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2016年春季天津房地产交易会现场播报
去库存研讨会
张源:大家来到2016春季房交会的N2展馆,现在将要进行的2016春春季房交会第一场去库存的专题研讨。
这个主题大家已经看到了,听到了,去库存的专题论坛研讨,在去库存的形势之下,天津楼市的走向究竟会怎样呢?先介绍一下这场研讨是2015年11月10日中央财经领导小组会议上习近平总书记首次表态,“要化解房地产的市场库存,促进房地产行业的持续健康发展”。在这种会议之后,连续几日中央对于去库存进行了强调,在当前的房地产市场的库存高起投资持续下滑的形势下释放出强烈的政策信号,各个城市开始了去库存的行动。
下面我介绍一下来到现场的嘉宾。欢迎天房集团的雷雨部长,金侨集团贾丁总裁,财经大学谷俊青所长,今晚经济周报的冯奕副总编。
我想问大家一个问题,现场准备有购房意愿,想要买房的朋友,大家对于去库存是什么样的概念,人说了,去库存开发商肯定对他们手中的房子进行,这样的话市场上房子多了,竞争是不是就大了?房子多,竞争大了,房价是不是会下降,这是所有我们买房人的愿望。当然,卖房人希望房价一步一步高涨的,那好,今天在去库存的主题之下,天津的房价走势究竟会怎样呢?我们和四位行业专家共同进行相关研讨。
首先请谷俊青所长跟大家分享一下天津市的库存现状是怎样的。
谷俊青:非常高兴能够在这样一个场面和大家一起交流去库存的问题,刚才主持人说去库存的概念,我倒是很想和大家交流一下。这个去库存从去年全国的经济工作会议以来,被作为一个国家战略,提到一个相当高的位置。为什么这样?主要就是咱全国的库存太多了,多到多少?我跟大家这么说,从全国的状况来看,已经建好在出售还没有出售出去的,在建还没有出售的,再加上还没有开工的,这三类的企业合在一起基本上全国有63亿平方米。这63亿平方米是个什么概念?大家知道不知道美国有一个曼哈顿,相当于五个曼哈顿的面积。
这么大的库存是不是都是住宅呢?我在这儿也想跟大家澄清一个问题,去库存也就是说这个楼市不单单是住宅,还有非住宅,非住宅里面包括办公楼、商业等等。所以合计起来有这么63亿平方米。从咱们天津来看,库存到底有多大?我这么跟大家说,从天津的库存情况来讲,比全国要好得多。我刚才讲的63亿平方米,有60%以上都集中在三四线城市。从我们天津来讲,我们的库存或者是说我们的供需比现在是这样的情况。一个是中心城区基本上叫供不应求。大家看看这么多的展馆里面所展出的各个项目就可以看出,中心城区太少、太少了。如果谈库存,宝坻和静海是库存比较多的两个区域,其他的区域基本上都在供需比的合理区间之内。这是天津的情况。
非住宅这一块,天津存量还是比较大的。这也是去库存的一个非常重要的支点。好在我们在发展楼宇经济,好在咱们有京津冀协同发展,这些方面对我们发展楼宇,对我们的楼宇经济都是有带动作用的。在非住宅楼宇发展的同时,我们住宅也会得到很好的发展。现在的形势怎么样?大家说房价如何,像主持人讲的,以我对天津市房地产市场这个价格来评判的话,大家要非常了解天津房地产市场的一个基础。这个基础就是天津的房地产市场从来也没有大起大落过,一直都在渐进的向前发展。从今年开春以来,天津的房地产住宅市场应该说相当火爆。据现在的市场火爆情况,再加上天津“十三五”规划,加上市政府20件民心工程的安排,加上京津冀协同发展等等,这些若干方面都是天津楼市发展的很好的机遇。
在这个大前提下,我觉得我们天津的房价(这个房价指住房)是不会看跌的。我在信,我们天津的房价如果研判一下,大致应该趋向五三二这样一个格局。中心城区很可能向五迈进,环城四区一些地方恐怕在三万左右,现在基本上就在这个价格当中徘徊。几个典型的区县有可能也在两万左右,就是这么一个价格段。所以我觉得从天津房地产市场来讲,应该说是健康发展的好势头。不过从购房者来说也还是要理性购房。
谢谢大家。
