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在为期4天的上海房地产展示交易会刚刚结束时,业内人士更强烈地意识到,鱼目混珠的中介服务,已经给方兴未艾的房产市场特别是二手房市场带来严峻的信用危机。从7月1日起,试运行的“网上房地产”能否有效整合上海房地产流通领域的各个环节,特别是中介服务环节,人们翘首以待
“二手房买卖是目前上海各类交易中诚信度最差的”
“由于政府的大力扶持,上海二手房市场如今的火热局面来之不易,现在到了规范中介市场的时候了。”上海市房地产交易中心主任刘道桐认为。
据统计,上海现在从事房地产销售的合法公司已超过5000家,营业门店数量更是无法统计,不少合法公司开有非法门店。而在一些弄堂口,什么手续都没有的夫妻老婆店、老头老太店也雨后春笋般涌现。
中介公司大量涌现的原因,一是进入中介市场的门槛太低,一部电话、一张桌子、两把椅子就可以打出房产租售、差价置换房产的招牌。第二,获利丰厚。一处二三十万元的房产,按规定收取3%的手续费,就足以让许多中小投资者怦然心动。何况,由于交易双方对彼此叫价并不清楚,许多时候还可以“吃了卖家吃买家”。
如仅从数量上看,不管合法还是非法,从业者的大爆发导致了“大市场”的热热闹闹。但如果从交易成本、信息传递、消费者权益保护、规范服务等方面来看,上海房地产中介市场则实属“小流通”,已经严重滞后于整个房地产业的发展。在一定意义上,落后的房产中介模式已成为产业发展的瓶颈。
上海二手房每年巨量成交,2000年上海二手房交易近800万平方米,成交总金额达170多亿元。据在近日举行的一次研讨会上,一位来自上海市社科院房地产研究中心的人士预测,大约只需3年时间,上海二手房交易量的攀升将与增量房持平。但市民们买卖房屋的方式却“土”得不能再“土”:若想尽快卖出旧房,卖房者惟有广泛“撒网”,尽可能多地到经纪公司门店挂号;而要购进二手房,买房者也只能一家又一家地跑门店:既然卖方多处委托,各公司或门店又都是封闭操作,买方获得的房源信息自然有很大比例是无效的。
房地产经纪公司方面欺诈服务对象的主要方式是既赚“差价”又收佣金,这样的案例已成为上海近期的又一社会新闻。而买卖双方如有机会,则完全可能一拍即合,共同玩一把“跳过”中介、赖掉佣金的游戏。专家对此评价说,二手房买卖是目前上海诚信度最差的市场。
信息不畅让中介公司轻而易举地赚了不少不该赚的钱
今年1月,家住上海虬江路的翁某将25.8平方米的住房委托给某房产置换公司出售,3月,该公司将该房产以13.5万元销售给吴某,而公司方面对翁某隐瞒交易所得,只给翁某4.1万元。6月10日,户主翁某的房产户主已换成吴某,得知真相,翁某一气之下,自杀身亡。
6月底,上海市房地资源管理局对上海房产中介市场进行一次全面大规模检查,并查处了包括上述房产置换公司在内的一批中介机构。
专家认为,上海房地产市场发展至今,已初步建立了市场体系,其标志,一是已经拥有了相当数量的市场主客体队伍;二是房地产相关政策法规比较完善;三是公积金、商业贷款等金融服务日益加强,四是新闻媒体、广告宣传大力介入各类房地产经纪业务。
但是,就是在这样一个国内发育最成熟的房地产市场,上海仍没有形成完善的市场运作机制,比如开发生产与市场销售经纪范围界限不清,形成销售市场的无序竞争;经纪人队伍素质混杂与经纪法规及管理不力,不规范运作扰乱市场的健康发展;房地产生产、流通、消费过程中的信息传递模式相对封闭,造成信息传递与信息资源的极大浪费,人们寻找合适的房源信息困难等。
据介绍,试运行的上海“网上房地产”,具有内部网络平台和公共网络平台两层含义。公共网络平台主要功能是向消费者发布信息,而内部网络平台则作为实现联网销售及相关服务的工具。首先是各会员公司的房源信息必须全部上网,各公司直接经纪房屋买卖的门店共享信息、挂牌所有会员公司的房源,并可以代理任何一家公司房源的交易;同时,各会员公司派交易代表进入专设的集中交易场所,通过场内交易代表与场外门店业务员,以及各公司交易代表之间手续交接实现合作,完成交易;房源一旦成交则所有门店均及时撤牌。
“中介的本质应该是服务,如果‘网上房地产’能有效运作,上海中介市场将回归到以服务质量为主要竞争手段的正途。”一位会员公司负责人说。
“网上房地产”是否具有摧枯拉朽的冲击力
据称,“网上房地产”的任务,一是整合上海房地产流通领域的各个环节,所有的房源信息及其交易实现资源共享。二是“让买卖双方能像买卖上市公司的股票那样方便”。因此,有关方面对“上海网上房地产”寄予厚望,希望它能把上海房产中介市场一“网”打尽。
“这个一‘网’打尽有两层含义,一是非法房产中介从此难逃法网,立刻现出原形;二是合法房产中介从此组成一张大的网络。”“网上房地产”办公室的陈先生说。他认为,“网上房产”走的是类似股票交易模式,它酝酿着上海房地产流通领域一场大的变革。
在西方国家,很早就一“网”打尽二手房市场的中介服务了,其背景是房产市场已经规范成熟,二手房市场的信息相当透明,而交易都是委托律师进行的,中介公司很难通过隐瞒信息或钻法律空漏取得非法利润。在我国香港和台湾地区,也有一“网”打尽二手房中介市场的成功经验。
“但是,就是在我国台湾,一‘网’打尽也经过8年多时间。现在,尽管上海有关部门规范二手房市场愿望迫切,但‘网上房地产’能否迅速见效,仍是个问题。”专家认为,“比如,这种交易模式能否给买卖双方带来前所未有的便利与好处?对于众多不同投资主体的房产中介来说,‘网上房地产’是否具有摧枯拉朽的冲击力?这些都是需要‘网上房地产’认真面对的问题。”(邓建)