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8月1日起,上海市内外销商品房交易将并轨,商品住房将不再有“内”“外”之分,统称为商品住房。内外销商品房并轨包括土地供应的并轨和商品住房交易的并轨两部分。本地业内人士认为,此举在进一步推动上海市住房消费整体水准同时,无疑会对目前上海市房地产市场格局产生影响,一批本地地产类上市公司有望脱颖而出。
土地储备成未来盈利关键
上海市房屋土地资源局局长蔡育天近日指出,“推进土地使用权出让拍卖、实行内外销商品房交易并轨”是上海市继1999年对内销商品住房的种类进行归并后,房地产改革再次迈出的重要一步。
土地供应的并轨,指统一地价体系,即取消原有的内、外销商品住房项目土地使用出让金价格的差异;用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让,必须通过招标、拍卖方式进行。
商品住房交易的并轨,指统一销售对象,无论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房,均取消租售对象的限制,境内外的单位和个人都可以购买或租赁商品住房。
对于“推进土地使用权出让拍卖”,业内的理解是一些大型地产企业可以借此来控制土地供给量,同时“实行内外销商品房交易并轨”无疑将进一步改善本地投资环境,两者综合考虑,手中拥有大批土地资源同时具备一定资金实力的地产企业预期盈利可观。
事实上,在此项政策出台之前,本地地产集团已开始通过资产兼并、收购来壮大一批地产类上市公司。举动最大的是上海房地产经营集团旗下中华企业在不到一年时间内扩充本地土地储备超过150万平方米。
据记者了解,上房经营公司目前正与上海港务局合作,准备在不远的一段时间内开发东昌路杨家渡、高阳港这两个项目。
其中,东昌路杨家渡项目属于陆家嘴范围,位于十六铺码头对面,双方准备在8万平方米的建筑面积上开发14幢14—15层的独立高级商品房。随着一些跨国企业把地区总部纷纷移至上海,有品味、相对独立的商务楼盘需求量增加应在情理之中。
位于外白渡桥附近的高阳港项目则占据了坐北朝南的地理优势,其建筑面积在18万平方米左右,定位也是高档商品房。由于这两个项目都采取了港务局出地,上房经营公司出资的方式,这决定了项目虽然同处浦江两岸优势位置,但土地成本应不会太高。
事实上,与包括古北集团在内的其他上海房产集团相比,上房经营公司的最大特点在于土地储备既分散,又极具增值潜质。
除了东昌路杨家渡、高阳港两个项目外,上房经营公司目前在浦东世纪大道、世纪公园附近准备开发面对都市白领的高档商品房:金利大厦,在静安寺、南京路周围的新慈厚广场也争取在年内动工。整个上房经营公司土地储备就在56万平方米左右。
按照上房经营公司披露的1999年、2000年及今年1至3月的净利润收入,稳步增长态势相当明显,分别实现净利润616万元、2166万元、681万元,负责为中华企业收购上海房地产经营(集团)有限公司90%股权出具独立财务顾问报告的亚商企业咨询公司投资银行总部业务董事杨景碧认为,光是披露的这些亮点,应足以保证中华企业战略重组后业绩快速、持续增长。
老牌概念再度升值
一些外资地产中介预计,中国一旦入市将吸引世界各地企业登陆中国市场,而上海作为中国金融中心,未来两三年中,跨国公司对商用、商住地产需求将呈强劲增长态势。
本地主管部门也正在充分发挥一批老牌地块巨大的商业价值。
从本月15日起,上海市有关部门决定把具有百年历史、占地44万平方米的上海造船厂陆续迁出黄浦江畔的黄金地段。原址将作为陆家嘴金融贸易区的一部分进行大规模商业建设。针对陆家嘴金融区多年来商用功能突出,居住、生活功能相对不足的特点,这一地区将成为以高级住宅区为主的现代化建筑,使陆家嘴金融区成为兼具商用及商住价值,功能齐全、配套设施完善的著名金融贸易区。
按照上海市政府制定的城市发展总体规划,有关方面对总面积44万平方米的上海船厂现址实行整体区域开发,被定位为陆家嘴金融贸易开发区的“延伸和补充”。
据了解,上海船厂将在3—4年内逐步搬迁,腾出的地块将建造一批标志性的建筑群。陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事会秘书朱蔚称,在已开发的近2平方公里的中心区内,每平方米的投入大约是6000美元,按此计算,2平方公里的总投入约1000亿元人民币。而整个区域开发第一幢住宅楼明年即可封顶,每平方米的售价将超过1万元。
据了解,目前陆家嘴已集聚114家中外金融机构,形成了金融、信贷、证券、保险、期货等多元化产业。目前,外资银行总数已发展到49家,从业人员规模达到2100余人。至5月底,陆家嘴的中外资银行存贷款规模已升至2377亿元,今年初又增加了319亿元。
不过,对于内外销商品住房并轨后,上海的地价和房价变化趋势,上海市房屋土地资源局局长蔡育天对媒体表示,内外销商品住房并轨后,预计上海的房价将稳中有升,但不会出现供不应求的局面。管理部门将进一步加强管理执法力度,坚决制止土地炒卖行为。
另据透露,上海市今后商品住房的物业管理将按照服务项目和服务质量来收费。这个方案预计明年推出。