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物流租赁需求将有所增加
2014年第三季度,天津保税市场和非保税市场均没有新增物流仓储供应。尽管市场整体空置率在下降而需求保持稳定,开发商并不急于新项目的完工,而是希望在新项目完工前提高预租率。2014年底,有三个新物流地产项目完工。三个项目全部为非保税仓库,总面积接近23万平方米。2015年前将没有新的保税仓库入市。相比于非保税项目,保税项目的未来供应较为有限,主要原因在于保税项目所需的接近海港或空港的物流土地十分稀缺。而天津周边地区还有大量土地供应可作非保税物流项目用地。然而,这些土地的地价也在每年不断升高。
从成交来看,非保税市场的需求保持平稳,电商和零售商仍是需求的主要来源。火爆的电子商务正不断影响中国物流市场,为物流开发商们带来了新的发展机遇。快速消费品的需求也在增加,三季度联合利华在北辰区完成了24000平方米的仓库租赁。保税物流的需求则没有明显上升趋势。然而,由于制造业公司需要更多仓储空间来满足由于节日带来的消费者购买需求的增长,保税市场需求有望在未来几个月增加。圣诞节、元旦和春节的到来使得电商、零售商和第三方物流企业对仓储空间的需求大大提升。
此外,近期保税市场和非保税市场的租金和资本价值均保持相对稳定。随着需求的走高和空置率的相对低位,到今年年底租金预计有所攀升。同时,上涨的租金也会导致资本价值的提升。投资者对天津物流市场不断增加的兴趣也将提高资本价值并压缩收益率。仲量联行天津工业地产部总监王嘉思指出,“天津市场仍有大量投资机会,我们希望看到未来几个季度更多的公司购置仓库。”
业内人士就目前仓储物流市场发展机遇指出,尽管从全国范围来看,目前仓储市场的租金增幅放缓,短期内可能存在局部地区供过于求的状况,但由于消费增长和制造业向内地转移等长期发展趋势将继续推动仓储需求的增长,预计仓储市场的空置率将逐步下降,租金也将逐步回升。总体而言,预计成熟物流园区的项目业绩表现将好于新兴周边市场。通常,新兴周边市场的土地价格相对更为低廉,但其需求往往需要更长的时间才能得以实现。