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今年广州土地成交经历了“先热后冷”的局面,前三月连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城地王,然而第二季度土地成交却急转直下,多宗靓地流拍,大多数以底价成交。据搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站,2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗,成功成交60宗,总占地面积339万平方米,成交金额达412亿元,总体来看推地完成度远不如去年同期水平。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
-新快报记者陈齐
20家标杆房企上半年拿地总额
(苏昊彩/制图)
据资料显示,20家标杆房企拿地总额上半年在全国拿地总额不足1600亿元。从数据上来看,1月份为582.52亿元,2月份为331.99亿元,3月份为261.95亿元,4月份为154.4亿元,5月份为116亿元,6月份仅为110亿元,房企拿地整体放缓的趋势已经十分明显。
2014上半年广州土地成交楼面价TOP10
名次土地面积(平方米)成交价格(万元)楼面价(元/平方米)竞得人
1荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040417、18、19地块79311.9 291570 23546华发
2海珠区宝岗大道AH010834地块12282 29191 23108华发
3荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040405 60847.2 299434 22031金融街
4荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040404 54677.9 394976 19734中海地产
5荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040416、15 58853.8 393842 19540中海地产
6荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040403、02 26383.3 171117 19093中海地产
7番禺钟村街汉溪村地块一18211 80000 18695广东保利
8黄埔区蟹山路48号地块49381 166585 17868广东保利
9荔湾区秀水涌以北地块42143 142301 15975华发
10番禺区南村镇万博商业地块三17779 146000 14528招商地产
1上半年卖地完成情况远不如去年
据统计,上半年广州通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共77宗,其中有10宗地流拍,7宗地中止出让。在成交的60宗地中,共计有住宅用地24宗,商住用地15宗,工业用地18宗,其他用地3宗。
成交金额方面,广州一季度土地出让收入266亿元,二季度土地出让收入146亿元,二季度成交金额缩水45%。上半年总计成交金额为412亿元,除去今年刚并区的增城从化,成交金额同比去年上半年增加10.91%。
成交面积方面,广州一季度出让1626951.07平方米,二季度出让1763870.24平方米,除去增城从化,出让面积同比去年上半年大减56.04%。区域方面,合并萝岗的黄埔一举成为广州最大土地成交户,共成交19宗地,增城南沙分别以15宗和10宗位列二三,越秀和花都零成交。
据资料显示,广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元,而今年上半年广州的土地出让金收入达412亿元,已完成51.5%。相比去年上半年完成69%的成绩,今年的成绩并不算理想。不过按照目前的推地速度来算,广州要完成今年土地出让800亿元似乎没有压力。
2一季度地王频出二季度流拍增多
据统计,2014上半年,华发、中海、保利和碧桂园在广州均夺得三宗土地,中泰国际夺得两宗,此外,珠实、金融街、奥园、方圆、万达、招商在广州均有一地入囊。
大房企拿地多在一季度。1月28日土拍吸引21家房企参加,2月21日土拍15家房企齐头并进,3月26日16价房企齐齐抢食。进入二季度以来,房企在拿地方面就开始变得十分谨慎。4月21日称得上史上最快土拍,2家房企参加举牌仅3轮,5月两场萝岗土拍现身房企数大为缩减,6月增城土拍虽有6家单位,但无一为房企。原以为会掀起一场龙争虎斗的油制气厂地块,仅3轮举牌便宣告结束,被珠实和广州城投联合体以61.5亿元夺得,楼面价10506元/平方米,仅溢价1.4%,成为广州近一年来最受“冷落”的明星级住宅地块。
原本5月有一宗备受瞩目的住宅地块推出,这宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块,是难得一见的广州老城区住宅地块,自推出起便引发业界关注,然而却在出让前夕被突然中止。此外,萝岗中心区科学城板块也有两宗靓地中止。
据统计,广州上半年共中止出让土地7宗,流拍10宗。其中仅6月份,流拍高达7宗,中止出让2宗。
广州上半年共成交60宗地,据统计,以底价成交高达38宗,占比63.3%。其中住宅用地6宗,商业用地11宗,工业用地18宗,其他用地3宗。
3计划土地出让率仅27%多宗靓地未亮相
根据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而截至上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,出让率仅为26.53%。
根据用地供应计划,广州仍有众多靓地没有亮相。广州国际金融城15幅商业地块、广钢新城6幅商业和住宅用地、广州南站7幅商业和住宅用地、人民水泥厂地块、广日电梯地块、鱼珠木材市场居住地块至今未有挂牌公示,下半年是否推出尚未得知。
在方圆地产首席分析师邓浩志看来,目前开发商销售速度放缓,资金的充裕程度也远不如去年,而大开发商普遍以高周转为经营策略,不像以前采取囤地的方式来获利,对土地的价值会有新的评估。不过,邓浩志仍强调,在众多大开发商纷纷回归一线城市的背景下,一线城市的土地对他们来说仍是“僧多粥少”,总体来说土地价格还是以看涨为主。
广州今年也吸引了不少外地实力房企南下,诸如北京金融街控股、龙湖地产等房企如今在广州已有所斩获,而如泰禾等房企也意欲今年在广州拿地,广州地市势必又将掀起多轮争抢。
后市
地价年底料跌至谷底
或现抄底良机
楼市的低迷正在迅速影响上游的土地市场,经历过去年的疯狂地王之旅之后,今年土地市场的热度正在逐渐消散。业内分析人士认为,下半年地方政府供地量势必增加,而土地价格将在第四季度跌入谷底,房企抄底拿地或将迎来最佳时机。
克而瑞研究中心一份分析报告表示,考虑下半年房企销售将进入高峰期,资金相对较为充裕,拿地意愿有所抬头,再加上地方政府财政压力,下半年各地政府的土地供应量势必增加。
财务稳健房企四季度或将迎来较佳拿地时机。从去年11月开始,各城市一手住宅成交量开始下滑,二季度以后,住宅市场的量价进入低谷。从一季度开始,全国土地市场成交量也开始大幅缩量,底价成交、流拍现象明显增多。一般而言,土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。另外,一般来讲,由于地方财政的压力,下半年政府土地供应的意愿很强,入市价格也会比较合理。因此,今年四季度,土地价格或将跌入谷底。这或许是企业抄底拿地的较佳时机。