张源:所长。可以说宏观当中有微观,我们说了整个全国的去库存的市场状况和天津目前供需平衡这种实际的现状,又分析到的天津房价的几个阶梯走势,还有各个区域的发展。刚才大家也听到谷所长说到天津的时候也分区域进行,包括市内六区和环城四区、远郊什么样的状态。这时候要谈到关于天津的一些置业的热点板块,因为来我们房交会看房的朋友是手上有资金,刚需改善,在这种需求之下,咱们应该选择什么样的热点板块呢?下面我们来邀请品牌房企的领军人物跟说一说市场。都是看房的,最关注热点片区,首先有请天房集团的雷雨部长。
雷雨:天房集团今天有幸参加2016年春季房交会,整个天房集团携27个楼盘,覆盖了天津市环城四区以及中心城区的23个商品房项目以及4个限价商品房项目,其中给天津市场提供一个足量的供应,基本上天房集团现在提供的产品价格区间是符合包括谷院长说的他已经把价格区间和热点区域进行了全面覆盖。
在河西区,这次推出了五个重点的楼盘,在南开区有三个,都是大家耳熟能详的南开区承德园、天拖,大沽南路天房地山、海河湾、六合国际,以及越梅江珠江道地块,包括河北区天泰路的项目,以及北宁公园,应该说天房集团这次倾力把市内六区所有项目基本上都在市场上进行加推和全面供应,应该说把天房集团在“十三五”开局整个区间主做的市场的贡献都拿出来了,为市民提供一个良好的产品。
张源:问您一句话,我们知道天房是品牌房企。过去的一年,天房还有一个名字被称为“拿地”大王,媒体圈朋友都在说,可能未来的两年时间,好多朋友都会成为天房的业主。
雷雨:欢迎大家成为天房的业主,让我们有机会为业主做更好的服务。
集团除了产品这几年有不同的创新,产品的跨度也比较多,更多的是在服务方面也有一些自己的特色,希望能够延伸服务,给大家提供更多的价值。
张源:有意购买天房项目的朋友,在我们的主交流区之内也会有项目的介绍,当然也欢迎大家到天房展位上看看、走走。
下面采访一下金侨集团的贾丁总裁。
贾丁:非常荣幸受大会组委会邀请,在这里和各位嘉宾、和各位业主朋友,对天津的房地产市场进行交流,让大家知道我们的房屋价格、存量,进行一下探讨。刚才谷老师已经从全国的房屋存量的角度,还有整个天津的各类房间之类的存量配比,在这方面进行了阐述。主题非常鲜明,也飞机详实,不再赘述了。
这边有国企老大哥,在天津二十几个楼盘几乎覆盖所有的区域,正因为天房在去年这样一个大规模的拿地的勇气和追求,其实对各个区域的整个产品的品质和品牌的提升都有了促进了作用。金侨集团作为一个湖南省的发源于湘潭的企业,在董事的领下,天津仅仅四年半的时间,我们实际上也在天津做了四个项目,最早的武清金侨大道,红桥的金侨公园一号,再到新梅江的起步区第一个项目,也是金侨新梅江一号,乃至京津城际提升改造的北辰的金侨馆这四个项目来成为了金侨的产品系和品牌影响力和产品影响力。实际上我们可以明确感受到近两年来天津市场的稳健、有序的发展变化。
在2015年,天津实际各类房屋商品房加其他房子卖了近1700多亿,也是近几年来好的成绩。同时区域范围的区分更加清晰,环内、室内核心区和环外泛环城地区和远郊区县之间的产品几个进一步明确,其实这是各位业主对自己的购房款、根据自己选择确定新的价格体系。
大家可以看到,库存是一个很大的概念,刚才谷老师讲的,既也住宅,也有写字楼,商业、工业地产和其他能够居住的各种产品,作为纯的地产的居住型产品来讲,市区确实是供不应求。以外环线为界,环内和环外有一段时间价格非常不一样,在一段时间可能有区域过剩的现象,这跟当时的城市发展的阶段和当时的城市布局有关。配套的成熟度、教育资源的导入,整体交通环境的提升都会影响区域成熟,有前有后、有滞后的作用。但是实际上大家都会看到,好的项目、好的品牌,好的配置、好的客户体验做成的好的楼盘,没有滞销,而且价值始终企稳,也能做到有序、逐年量价齐升的概念。只有这样的发展阶段才能保证房地产市场供应、开发企业良性的进步。天津会有更多的好产品,因此,价格也会有不断的好的表现力,让它更加曲尽于城市发展的格局,和我们作为一个一线城市的这样一个都市地位。本身大家说北上广深,天津从15年超过16000亿GDP以后,应该说进入全国一线城市行列,从这个角度来看,核心区好房子有很大的增值空间,因此我们对天津市场的深耕也充满着信心,也希望今年向天房学习,多拿几块土地,多做一些好产品。
谢谢!
