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房地产综合价格上涨0.47%
2季度京城楼价再度上扬,但较1季度相比,上扬的幅度有所减少,说明楼市在2000年末触底,经过了1季度的强劲反弹后,本季度反弹力度降低,开始步入稳步增长期。
本季度北京房地产综合价格为8192元/平方米,较上季度上涨0.47%;价格微幅上升的原因主要是不同类型物业相对关系的变动引起的,特别是居住类物业内部结构的变动。由于市场整体趋热,本季度外销公寓和别墅的所占比重上升,内销住宅所占比重下降,直接导致了综合价格指数上升;外销公寓类物业起的作用更为明显,而别墅类物业内部还有分化,远郊别墅重又得宠,其价格再创两年以来的新高。
本季度另一个显著特点是各类物业变化的趋势和幅度差异很大。造成本季度内销住宅价格指数下跌的原因主要有两个方面:一是由于上季度市场消化,项目在售面积减少;二是有些高价与大户型项目售完退出市场。外销公寓类物业结束了长达5个季度的停滞,价格指数一跃上升4点。别墅类物业表现出强烈分化趋势,近郊别墅价格指数下跌6个点,而远郊别墅价格指数则同时上扬4个点。虽然由于别墅类物业项目个数少,并不完全代表市场需求的变化,但远郊别墅的复兴由此也可见一斑。写字楼市场依然保持相对平静,价格指数跌掉1点,租金指数上升1点,变动的幅度都不是很大。
内销住宅价格下降3.7%
自1999年2季度开始,内销住宅价格指数开始持续下滑, 2000年2季度触及谷底,2000年3季度上涨1点,市场呈现回升之势。到今年1季度内销住宅价格指数为102点,而2季度指数下跌至98点,说明近期内销住宅价格在小幅攀升之后,有回落趋势。
本季度内销住宅综合价格为5679元/平方米,与上季度相比下降了3.7%,但与去年同期相比,上涨1.2%。2001年2季度内销住宅价格指数下降的主要原因有三:一是新入市项目增多,由于新项目往往价格较低或采用低价入市的策略,会拉动整体价格走低;二是部分项目价格下调,如建业苑二期、风林绿洲、东润枫景等项目不同程度地调低了价格;三是由于需求旺盛,消化了不少市场存量,一些高价项目已售完退出,如劲松嘉园、俊景苑等。
在城八区内销住宅总体价格普遍下降的情况下,海淀区内销住宅价格指数却上涨2点,究其原因:一是几个高档项目入市,如锦秋知春、万柳新纪元花园以及上河村等项目,均价都在7000元/平方米以上,都高于上季度海淀区内销住宅的平均价格;二是中关村大街及西北四环的开通,缓解了这一地区交通拥挤状况;正在拓展中的学院路、西直门北大街、白石桥路段以及正在建设的城市轻轨使这一居住圈更有吸引力,这些无疑都是促成项目升值的因素。据伟业指数监测,确有部分项目价格上调,如锦绣大地、世纪城、人济山庄等。其它城区中,东城、丰台、石景山价格指数基本持平,而宣武、朝阳、崇文、西城几区价格指数均有所下跌。西城区价格指数变化幅度最大,由于西城区样本相对较少,个别项目价格下调以及国英绿景公寓、京都商业中心等高价项目的退出便造成价格指数的较大幅度变化。
观察1997年1季度以来的内销住宅价格指数走势,相对前三年而言,2000年价格指数走势表现得十分平稳,今年价格指数在延续上年平稳之势的基础上出现一定回落。伟业顾问认为还是由于市场供应量放大,竞争趋于激烈造成的,另外,北京市的总体规划和飞速发展的基础设施建设加速了住宅郊区化的步伐,也是房价下降的重要原因。(杨哲彬)