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谨防奥运地产泡沫
近期,关于北京房地产的价格走势,特别是奥运村地区的房价走势一直是人们最为关注的话题,奥运村的房价也出现了小幅上涨,这如同B股刚刚入市时一样热,每一个股民或没有入市的股民都跃跃欲试。房价到底会不会因奥运大涨?投资房地产也如同炒股,股市的表现可以作为我们的前车之鉴:半年前B股还炙手可热,天天涨停,数月之间,便上演了高台跳水。至今A股B股阴跌不止,奥运的利好也只是昙花一现,未能挽住股市下跌的狂澜。北京的房地产走势似乎又使我们看到了庄家急切出逃前的精彩表演。
日前,《国际金融时报》刊登文章《奥运经济泡沫,北京房地产可能第一个爆炸》,该文写道:北京奥申委主席特别助理魏纪中,针对不少公司纷纷推出“奥运概念”,提醒人们说,要警惕奥运“泡沫”,对奥运经济的期待应保持谨慎。文章指出:现在有些人把举办奥运会看成是中国经济增长的“雪中炭”,过分夸大奥运经济价值,甚至还有某些面临倒闭的商家期待着奥运会使他们“起死回生”,“这些人最终可能会失望”。以对奥运会的投资为例,要投入2800亿元办奥运的说法就是夸大其辞,其实这笔钱的大部分属于原先就已规划的北京城市建设资金,只不过为了奥运把有些项目提前了,现在让人感觉似乎又多出2800亿来办奥运,真是误导。
北京一直存在着商品房价格“虚高”的现象,目前空置的商品房已接近1200万平方米,今年头几个月商品房的销售“更是疲态毕现”,开发商纷纷暗中降价。7月申奥成功的利好消息也不过使房价上升了300多元,随着大量新楼盘的入市,北京房价终将下跌。
房价不涨的十个理由
一、过渡炒作诱发的超买心理
近几年住房供过于求,每年都会有越来越多的房子空置,虽然房价下跌的迹象还不太明显,但一些位置或质量不好的房子明显不好卖了。与外地相比,北京住宅价格明显过高,这是因为购房者在开发商的各种概念炒作的引诱下,担心如不及时购买,会错失良机,特别是申奥成功之后,一些购房者会担心房子将一涨而不复返。其实这种心理极不理智。如同93年前后的房地产泡沫,如果将来房价下降,将会套牢一批人。其实现在某些项目的涨价并不是整个市场的必然趋势。
据调查,奥运村地区的房子在短期内出现的涨价现象,并不是奥运商机刺激了老百姓的购买力,而是因为今年1-5月份北京住宅竣工面积低于销售面积,竣工面积只有147万平方米,而住宅销售达到167万平方米,老百姓感觉到可买的房子不多。而1-5月新开工的住宅建筑面积已经达到705万平方米,因此这种供不应求的状况很快就会过去。
对于不少开发商预言北京房地产还将大幅升值,人民大学教授黄卫平对媒体说,“那只不过是开发商们的一厢情愿或蓄意炒作”,如果说奥运泡沫,“北京房地产很可能成为第一个爆炸的泡沫”。奥运会当然有利于刺激中国的经济增长,但夸大“奥运经济”的价值不一定会给经济发展带来好处。
二、北京的房地产市场不成熟
众所周知,北京房地产市场的发展比上海、深圳落后了不止一两年,如今上海、深圳的房价已基本走向平稳,比较符合价值规律,即房地产开发的利润从暴利逐渐向行业平均利润看齐。而北京由于发展滞后,房地产的利润率还较高,价格也一直处于上升期,显然已经脱离了价值规律。尽管有奥运的利好支撑,但市场发展的必然趋势是走向成熟与微利。过高或与价值不符的房价必然受到市场的冷落。
三、供应量放大导致房价回落
房价的最终决定因素是供求关系和老百姓的购买力。申奥成功后,虽然大家都会看好奥运地产,但北京的土地供应量也随之增加。业内人士预测,北京市场还有2600万平方米的空间,但根据北京市人均18平方米居住面积的规划,5年内,北京要完成900多万平方米旧房改造,6000万平方米的住宅开发,也就是说,北京平均每人可以增加6平方米的住宅面积。6000多万平方米的房地产供应量将彻底改变北京房地产的供求关系,挤压项目的地产泡沫。同时,会有更多外地地产商进京开发项目,这些企业都是以做产品见长。届时,北京房地产市场的竞争将异常激烈。供应的增多最直接的后果就是价格的下降。
四、奥运楼市不具备唯一性
北京申奥成功,最明显受益的是奥运村周边楼市,未来奥运村周边的住宅有升值潜力已是不容置疑,但其它地方呢?南城会怎么样?因为购买力大部分都到奥运村去了,地段不好的地方肯定更受影响,其直接表现就是卖不出去,房价下降。整体看来,这会拖住房价上涨的后腿。特别是,现在的投资者不能不看到这样一个现实:2008年奥运会之后你用来出租的房子怎么办?特别是留下许多写字楼、宾馆和体育场馆没有人用时,住宅是不是还会有那么高的回报呢?