张源:听二位企业领军人物说说市场,可能给大家具体置业做出了实际的参考。今天来到房交会现场大家都准备进行房颤的购置。今天就市场和房颤话题继续交流一下。
目前市场上热销方圆类型是什么样的,我们发现从数据上来看,以前先购买一室然后再进行两二是我和三室的改善需求开始发生转变的,有的选择尽量一步到位,买两室甚至一步到位买三室的住房,目前是不是企业项目研发上也在发生转变呢?
贾丁:我们也介绍一下。河西项目,金侨新梅江一号是地王,土地获取价格很很高,之初开始进行了调研和研判,既然是新梅江区域,希望在整个大梅江,天津首席生活区的大的市场框架下,能够做一些新的东西。打出的口号用科技让生活回归本真。大家可以在我们展台参观远大的厨白生活馆,是在天津最早使用,希望通过对阳光、水、空气的处理,对建筑机体进行修饰。因此在四万多平米的占地上打造三万多平米的核心公园,同时又560米的塑胶跑道,有充电桩,有刷卡自行车,健康人居的概念,还有无缝连接的安房的体系。这些作为项目的标配。而我们做的是精装,全环保产品,用的都是顶级产品配置,希望把精装房做的更加漂亮。
实际上主打房型四种,85平米两居到100平米的三居,128平米的舒适三居,160多平米的四居同还有一些核心产品。因为不一定是绝对大的尺度才能出这种豪宅的效果,但是统一的设置、全明的户型,符合人体工学的空间划分,这个可能是大家更容易接受或者每天都可以享受到的。所以在河西的项目上,我们通过14年、15年两年的打造,现在有的区域现在也占了一席之地,也谢谢各位业主信任,这个项目卖了22个亿。
同时,成功园,因为它在北辰,在快速边,又是京津城际的提升区,给它的产品系做得丰富一些,主推前几中好的户型以外,还有143平米的四室,这个是在洋房区域,利用容积率做62%的洋房,现在是纯法的洋房社区,这个空间里面都有一个很好的空气和宅间的景观配合。这些大家都可以在我们那儿看得到,也是每开必售謦的爆款。我也推荐一下。天房唯品有更好的产品。
张源:雷部长,天房未来上市的项目有非常多,研发上有什么样的改变吗?
雷雨:具体楼盘欢迎大家到展台去相继了解。我讲讲天房对待产品研发的态度。
因为天房这几年除了拿了比较多了,坚持了几个核心理念,创新、协调、绿色、共享、开放五大理念,今天跟各位来访的客户做一做这块相关的介绍。在城区方面,集团这几年一直比较重视质量,向科技要质量,去年也建立了动态的经济运行情况的信息管理系统,全面的管理项目的开发以及整个成本的管理。在科技方面,我们投入也是比较大的,在三网融合的技术上,在BIB技术上,大数据的BIM技术上,这些都是在重点项目自己项目上有综合运用。
成果性跟大家汇报一下,像住建部的最高的技术创新的奖,就是詹天佑大奖,我们多次获得,包括质量的鲁班奖,集团也是为天津市市民贡献了我们的最好的产品,产品创新上就是这样。后来还有产品创新的。
刚才贾总做了相关介绍,我们绿色理念也更宽泛了,作为集团多盘的联动,我就不一一介绍了,主要对天津本地的一个气候欢迎,怎么应对拿出了自己的特殊招法,每个项目上都有自己的创新法,欢迎各位具体到项目进行了解。
张源:好的,天房集团是天津人的骄傲,走出天津,在全国都是名列前茅。
下面就着天房集团的雷雨部长刚才对于天房项目的介绍,对于品牌的介绍再来问一下,作为上市集团老国企,天房对于打造品牌文化是怎样定位的?
