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5日,中国社科院发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告(2016)》指出,在诸多利好政策接连不断刺激下,2015年全国房地产市场反弹迹象明显,但城市分化加剧,个别城市上涨幅度远超其他城市,导致局部市场价格泡沫明显,风险概率增加,不利于房地产市场稳健发展。
报告认为,个别二线城市热度直逼一线城市,今年以来尤甚。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡,预计2017年楼市或全面下滑。
“目前房地产市场存在严重的供给过剩,同时也存在结构供需严重失衡。”中国社科院城环所副研究员王业强表示,由于城市间的分化,导致了区域性的结构失衡,其中一线城市和少量二线城市库存快速下降,而大多数二、三、四线城市需要着力去库存。
值得一提的是,此次快速上涨的城市不再仅仅是一线城市,部分二线城市的热度也直逼一线城市。
从近期的市场表现更能看出其态势。近日,中国指数研究院发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉,不再是“常胜将军”北、上、广等一线城市。
全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受记者采访时表示,现阶段二线城市间的分化更为明显,一些沿海城市产业结构合理,人口净流入,库存量少,需要增加供给补库存。而大多数土地供给与人口的变化不相适应的人口净流出城市,则面临着巨大的去库存压力。
因此,房地产市场面临着结构供需严重失衡的局面。王业强说,一线城市和少量二线城市面临住房供给相对滞后和必要时需补库存的难题,而大多数二、三、四线则需大力去库存。
报告对2016年的判断是,维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端,短期则通过货币或财政政策刺激需求,实施分类调控,以适度缓和区域分化、冷热不均现象。
具体来看,在持续降息与鼓励住房消费的政策作用下,预计2016年销售面积与2015年相当。但价格方面,整体将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在“人人喊打”的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;而二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。
但报告同时指出,从较长时期看,一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整,三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。
对此,王业强表示,房价涨幅较大将加大居民购房压力,无助于解决刚性需求难题,也难以有效满足住房改善需求,并进一步透支了居民的未来消费能力,这也是“扩内需”的巨大障碍。
因此,随着政策刺激效应的衰减,房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。