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凭借比周边商品房低30%的均价,自住房俘获众多购房者芳心,更被“夹心层”奉为解决住房问题的救命稻草。然而,在自住房强势登台之后,由于其日益凸显的供需比及高首付问题,不少业内人士坦言,购房人过度寄希望于自住房的做法并不明智,在这场自住房与普通商品房的博弈中,商品房将仍旧扮演主力军的角色。
自住房强势登场
6月23日,作为北京市首个进行公开摇号的自住房项目,金隅汇星苑1800套房源遭12.8万户优先家庭争抢,中签率大约为1:68。另据北京市住建委官方数据显示,截至6月,北京自住房供应量达1.8万套,根据目前供需比进行估算,至少将有10万户家庭等待申购自住房。
“自住房最受争议的非供需比问题莫属,有限的供给被庞大的市场需求压榨,日益严峻的供需落差必将导致大部分人群‘竹篮打水一场空’。”业内人士表示。
实际上,除了供需比问题,自住房的高额首付也让不少购房者纠结不已。据相关数据显示,在目前入市的13个自住房项目之中,仅金隅汇星苑、金隅汇景苑及中国铁建顺新嘉苑3个项目接受组合贷款。上述业内人士坦言,虽然自住房首付比例也是三成,但如果不接受组合贷款,按照公积金贷款80万元的额度计算,自住房的首付比例将高达50%,这样即便是总价不到200万元的自住房,仅需支付的首付就高达百万,这让部分购房者望而却步,也与满足“夹心层”住房需求的预期背道而驰。
另外值得一提的是,受成本挤压的影响,自住房品质也令人担忧。以今年上半年入市的自住房为例,其销售限价控制在0.95万-2.2万元/平方米之内,拿地楼面价在0.35万元-1.8万元/平方米不等,再加上地块建安等约0.4万元/平方米的必要成本,自住房的盈利空间所剩无几。如果房企的成本控制及工程控制能力较弱,那么亏本的风险将大大提升。
在多重不利因素的综合作用下,业内人士预计,绝大多数轮候自住房的人群未来仍将集中涌入商品房市场。受供求规律影响,届时,商品房价格也将水涨船高。
事实上,意识到自住房存在的种种问题转而投身商品房认购大军的群体不在少数,而这促使一些质高价低的高性价比楼盘顺势崛起,迎来新一轮的成交高潮。譬如,中铁置业在顺义打造的区域标杆项目中铁·花溪渡,仅在五一期间,日销3亿元,一举成为区域楼市的销冠。
据了解,位于顺义新城核心区的中铁·花溪渡,凭借独特的区域优势,坐拥日益完备的立体交通网络,极大地缩短了业主的出行成本。不仅如此,中铁·花溪渡周边医院、学校、商场等必要生活设施完善,历经三年精心打造的“十分钟生活圈”日渐成熟,一站式生活资源丰沛。值得注意的是,中铁·花溪渡均价2.4万/平方米,户型多为90平方米左右,折算下来,其首付金额仅需60万元左右,远低于自住房。
无独有偶。近日,商品房项目首开常青藤拿出90套特价房源,以3.2万元/平方米的均价入市,这样的价格要比上次开盘均价便宜近万元每平方米。据网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示,6月,北京100个重点楼盘中,仅有4个项目价格上涨,16个楼盘出现降价。
内外兼修的高品质优势,再加上价格的亲民,使商品房市场上频出高性价比楼盘。分析人士表示,商品房正全面向自住房宣战,楼市战火再度蔓延。在此趋势下,商品房凭借高性价比优势,将稳固自身的楼市主力位置。
与此同时,根据北京市国土局发布的2014年度国有建设用地供应计划区县指标分解方案显示,在北京2014年的1000公顷商品住宅用地中,自住房用地占比高达50%。未来新建商品房相应减少一半,这不仅会继续拉大商品房的供需矛盾,也将在一定程度上加大其价格上行的压力,倒逼商品房高端化。在这样的背景下,未来商品房将大范围向高端靠拢,像中铁·花溪渡这样优质的刚改需商品房项目将日渐稀缺。(记者潘秀林)