雷雨:天房集团一直按照市委市政府给天房的定位要求,就是发挥住房保障的排头兵作用,在建筑节能方面发挥引领作用,在建设美丽天津中发挥突出作用”,按照这个定位要求一直秉承核心天房、资源地产的理念,积极推动全面工作的协调多层次的发展,主要还是按照刚才全国经济会议相关的要求,包括我们建设美丽新天津的相关的具体的措施,我们集团在服务民生,城市建设这方面紧跟天津的城市发展,我们心系天津,把工作做得更加扎实,更有成效。2016年,我们会把我们刚才进的五大理念更加落到实处,作出更大的贡献。因为楼盘太多,我们的定位和我们的产品有集团的品牌策略,有项目的金牌策略,项目更多是功能性和质量,品牌和集团更多是经营理念和家四方面有自己的相关要求,刚才已经有了相关的介绍了。
张源:刚才介绍交流过程当中雷部长总说一句话,项目太多,未来有朋友想成为天房的业主,也希望在价格上给出天津市民实惠的市场价格。
下面继续跟贾总聊聊,您刚才提到金侨集团的品牌文化。四年半之前,金侨集团带领天津媒体同行朋友一起去总部,一起了解了一下金侨集团的企业文化。当时我也一同前往,最初对金侨集团有特别深入的感情和了解。今年的金侨在梅江会展中心房交会参加了五届了,可以说已然成为了房交会的新兴的亮底电话。进N2展馆的时候给我们冲击力最大的就是天房集团和金侨集团非常漂亮、非常大的展位上有很多项目,金侨集团如何塑造自己的品牌,几年时间在天津稳扎稳打,让天津的市民、业主能够去认可的呢?
贾丁:金侨的任玉奇董长主持人和媒体都是老朋友,人大代表,也是取消农业税提案的第一人,求真务实是他性格特征。来到天津以后,作为一个湖南企业进入一个陌生的市场,过程是比较艰难的。一句话,就是读懂天津这个城市,读懂这个市场,做事情接地气,符合市场规律,做有效配置的产品,还有团队有天生不怕吃苦的精神,细节打造上比较肯下工夫。其实没有什么特殊的绝招,扎扎实实把项目做了,把我们的盘清了,交好房,提供好服务。因为它是建筑一级、开发一级,物业也是一级,把这些优势能够在异地不减档,甚至做得更好一点,向兄弟单位学习,向业内标杆学,应该说金侨品牌同近两年多,兑现的产品交付、兑现了物业服务以后,影响力会日益增加,而且也对产品做好产品提供了信心和保障。
张源:感谢贾总。今天这去库存的研讨中说了一下在目前的市场形势之下,天津的房价走势,还有品牌企业怎么样为业主打造出适合我们的房产。论坛还在直播当中,这次论坛又天津市房地产协会、天津广播电视台经济广播、北方网房产频道今晚经济周报共同组织承办的,这场论坛在现场和大家进行交流之外,也会在北方网房产频道进行录播,同样会在经济广播当中进行录播,给大家购房置业提出一些实际有意义的参考。
介绍一下第四位嘉宾,今晚经济周报的副主编冯奕老师。他是我的媒体同,行也是我的老师,他从第一届房交会上开始进行报道的,对于从媒体行业来观察房交会是非常有发言权的。
冯老师,从您多年的媒体的工作当中,您怎么看待品牌房企效应?因为大家购房过程当中不单纯选择一套房产了,我们要选择一个品牌,未来的居住当中,给我们提供怎样的物业服务等等的附加值,您是怎样看待这方面的价值的?
