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(原标题:2016上半年全国楼市冷热不均 三四线库存压力进一步增大)
2016年上半年,全国各地楼市冷热不均,不平衡的情况越发严重。该去库存的三四线城市,库存不降反增,压力进一步增大;不该去库存的一线城市,则火热异常,库存告警;二线城市快速升温,量价齐涨态势甚至超过一线城市。
?政策带来楼市整体持续增温
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示,2015年330新政以来的一系列利好楼市的货币和税收政策,使得一二线城市的购房需求集中释放,楼市量价齐涨。
1.2015年至今已有6次降准、5次降息,宽松的货币政策为楼市注入了大量的资金。
2. 330新政、219新政、营改增实施,税收的减免、交易限制的放松,刺激了购房需求增加。
3.商业贷款、公积金政策有所松动,区域限购政策引发的末班车效应,使得市场需求被大量释放。
一线城市楼市的持续高温,量价齐涨,使得一线城市开始收紧楼市政策,沪九条、深六条先后出台,北京通州,及环京区域,也实施了更严厉的限购政策。
各线城市表现分化
据伟业我爱我家集团数据中心对北京、上海、深圳、南京、苏州、成都、佛山、廊坊、绍兴等城市的研究统计,2015年330新政后,全国楼市就已经开始整体升温,尤其是四季度开始升温态势更加明显,但一、二、三四线城市的表现却“冷热不均”。
首先,楼市整体成交量持续上涨, 一线城市涨幅尤为明显。进入2016年二季度,一线城市开始略有降温,二线城市则接过了量价齐涨的接力棒。三四线城市的热度则远低于一二线城市,虽有临近北京、深圳的廊坊、佛山等在一线城市的带动下量价齐涨,但其它大部分三四线城市起色不大。
其次,330新政后一二线城市房价普遍上涨,2015年四季度更是加速上涨,三四线城市则涨幅有限、波动频繁。不过,进入2016年二季度后,一线城市房价涨幅已经放缓。
近期市场整体分为两个阶段
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表认为,从2015年四季度到今年二季度,全国楼市总体可以分为两个阶段。
第一阶段为2015年四季度至2016年一季度。期间北上深等一线城市市场火热,量价齐升,新房、二手房交易量较2014年大幅增长。苏州、南京等二线城市楼市也不断升温,量价稳步上涨。三四线城市楼市一直不温不火,去库存效果甚微。
第二阶段为2016年二季度。随着一线城市收紧限购政策,北上深等一线城市楼市逐步趋向平稳,交易量逐步下降,房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响,加上政策相对宽松,苏州、南京等二线城市地王频出,量价齐涨,出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局,库存压力进一步加大。
2016年下半年或将降温
伟业我爱我家集团数据显示,2016年二季度,全国重点城市的二手房新增房客比开始下降,下半年市场有望降温
胡景晖表示,由于前期的市场高温提前透支了大量需求,市场的后续需求已然不足,如果维持现有的各项政策不变,那么在2016年下半年里,一线城市楼市或将回归至合理水平,交易量稳步回落至年均成交量,房价趋于平稳,四季度甚至可能下降。
而在外溢需求,以及补涨的趋势推动下,如果不针对楼市过热的二线城市出台政策,那么已经过热的二线城市的楼市还将继续疯狂,引发更多潜在风险。
在现有普惠制的政策基调下,三四线城市去库存的难题恐仍将不能得到有效解决,库存压力或进一步加大。
普惠制政策不利于三四线城市去化,楼市需因城施策
伟业我爱我家集团数据中心研究表明,自2014年930政策实施以来,一二线城市新房库存下降明显,但三四线城市的库存压力不降反增。
胡景晖表示,从市场的实际反应来看,普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用,反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大,需要控制热度的一二线城市反而更加火热。
胡景晖认为,三四线城市本身对人口吸引较弱,因此在普惠的利好政策很难解决城市库存不平衡问题,反而会造成城市房地产市场发展更加不平衡,未来政策需要根据城市状况不同差异化对待。
胡景晖认为,为解决目前楼市严重的去库存不均衡的问题,未来的楼市政策应当从以下方面着力。
1.摒弃普惠制货币和税收政策。目前实行的这种全国普惠制的降息减税的货币和税收政策,会让不均衡的情况更加不均衡。
2.因城施策 区域政策差别化。一线城市需要维持现有的政策导向,保持政策平稳;二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台针对性政策;三四线城市则需要加大去库存力度。
3.三四线城市吸引人口流入。应尽快推进三四线城市的产业结构升级,完善教育、医疗等公共资源配套,用优秀的产业和公共资源配套吸引人口流入,真正实现去库存。
4.着力解决夹心层住宅需求。“市场的归市场,保障的归保障”也存在严重问题,地王使得市场豪宅化,有能力支付高端豪宅的购房需求不超15%,政府能力范围内保障房能覆盖的需求也不超15%,而剩下70%的夹心层两头都够不上,需要着重解决。