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限购时期的买房故事
呼和浩特限购启示录
造城身体虚胖限购一剑封喉
作为均价六七千元的北疆边陲省会城市,限购三年多带来了楼市寒冬,所增加的库存将要耗费若干年才能消化完毕。研究房地产市场多年的当地楼市专家认为,作为服务型政府,如今取消限购是回归本位,用“眼睛”密切关注市场动向,以有形之手——颁发建设证、预售证等行政方式对市场供应进行控制,比单纯地抑制需求造成供求扭曲要来得合理。
据呼和浩特房地产统计数据表明,2010年一手住宅成交面积175.94万平方米,成交套数16639套,销售均价约3990元/m2;2011年一手住宅成交面积达300.88万平方米,成交套数28849套,销售均价约4662元/m2;2012年一手住宅成交面积180.96万平方米,成交套数15043套,销售均价5128元/m2;2013年一手住宅成交面积157.6万平方米,成交套数13519套,销售均价5473元/m2。2014年1~9月一手住宅市场成交面积104.86万平方米,成交套数8738套,销售均价5849元/m2。
从限购前后的成交量来看,2011年限购开始前的“末班车”效应促成楼市放量成交,之后限购发挥作用,楼市成交逐步萎缩,但价格依然以10%~20%的幅度上升。从楼市追溯分析来看,限购对作为北疆边陲省会城市的呼和浩特来说的确没有必要,为躲避限购而提前透支的房地产消费力,对市场反而带来一定伤害。
地产人士对呼市的高库存虽然抱有疑虑,但认为相比起一、二线城市,呼市仍有一定的发展空间,城市改造将释出更多的需求和土地供应,但政府应考虑到目前的高库存而区别对待不同的区域。
高库存之困
低地价建大盘一或暴利一或暴跌
呼和浩特全市面积17224平方公里,但大部分面积都为山脉,可建楼房的土地集中在东面和西面。位于呼市西面的金桥开发区和金川开发区面积都在10平方公里以上,云集多个百万平方米建筑面积的大盘,新区楼市供应大又碰上限购,楼市遭遇降价压力。
据呼市地产人士透露,位于赛罕区边缘的金桥开发区,2010年楼价只在1000元/m2出头,2014年10月最新价格已升至5850元/m2,涨幅接近500%,跑赢市区楼价。由于新区开发土地多,楼价上涨快,开发商纷纷来这里开发,一个在赛罕区接近金桥开发区的大盘之前产品已卖至“6字头”,由于限购导致市场萎缩,今年年中价格下调至“5字头”,引发业主不满。
对地产商来说,拿到便宜的土地再高价售出房屋,是“暴利”的来源。金桥、金川开发区早年拿下土地的开发商都获利丰厚。如一位来自南方的开发商在呼市下辖的土左旗拿下大量土地,地价非常便宜,房价仅在每平方米三四千元,距离市区又不很远,买不起市区六七千单价房屋的“上车族”可以在金川轻松置业。位于土左旗的房屋又不受限购的约束,因而在限购期间成交大涨。而位于限购范围之内的金桥、金川开发区的发展商,只好眼睁睁看着成交旁落他人。