冯奕:谢谢主持人的介绍。大家上午好,我是一个老媒体人了,今天特别有幸能够跟专家谷老师,跟两位品牌房企的老总坐在一起分享有关去库存还有房地产市场走势、房价的情况。过去,我一直作为媒体,可能会采访过一些房企老总,这次有幸我们坐在一起沟通这样一个话题,我觉得非常有意思,也非常开心。刚才主持人问了,作为媒体人如何看待这个市场,特别是做媒体记者,一直跟着房交会跟了很多届,一直做这个事情,怎么看房交会?
在座的很多购房者,我谈谈自己的体会,本身我也是消费者之一。刚才专家谈了谈关于稍微宏观至少中观一些的房地产走势,特别是天津市去库存的情况。这里不再赘述了。两位老总天房是天津的品牌,大国企,一位是金侨,金侨是湖南非常著名的房地产企业,进天津也很多年了。这两个品牌我觉得大家都耳熟能详了。作为消费者来说,也想跟大家沟通一下。我听了两位老总讲是非常好的,但是我们买房子,作为媒体记者来讲,我们不能光听两位老总讲,不知道说是您是否借以,因为这话非常实在。品牌非常重要,第一首先给我们良好的印象,就是这个企业有非常珍贵的品牌,特别是天房还是上市公司。它肯定会有一个良好的企业文化,企业的之知名度的高低,也体现在整个企业生产出来的产品每一个细节上。
不知道在座的是否接触过金侨或者是天房地产的产品,如果没有接触过,展会上有他们的项目,可以体会一下,看看品牌房企所做的产品和不是品牌房企所做的产品有什么不同。
根据我做房地产报道这么多年,特别是房交会这么多年的变化可以感觉到,从第一届房交会开始一直到现在,房企也有一个很大的变化,就是在展会上,就是由过去的更注重房子、房型的推介,随着形势的发展更加注重品牌形象的推介。从今天展会上的项目上看,大家可以感觉到,一津门五花八门、五光十色,使出了十八般武艺,这些都是对自己企业品牌的宣传和体现。
但是,大家要注意,不能光看眼前被疑惑,一定要深入项目当中,看看跟品牌知名度很高的企业,他的项目是不是跟的品牌相对应。我觉得这一点是非常重要的。所以在这里,我也提醒参加天津展会的消费者、购房者,一定要到现场看看,不仅听专家、房企老板听听,讲讲,还要到现场看看,看看他房子是不是有这么好。这是一个建议。我想二位老总应该没有意见。
第二,大家谈到关于房价的问题,买房子,房价是非常敏感的话题。大家也都知道及去年年底一直到现在,天津楼市的房价突然间有一个爆发力,无论是一手房还是二手房大家感觉张得非常快、非常高。其实来说只是在短时间内,把历史拉长线条来看,发现天津市场的房价和天津市场的走势应该说是很对应的,它体现的天津市房地产市场健康、平稳的发展。我记得在2000年的初期,那个时候整个天津市的房价来说,可以说现在看起来是非常诱人,两三千、三四千,四千多都算很高的。当时我们做过一个采访,也是一个房地产的项目的采访,当时是在河东区,当时我作为主持人跟大家沟通,有人就问,当时房价也就是两三千、三四千,有人提出来,用不了多长时间天津的房价就有可能突破一万?大家听了以后觉得乍舌,很快几年以后,一万已经不是天花板了,已经被捅破,现在十几年过去,可以感觉到天津房价是什么状况,大家是深有体会的。
这反映出来什么?一个是整个市场需求越来越旺,老百姓购房欲望越来越过剩,由过去刚性的需求,过去做的一些拆大、拆小、平房开始要改善了,我们要有刚性的需求,还有结婚买房子。十几年过去以后,这些刚性需求的人随着经济条件的改善,随着家庭生活成员的变化,他们也有新的需求,就是改善型需求。可以想想,十几年过去刚性需求为主导改善需求为主,这种房地产市场发展的需求价格能不涨吗?
