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对于个人贷款买房保险中的焦点问题,记者走访了银行部门、保险公司及律师事务所。在采访中,各家自有评论。
银行——
按揭购房保费尚不能免
对于必须先买保险才能发放个人房贷,银行方面相关人士认为这不是一种强制行为。根据《担保法》,银行作为房屋抵押权人,有权要求抵押人提供保险。银行要求借款人在借款时进行财产保险的目的是为了防范金融风险,如果购房者因故无法偿还银行贷款,银行可以处理该房产以偿还贷款。但是如果抵押的房产在贷款期间发生火灾或其他灾害而造成损毁的,银行就无法通过处理房产来收回贷款了。
而对于为什么银行是房贷保险的第一受益人,银行方面解释说,由于银行在办理按揭时,向开发商付出了全部的贷款,银行作为抵押权人,就应该享受赔偿;而对于购房人,由于还没有付清房款,所以取得的只是一种不完全产权;再则,由于火灾、地震等不可抗力的发生,造成抵押物的灭失,银行无法再收回款额,所以作为银行,应该为合同的第一受益人。
为何一次性付清保险费,银行方面称,其实是在办理保险时,购房人可以与保险公司协商,约定所交的方式及期限,保险的费用由保险公司来收取,银行是不负责此项业务的。
保险费率是否有些过高呢?银行方面这样解释,目前,我国的按揭购房保险费率比国外一些发达国家的住房贷款保险费率要稍高一点。其原因主要是:在一些比较发达的国家,由于其法制化程度较高,而且基本社会信用体制比较完善,所以银行所承担的风险比较低。在我国,由于法制化程度不很健全,信用体制不太完善,借款人在办理贷款时,可以在任何一家熟识的公司盖章证明,收入想写多少就写多少。还有一些开发商为了套取银行贷款,提供假资信、作假帐。
银行方面有关人士认为,在国内银行承担的风险相对来讲比较高,但是随着经济的发展,社会化程度的提高,相信我们的体制会更加完善。
保险公司——
房贷保险不是强制行为
贷款买房收取保险,保险公司有关人士认为这不是一种强制行为。银行要求购房人购买保险只是一种商业行为,如果抵押物发生意外事故,突然灭失、销毁,银行是无法收回本息的,所以对于房屋贷款保险,银行方面主要强调的是风险的存在。
对于保险为何要一次性付清,保险公司是这样解释的,购房人在买保险时可以与投保公司按照条款约定其交付的期限。目前,由于北京的各保险公司的规定不尽相同,所以一些人对这个问题有一些误解。另外,保险公司的有关人士认为,国内信用体系不很完善,有些购房者投了一年保险后,下一年的保费,保险公司收回的风险比较大。
对于期房是否该上保险,保险公司有关人士认为,购房人在投保时,保险公司会考虑期房的因素,在收取保费时已在计算公式中扣除了买房人从买保险时到入住期间的费用,也就是说虽然购房人在购买期房时办理贷款的同时买了保险,但其实保险的生效时间是购房人入住后才开始的。也就是说保险费用是自投保人入住以后才开始计算的。
保险公司认为,不同类别的保险,银行所承担的风险不同。目前商业贷款买房保险有三种:一种是保证保险,这种是保险公司作为保证人,如果买房人到还款约定的期限没有还款的话,那么就由保险公司向银行赔偿余额;第二种是房屋保险,由于买房人将自己房屋作为保险进行投保,如果投保物发生损失,则就由保险公司直接赔偿给房屋产权人;第三种是抵押物保险,保险约定,如果抵押物发生意外损失或灭失,保险公司将赔偿款直接划给银行,如果保险公司将赔偿款先划给房屋产权人的话,那么产权人在借到款项后,还是要将所欠的房款划转给银行。
按照房价买保险,保险公司认为这是合理的,购房人在买保险时是按照当时房屋总价进行投保,如果保险标的在贷款期间发生事故,保险公司的赔偿额按照标的物市场价格折旧后,进行赔偿。再则,在我国,房屋产权和土地使用权具有不可分割性,房屋灭失意味着土地使用价值灭失,如果非要将房屋与土地分开的话,那么对于房屋的价值还需有相关部门对其进行评估,这样不但手续繁琐,而且还多增加了费用。
律师——
购房贷款应分阶段保险
在采访中,北京市中鸿律师事务所的孙婷律师说,目前80%的购房人是通过把购买的房屋作抵押担保,向银行申请贷款买房。购房人需购两个险种,一个是贷款房屋保险,即房屋财产险;另一个是购房贷款保险,属人寿险。前者的保险期限与借款合同中约定的贷款期限一致,只有在购房人提前还款时,保险公司会按实际保险金额和保险期限调整保险费,保险公司在扣除手续费后,将剩余的保险费退还购房人。
对于已抵押的房屋为何还要买保险,孙律师这样解释,由于担保和保险是两个法律概念,担保面对的是人为因素,是在购房人未如期还款的违约行为发生时,银行可以通过变卖、折价等法定实现抵押权的方式收回贷款。而保险则是把房屋作为抵押物,如果房屋灭失,那么银行就无法收回贷款。
孙律师认为,根据法律规定,贷款房屋保险与借款合同中约定的贷款期限一致,如果抵押房屋发生火灾、雷击等天灾时,抵押权对银行来说就成了空头支票,因此需要通过贷款房屋险分摊此类意外风险,所以,该险应一次性付清。
而对于购房贷款保险,孙律师说,这个险种属于人寿险,主要针对购房人发生人身意外伤害导致的死亡或高度残疾等而无力偿还借款的情形而制定的。孙律师阐释说,由于房屋等不动产抵押是以登记为生效要件,在未办理登记之前,银行没有取得抵押权,购房人在这个阶段应该购买购房贷款保险,但是在办理完抵押登记后,银行可通过抵押房屋来实现其抵押权,所以,对于购房贷款保险应采取分阶段。
孙律师认为,购房贷款保险的年费率是按照贷款总额的0.56‰来计算的,这种利率相对来讲比较高,如果年费率适当调低将会进一步刺激房屋消费市场。
银行是不是应为保险的第一受益人以及保险费由谁来交,孙律师认为,应由购房人和银行双方共同承担更为公平,因为借款合同本身是双务有偿合同,作为合同双方,购房人在获得贷款的同时,银行也获得了利息。在保险事故发生后,银行作为第一受益人可收回全额贷款,而对于产权人却是第二受益人,根据公平的原则,保险费应如手续费、契税一样,由双方共同承担。 (景雪)