|
||||
●消费者应该是首先受益的群体
首先,购房者的有效需求将会有较大幅度的上升,这主要有以下几方面的原因。
其一,由于绝对比较优势和相对比较优势的存在,加入WTO对一般国家来说,都是双赢的。在这种情况下,我国的国民经济水平将有大幅度的提高,人们可支配收入增加,有效需求能力提升。
其二,贸易壁垒的减少,关税的取消,势必会带来一些消费品价格的下降,主要包括汽车、通讯产品等。因此,人们可用于住宅消费的资金增多,相对住宅消费能力增强。
其三,国外金融机构的进入,会带来大量先进的管理模式、金融资金以及金融商品,金融对房地产的支持相信是很多人都深有体会的。加入WTO,金融对房地产的支持力度将会增强,消费信贷的便利将会在很大程度上刺激人们对房地产的消费水平。
另外,WTO将会带来更多的房地产产品,消费者有了更多的选择空间,因此消费者在房地产市场上的相对地位上升。同时,加入WTO后的房地产市场将更为规范,最大的受益者也将是普通消费者。
●地价的比重增加,建造费用减少,房价将稳中有升
房价是消费者最为关心的话题,加入世贸组织后,房地产价格的走势将会如何,牵动了很多百姓的心。为此,记者也特地采访了一些专家,他们一般都认为,加入WTO后的房价,将稳中有升。
首先,建筑材料价格下降、先进施工方式的采用,房地产开发的建筑安装费用自然会不断的减少,从而导致房价有了一定的下降空间,会产生一定的价格弹性效应。
其次,外商的介入,企业间的竞争加剧,会促使利润的平均化,房地产企业利润的下降,也将会使房价相对调整。
最后,房地产需求增加,加剧土地一级市场的竞争,提高土地成本,将会使土地价格上升,因此,这会导致房价的上升。
这三种因素在短期内对房价有一定的抵冲作用,会带来一些波动。从长期而言,房价将稳中有升,房价的构成改变,地价的比重增加,建造费用减少。尤其是对像天津这样的大中城市而言,土地相对稀缺,而加入WTO对城市土地需求的增加是长远的,这是土地价格上扬的内在动力,而建筑费用不可能会持续下降。因此,稳中有升将是未来的大致趋势。
●对房地产企业而言,未来可能是一条充满了挑战的道路
国外企业最大的优势可能就是雄厚的资金实力。天津市的房地产企业众多,但一般而言,体量都不大,像国外那样“航空母舰”型的房地产企业很少见。规模小,带来的相应结果,是资金能力的相对不足。祁兆珍指出,天津市的房地产企业自有资金占总投资量的27%,信贷资金占总投资的34%,而在国外,信贷资金和自由资金的投入比例一般在1:2以上。信贷资金占用过多,使得银行的信贷风险上升,也使房地产企业的开发能力受到限制。
然后是人才的优势。国外的房地产企业拥有众多的高级管理者,这对天津市的企业而言,是很欠缺的。知识经济时代的竞争说到底,就是人才的竞争,拥有高素质的专业人才和管理人才,是企业间竞争的潜在动力。
其次是技术上的优势。住宅现代化是我们一直在努力的目标,然而相对于国外,我国的新材料、新技术、新设计少,单位产值的能耗大,由此导致生产成本高,降低了竞争优势。
此外我们的房地产企业还存在着体制上面的问题,一直以来都未能真正做到政企分开。因此,企业未成为市场主体,降低了市场调节的作用机制。“入世”以后,对国外企业将实行国民待遇,那么我国企业如今的政策优势将会在很大程度上受到挑战。
但同时,我们的企业也同样拥有国外企业所不可能具备的优势。随着对房地产需求量的增加,本土化的品牌会被更多的消费者接受,而不是那些舶来品。
和别的行业不同,房地产是本土性、区域性的行业,本土开发是其主要的开发模式。这就决定了我们的企业,更了解市场,更了解人们的需求。对市场的把握是决定项目成功的关键,在这一点上,我们的企业通过那么多年的市场运作,对市场的了解与熟悉应该是我们最大的优势了。
技术上的落后可能会是我国房地产企业的劣势。但由于我们是发展中国家,人们更多的会关注居住本身,比如住宅的环境、房型的设计以及社会配套设施等,过多的高新技术并不一定会吻合我国的国情。同时,房地产行业是劳动和资金密集性的行业,主要目的是生产住宅,因此,相对于别的行业来说,国外高技术生产能力带来的冲击相对较低。
加入WTO,与国外公司交流的机会将大大增加,尤其是与一些设计所、设计研究单位交流的方便性提高,借鉴他们的经验,会促使我国的房地产企业提高水平,增加竞争的能力。
●房地产企业必须在多方面不断地提高和完善自己
最根本的,应该是观念上的变化。面对没有产业保护后的残酷的市场竞争,必须有一个清醒的认识和准备。比如,应该树立成本意识,在土地成本上升的背景之下,如何降低施工成本从而获得更多的竞争优势是每个企业都要考虑的问题。
我国的企业不具备像国外企业那样的资金实力,而房地产的行业特点决定了房地产需要相对垄断的大企业来开发,房地产行业的长期经营需要规模,而要实现一定的规模需要资金实力作为依托,因此,扩大融资渠道是惟一的出路。在香港,十家大开发商控制房地产市场的70%-80%的市场份额,这对天津来说,是不可想象的,对于房地产这样一种市场来说,有几家企业的垄断是它走向成熟的标志。建立开发式基金、大企业的上市都是未来可以选择的融资模式。
未来的房地产市场需要本土性的品牌,这就要求树立品牌意识,而品牌的培养,是长期而且艰苦的,同时要强化服务意识。当一个行业发展到一定程度以后,产品本身的差异不会很大,更多的差异表现在服务上,这在现在的家电市场上已经表现的很明显了,因此,未来的房地产竞争也是服务的竞争。或许今后会有一天,人们买房,看中的不是哪家房地产开发企业开发的,而是由哪家物业公司管理的。
最后是要注重人才的培养和利用。高素质的年轻人的凝聚,是一个企业最大的竞争优势。那么在今后,如何培养人才、如何利用人才、如何留住人才,是每一家企业所必须面对的大事。(陈露露)