还有一个更大的方面,整个房地产项目的品质也发生了很大的变化,这是很重要的一点。我们过去的开发房地产项目是什么样的项目,都是基本上满足的东西,现在随着人民需求的提高,越来越先进、越来越人性化,越来越实际。还有一个问题,随着城市的发展,低价越来越贵,两位老总也有感受,每一次拿地,每一次价格都不一样,低价在整个房地产的成本约是三分之一左右,现在达到了一半,如果是一半的价格,第一时间可以想象房价可以达到什么样的水准,这样的话不难理解房价是什么样的状况。
大家通过房地产走势可以看到,我们现在买房是不是一个合适的机会,是等等还是看看,这给大家提出了一个挑战。
作为一个媒体人,作为一个消费者来说给大家提一个建议,如果从自我的需求包括刚性或者是改善型需求,我觉得大家应该从实际出发,该出手时就要出手,不要看、不要等,总体上来看,各个城市的房价,市内六区的房价,整体上涨趋势是不可逆转的,我觉得对于房地产市场,作为消费者、作为媒体人来看是这样一个评判。
张源:好的,既然提到房价了,在这儿,我再替现场的朋友,包括收音机前的听众和网友问一个问题,现在很多朋友认为市场价格在平稳上涨过程当中,可能有20万或者是30万的首付款,没有特别直接的刚需或者是改善的需要,但是想拿首付款进行投资。这样一部分客群四位嘉宾怎么看待这个方向呢?是不是值得入手?
贾丁:实际上从住建部到各级的市场管理部门,大家怎么看待房地产的产品呢?商品房实际既有保值增值的居住属性,还有一定的投资属性。这个是不能回避的,客观来说,各级政府使用的管理措施是去杠杆、去投机性的行为,就是大家都是做自助的房子,或者是二套三套都有相应的政策,但是一人多套或者是拿它作为一个投资方向的话确实要谨慎。天津还好,有很多地方在房屋杠杆的情况下增加了1比若干倍,在这种情况下,如果市场价格有这样波动的话,投资客会受到很多投资的风险和影响。我们劝各位业主买自己需要的房子,无论是刚需还是改善,什么时候都适合,如果做投资要量力而行,需要谨慎,一定要量力而行。
谷所长,您是怎么看待的呢?
谷俊青:现在我想以一个普通消费者的心情和大家谈这个问题,我觉得作为一个普通的消费者,手底下有二三十万恐怕不是轻易的存起来的,如果我们在这种房市之下,家里面有一点钱就做投资住宅,首先要看你需要不需要,家里真的需要住房吗?回答就应该是理性消费。为什么我说理性消费?因为我刚才跟大家也说了,说咱们天津的房价是看涨的趋势。但是,大家除了看房价上涨,还要看其他的内容。因为我现在就觉得,从咱们国家在解决居民住房问题上,差一个标准,就是在我们这么大的国家、这么多人口的国家我们的资源越来越少,我们的人居住房面积是不是应该有一个定量,这个事情很重要。我们不应该盲目的大量的建设住房,因为土地资源太稀缺了。
另外,从买房者来说,将来恐怕面临着房产税,面临着遗产税,所以我想大家在购房的时候、做投资的时候把这两个因素考虑进去,如果你觉得不管是房产税开征还是遗产税交纳,上海已经开始试行遗产税了,而且比例也是不低的。大家当把这些问题考虑进去以后,觉得我还有投资的可能,我还有投资的能力,大家就可以投资了。如果大家一味的追市场,我想还是理性一点为好。
谢谢大家。
雷雨:主持人提这个问题,其实大家也知道了,我们房产现在更多的是一个金融属性,大家都想借市场的机遇把杠杆用足,但是从我们国家产业政策来说,包括从现在的市场波动来说,对于这么少资金来说其实也提供了很多其他渠道的投资方式,刚才谷院长,我们的嘉宾都给大家提出了理性建议,希望大家理性投资,把金融属性运用好。
张源:感谢四位嘉宾,今天现场去库存专题研讨就结束了,我是天津广播电台经济广播的张源,再次感谢。谢谢!