。那么,首先我们就必须搞清楚满足自己需要的房子得花多少钱。因此,找房、看房也就成了先期的主要准备工作。具体来说,购房者可以通过网上了解、中介咨询、实地考察来寻找和比较各类符合自己主要购房要求的新房及二手房。如此一来,对什么样的房子是什么样的价格、什么样的价位才能达到自己的要求等问题就能有一个初步的概念了。
搞清经济实力
第二步,购房者还要弄清自身的经济实力。一方面,一次性的前期投入是必不可少的;另一方面,后续的经常性支出和打理也需要全面考量。自己和家里人最多可以一下子拿出多少钱来去支付首付?贷款最多可以贷多少(包括额度、利率和年限等等问题)
如果分析之后发现,目标无法实现,那该怎么办?降低自己的购房目标是一种思路,等待更合适的时间点也是一种思路,不过,两者也都需要购房者计算相应的成本。比如,购房者可以通过先租几年房,等月收入和积蓄都有了一定基础后再购房;又比如,先降低要求买下过渡为主的房屋居住(或出租),等将来有条件了再进行置换。再复杂一些的,还可以先买房并出租,自己则仍租住较便宜的房子,通过每月差价冲抵一部分贷款。不难发现,在这些计划中,租房的成本、二次置换的交易成本和贷款利率上升带来的额外成本、可能的价格和政策变化都需要纳入考量,才能较为准确地计算出前后的总花费,并进行比较和决断。而原则上,如果符合了目标,也符合承受能力,购房者就不应再过多犹豫,担心买亏了、买贵了。
设定规划周期
目前,在高房价的压力和楼市调整期的诸多变因当中,我们可能很难一下子买到“十全十美”、“称心如意”的房子。那么,进行适当的取舍自然十分必要。购房者应大致将自己诸多需求进行一个排序,比如地段好坏、配套情况、户型大小、交通便利程度等等,把它们分成必须满足、最好满足、可以不满足等若干档,然后再详细比较,在价格和承受能力之间找到一个平衡。
当然,在考察具体的购房需求时,购房者也要关注自己较为长期的购房计划,避免三五年之后发现当初买下的房屋已无法适应新出现的变化,而需要进行计划外的、产生额外支出的变动。比如,结婚购房的刚需如果有生孩子的计划,又无法在短期内再次置换房屋的,在购房时就必须将孩子的居住、生活需要纳入考虑。有可能在一段时间将房屋出租的,则要考察所选房屋是否便于出租、是否需要一定的装修、出租的大概租金水准如何。
不过,也有一些购房者由于将买房看得太重,反而变得患得患失、犹豫不决。在挑选房屋时,他们既要考虑孩子的需要又要考虑老人的需要,既担心工作上的变动又忧虑学区的好坏。其实,购房毕竟也只是个人及家庭理财的一个组成部分和某一阶段的目标,谁也无法完全预测将来的变化。诸如经济环境、购房政策、薪资变化、区域规划……哪怕就是生孩子的短期计划,都有可能因为双胞胎这样的变数而被打乱。因此,购房者也不必过度担忧,计划毕竟跟不上变化,把能考虑的都考虑周全了、想好对策了,真有什么变数,那就又是下一个阶段的购房计划了。
细分具体市场
另外,虽然购房者在楼市调整时期很难准确地判断房价走势,但对于具体挑选的若干楼盘进行比较、分析,在掌握了影响房价的几个基本要素之后,还是能够摸索出一点大趋势的。卫民不动产策划智库总经理蔡为民将购房者可以参考的4个指标归纳为产业支撑、重大建设、人口导入和历史价位。
产业支撑和重大建设不难理解,如果目标城市的目标区域、板块在未来有较明显的发展前景和政策利好,其房价自然会比较稳健。比如该区域的市政规划重点、重要的交通枢纽建设(如地铁沿线)等等。而人口导入也是一样,如果本地未来几年有大量人口涌入,那么需求旺盛的情况下房价下跌的可能性也就不高了。但如果该地区需求已经枯竭,那么就算房价大跌,成交可能依旧惨淡。这些大因素都可以对所购楼盘的未来价格走势判断有所帮助,从而让购房者判断出是该立刻出手,还是再观望一番。
该区域的历史价位问题则相对复杂一些,需要购房者较细致地了解、比较和分析区域楼盘的均价、过去价格走势,看看其价位是否已经过调整。举例来说,一个区域若是原本价位较高,但经过调整,价位已跌至相对底部,那么在未来正常情况下,房价随时有可能回到平均水准,购房者就不必期待其继续走低了。
在有了这些判断的基础上,购房者再通过对楼盘价位、地段、户型等的比较,对于是否该及时出手的问题,也就能做到心中有谱了。