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当前北京楼市高档住宅和商务楼盘供给较多,但普通百姓需求的廉价房却较少。而申奥成功又使房价增加了变数,那么——北京房价走势如何
申奥成功后,关于北京房价走势的说法成了最吸引人眼球的消息。参照以往经验,汉城、巴塞罗那、亚特兰大、悉尼等城市的房地产业无不受奥运会的影响而飞速发展,而北京更是由于城市基础建设的大规模进行,将会对房地产业的格局和发展前景产生根本性的影响。在这个时候,我们很有必要冷静地反思一下我们的房地产业,促进其健康、快速、平稳、可持续地发展。
房价有欠合理
近年来北京楼市虽然一直呈现供销两旺的良好势头,但是北京房价令许多普通老百姓不敢问津也是事实。有专家早就对畸高的房价表示了担忧,但业内人士大多安于楼盘表面的热销,对市场的长远健康发展缺乏足够认识。
关于房价的合理性,万科集团董事长王石的一段话被媒体广为引用:国际上评价房价的合理价格是一个家庭年收入的7—9倍,上海是10.5倍,深圳是11倍,都比较接近合理价格,而北京是22—23倍。可见北京的房价相对于市民家庭收入来说是最高的。
事情并没有就此结束。受申奥成功利好消息的影响,7月14日上午就传出亚运村北部楼盘旺销的消息,其中嘉铭园破天荒地在半天内卖出62套;一些开发商则早就看好“奥运”概念,纷纷在奥运村附近储备土地,推出新的项目。万通集团董事长冯仑在接受媒体采访时表示“高档房在未来7年内涨到2万元/平方米应该没有问题”。如果这一猜想成为事实,那么本就居高不下的房价就更有欠合理了。
下降还有空间
购房者总是希望房价能够下降,据有关专家分析,未来北京的房价还有较大的下降空间。
首先,北京房价相对家庭年收入的比例远远高于国际合理比例9:1,随着市场发育的不断健康化,房价与家庭收入的比例也会不断地趋向合理。
二是当前北京购房者以普通居民为主,收入状况决定了他们在购房时选择中低档位的房子。据北京市统计局2000年下半年对1500户城镇居民购房意向的调查显示,在1500户居民家庭中,有195户居民准备在三年内购买住房,其中欲购经济适用房的149户,占76.4%。相关资料显示,90%以上的购房者选择购买房价在4000元/平方米以下的房屋。需求决定了高价房市场有限,开发商在市场规律面前无疑会逐渐加大价位在4000元/平方米以下的普通商品房建设。
三是申奥成功后受利好消息影响,大批新项目投入市场,供给量将进一步加速增长。申奥成功虽然能够吸引一定的外地人口来京置业,但购房者仍然以本地普通居民为主,增长并不明显,供给量将大于需求量,这将迫使房价在一定程度上有所回落。
四是北京市政府在未来7年内为奥运会投入1800亿元进行城市基础设施建设,其中主要是交通建设。轻轨、地铁、环线和环线间快速连接线的建设,政府投资分担了开发商基础设施建设的部分成本,这将对房地产市场中固有的地段价值概念产生致命的冲击和变革,许多原本区位处境尴尬的项目将重现活力,南部、郊区等楼市开始活跃,而这些地区的楼价无疑是比较低的。
关注中低档房
楼市靠需求来支撑,有效需求不足,房价的水分渐渐地就会被挤干。统计资料显示,目前北京已经有了自己房产的家庭占70%(包括拥有房改房的家庭),而30%没有自己房产的家庭急欲购买的仍以中低档房子为主。而当前的供给市场却是以价位在6000元/平方米以上的高档住房和商务楼盘为主,与市场需求严重脱节。
当前的问题是供给市场以高档住宅和商务楼盘为主,对需求最大的普通百姓缺乏关照。而高档住宅又多缺乏个性,难以吸引70%已有住房的家庭进行二次置业。专家认为,房地产业的健康发展根本上应该依靠居民社会收入的长足增长,购买能力和支付能力的相应增强,产生强有力的有效需求来拉动。对于楼市热炒“奥运”概念,清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示,随着奥运建设的发展,楼市的政策环境、基础设施环境等都会进一步改善,存在短期内吸引大量顾客的可能性。但是奥运之后呢?巴塞罗那的房屋空置率从1989年的0.7%猛增到1992年的10.4%,悉尼奥运会后房地产业便从高速增长转为相对停滞状态,无不是因为大量项目的投入造成市场供过于求。房地产要有长远的眼光,把握好申奥成功的利好消息,促成京城房地产业的可持续发展。
业内专家认为,现在最重要的是利用北京进行大规模基础建设的机会,调整楼市供给结构,促进有效需求。(万建民)