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说起高档商品房消费最为旺盛的城市,北京应该是当之无愧。据精品家园市场部调查显示,去年北京市新开盘的176个商品住宅中,有29个楼盘销售单价在8000元/平方米以上,供应面积达400万平方米,在未来的几年内,仅CBD区域的高档商品房也会有几百万平方米的供应量。而在众多的高档商品房中,也不乏有现代城、凤凰城、阳光100国际公寓、世贸国际公寓等畅销、热销的楼盘。那么究竟哪些人要购买高档次商品房呢?他们希望购买什么样的高档房子呢?日前,该公司在购房者俱乐部会员中,随机抽取购房支付能力在8000元/平方米以上(高档商品房)的购房者进行了调查。
高档商品房谁在买?
什么人想买或正在买单价为每平米8000元以上的房子呢?从购买高档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分析一下这一人群,我们得出这一买房群体的以下特征:
一、30至45岁的中青年人占据了绝对的主力,为被调查人数的54.3%。他们中75%的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅,这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定,他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候,因此其购房行为多为二次以上置业,此外也有很多目前租住公寓的人,大多数是外企或合资企业的高级职员。
二、在对职业性质和职务的调查中发现,外企、合资性质企业人员占到了被调查人数的42.1%,其次是民营、私营、合作经营性质企业人员,所占比例为34.8%。这方面表明,外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业,同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作用在与日俱增,大有与外资企业一争高低的气势。在这些购房者中,公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的70.1%。
三、家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。调查中发现,能够承受单价8000元/平方米以上的购房者,其家庭年收入大多集中于20万元以上,占到被调查总人数的68.8%,可以说是国家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消费意识的转变,使得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房。
四、在被调查的购买人群中,已经拥有私家车和单位配车的人占总人数的69.3%,这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密切相关,高档社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一,在这种社区中,车位与住宅按1:1的比例建设恐怕有不足之嫌。
高档商品房买哪里?
当问及买房人将要选择的区域时,则属东部地区最受偏爱,被选率达到23.6%,其余依次是北部、东北、西北、西部等区域,而最不被买家看好的就是南部地区,西南部的被选率仅为2.5%。一个区域房地产市场的繁荣、昌盛,有赖于这个区域内经济的快速发展,已成为不争的事实。
东部地区首先是京城发展最早的商务核心区所在地,国贸、燕莎形成的商圈是东部经济发展的主要支撑点,该区域拥有浓厚的商务氛围和完善的生活配套设施,同时也是使馆区聚集地,使东部地区成为较早开发高档社区的区域,从而树立了该区域在买家心目中的首选地位。据该公司市场部调查显示,去年开盘的,单价在8000元/平方米以上的高档商品房,有一半以上位于朝阳区,且东部地区居多。
近几年,信息产业的迅猛发展和亚运商圈的形成,加快了中关村和亚运村两地经济发展的步伐,同时也使北部、西北部成为人们购买高档社区的理想区域。而南城地区也因为没有明确的经济发展的支撑点,受到了高档商品房购买者的冷落。这种选择结果恰恰证实了房地产的规律之一,“位置、位置、还是位置”。
此外,环线的概念在人们心目中也正在悄悄地发生着变化。在调查中发现,目前高档商品房的购买者最为青睐的区域已经不再是二环或三环路,而是三环至四环之间,被选率是39.4%。与此同时,也有16.2%的人愿意在近郊购买高档商品房。产生这一结果的最主要原因即为商业核心区的形成,使得城市的核心工作区域外移,另外,三环到四环间比较便宜的地价,可以使开发商有足够的利润空间打造高品质住宅,以满足人们对住宅舒适性的较高要求。
高档商品房买啥样?
高档商品房购买者青睐什么样的房子?在对购房决策时间的选择上,想买高档商品房的买房者中有84.9%的人打算在一年内购置新的商品房,同时,打算在半年到一年内购房的人居多。可见,在宏观经济形式趋好的情况下,人们对北京房地产市场的预期前景抱乐观态度,消费信心十足,同时房地产的大额投资性、市场秩序的有待规范和一次置业的经历也使大多数买家会慎之又慎,三思而后行。
在此次调查中,购买现房也是买家最理想的选择,有40%左右的人表示非常不愿意选择期房,相信随着市场运作机制、销售管理办法的完善,期房销售将被市场淘汰,现房、准现房销售将成为房地产市场的主流行为。
在对购房居住情况的调查中,有86.6%的购房者选择了与父母、子女、配偶共同居住,也有7.9%的人选择了独居,因此有88.7%的购房者所选择的购房面积在100平方米以上,其中选择单元面积在150平方米以上的人占38.7%,其余则有11.3%的购房者会选择100平方米以下的户型。而对于房屋套型的选择上,则以三居室和跃层式住宅居多,二者所占比例为57.1%,其次为对两居室的选择,被选率为20.1%。由此可见,对于高档住宅而言,购房者对大面积户型需求旺盛的同时,独居者和投资型买家成为小户型住宅的主力客户群体。
在对购房影响因素的调查中发现,有环境、户型设计、配套设施、教育条件和邻里素质等因素起着决定性作用,而其中尤以环境对买房人的影响最大,被选率达到了41.2%。城市人口密度的加大和污染的加剧,使得舒适、清新的生活环境来之不易,这也是目前市场上位于近郊的低密度住宅以及TOWNHOUSE俏销的原因之一。相对而言,城区内8000元/平方米以上的高档公寓商品房,因其建筑密度大、绿化较少,社区的生活环境则显得更加至关重要。
退而求其次,户型设计成了影响购房的第二要素,因为户型的好坏直接关系到居室内生活环境的好坏,从而影响到生活质量的高低。当然,作为一个高尚社区,邻里的素质也是衡量该社区档次的重要指标之一。在这个层面的住房消费中,被大多数人看做是第一要素的价格因素却成了被遗忘的角落。(毕明东)