奥运会只有十几天,不可能为投资者带来太多的财富,其实影响楼市的真正原因是市政条件的改善及经济发展大环境,但这也是相对而言的,如果奥运村周边地区的环境没有改善,那么奥运会的房价有可能上升。但现实状况是,北京除了奥运村外,还在发展商务区,中关村,包括南城。奥运村唯一可取的地方就是离看奥运会近一点,离体育场馆近一点。对购房者来说,这八年时间你买的房子周围天天都在施工,到了奥运会召开时,你住的地方可能会被戒严,开完奥运会,体育场馆近在咫尺,但你是否有时间去享用?这些都是投资之前应该考虑的因素。
五、申奥成功并不代表我们有钱了
房价的涨与跌不仅取决于供应量,还取决于需求量。同时,房价的高与低要和居民的收入相比较。把房价和国际上其它国家的房价相比,北京的房价明显偏高已是不争的事实。即使申奥成功了,在今后较长的一段时期内,居民的收入会因为申奥和加入世贸而增加,而短期内我们的收入并没有因奥运而增加,但房价却因为奥运上涨了,说明这种上涨是非正常的,是由一些购房者不理智的抢购行为和一些开发商的故意炒作和提价造成的。
有业内人士说,该卖房的人都已买了,没买的人是因为买不起,房价越涨越买不起。在人们口袋里的钱还没有大幅度增加时,市场的购买力其实还局限于以前正在犹豫而没有下决心购买的人群。即房价的上涨是因为场外少量观望资金入场,但若无后续大资金入场,或者说没有普通消费者的普遍性的收入增加,房价上涨谈何容易?即使价格上涨只能理解为没有突破性的反弹,迟早还会下降。
六、上涨要和通胀相比较,观望使房价上涨的动能不足
近年来该买房的人都已经买了,该有第二或第三居所的人也都有了,剩下的主要就是攥紧钱袋一分一厘都要争取的工薪族了,(当然我们也不能排除有些购房狂之类的)。这些人买房会算计,如果价格不合适,他就会捂紧了钱袋,不买。
有文章曾分析说,2008年北京的房价可能会比目前价格翻一番,即现在是8000元每平方米的价格,8年后可能会达到20000元左右。这种判断未免有点不科学。众所周知,判断是否张价要和人们的收入相比较,要看人民币的贬值或升值程度。开发商为了卖出房子,千方百计说涨价的心理可以理解,本人也认为房地产的长期趋势肯定是看涨的。因为即使房价不涨,人民币也会向国际市场看齐,人们的收入也会涨。打个比方,如果现在我们每月挣2000元想买房子,除了买经济适用房外你别无选择。但如果将来人们的收入普遍在月薪20000元,即使房价涨到了20000元每平方米,却能买到高档房,那么这种涨价应该算作没涨。
股市有句话,盲目追涨或杀跌都不可取,应该看到,北京房价有可能要高位横盘一段时间,个别项目的涨价对整个市场价位并未形成有效突破,观望不失为减少损失的最好做法。同时观望也使得房价上涨的动能不足。
七、缺乏商务氛围影响投资回报
北京现在正在发展的有CBD中央商务区,中关村科技园区等。资料显示,亚运村核心位置写字楼租金或售价均没有朝阳商务区和中关村核心区域贵,因为亚运村没有商务环境,亚运村从功能上来看,称之为居住区会更贴切一些。而商务环境直接影响到住宅的出租。从地理位置上来看,望京地区比亚运村要偏远多了,但这里的住房租金均与亚运村不相上下,原因在于朝阳区的外企多。中关村也不例外,这里集中了全国最多的科研机构和院校,特别是建设科技园区,住宅只能限量批建,更显出了它的投资价值。有人拿奥运村和亚运村相比,认为对奥运村的房子不能盲目看涨。
申奥成功、入世都会带动写字楼的需求上升。据悉,从现在到2008年新建写字楼将超过1000万平方米,而北京从80年代末到现在已有500万平方米的写字楼存量,并且其中近10%空置。在未来八年内,北京的企业,即使加上外资企业大举入驻,是否有如此强的消化力值得怀疑,否则北京只能超常规。同样,这些企业会不会选择在奥运村办公?未来奥运村及其周边地区将不可避免地要成为以居住为主的地区,没有商务环境的地区,住宅的投资价值可想而知。
八、郊区住宅与城区住宅分羹
四环路的开通、绿化带的修建使得城区与郊区住宅的划分有了一道看得见的分水岭。由于城区住宅可以享用城市设施的便利,使城区内的房价高于郊区许多。再加上城区内虽有拆迁改造,但大面积的土地会用来做绿地或公用设施,住宅的数量较少,而多层的、低容积率的房子价格将高得惊人,这会使许多购房者转而寻找郊区的房。未来几年北京住宅郊区化将呈现快速发展,随着交通条件的改善和轿车的逐步普及,随着环保意识的增强,越来越多的人将选择去郊外置业,那里环境优美、房价较低。这种供求关系的微妙变化也会反应在房价上,从而导致北京的房价总体降低。
九、外地企业进京挤压房地产暴利
北京房地产市场吸引了不少外地企业和大资金,这会提升北京楼盘的规模和品质,相应也会使房价泡沫或利润受到挤压。性价比不好的房子会降价,而一些不降价的房子则会努力提高质量。购房者如果明白了这一点,就不会急于买房,因为好房子会越来越多。
相对于炙手可热的奥运村楼市,商务区的开发毫不逊色。目前已有的众所周知的项目暂且不提,还有一些正在运作的项目已经逐渐见诸报端,如上海开发商上市公司世茂股份已准备开发总建筑面积118.5万平方米的北京呼家楼商务居住综合区,香港上市公司中国置地日前与北京嘉利恒德房地产开发公司联手成立北京嘉利置地合资企业,投资约33亿元共同发展北京东三环九龙花园第三期的房地产项目,整个项目建筑面积150万平方米。
外地企业进京是因为北京房地产还有相当大的利润空间,一旦来的企业多了,这个利润空间就会越来越小,这是最浅显的道理。同时,有业内人士预言,外地进京的开发商志在必得,为赢得开门红,有可能采取价格竞争策略,这就象家电市场一样,要么在技术上占据领军地位,要么在价格上拼个你死我活。
十、土地走向市场,房价变得透明
北京之所以分成若干类的开发商,是和企业实力决定的,而企业实力中,资金并不是最主要的,最主要的是土地储备和关系。万科由于缺乏这两项,总拿不到一手好地,即使盖的房子再好,服务再到位,但房价比别人的高就使他的房子不好卖,卖不出房子万科就成不了北京的主流,成不了主流它就无法左右房价,别的企业不怕它竞争。
此前,北京也有不少外地企业开发房地产,但由于公认的北京“水太深”的原因,这些企业并不能拿到一手的地,在开发时所要交的各项费用也相对较高,造成这些企业并没有在房地产开发上挣到太多的钱,虽然有竞争,但对北京开发商威胁不大,房价自然也不会受到太大的冲击。但今后就不同了。奥运和入世要求北京必须向国际惯例靠扰,靠关系和一些手段拿地或获得一些优惠政策的日子将一去不复返了。土地将走向市场,外地开发商也可以公平竞争获得土地,这样,这不存在拿地成本差异太大的现象,房价就会变得比较透明,开发商想在一套房上多挣钱只能是想想而已。北京市场真正的竞争将开始,这是房价不涨的决定性因素。 (王月红)