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在商品房不符合预售、销售条件时,目前市场上打出的售房牌是“内部认购”。针对内部认购房的合法性问题,政府有关部门、开发商和法律工作者各有各的解释——
■预购金不能收取
据介绍,在今年6月1日起实施的《销售管理办法》中已有明确规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这一条表明只有符合条件才能销售,不符合条件的,收取了订房等费用,那么收取费用就属于违法行为。也就是说对市场上一些手续不全或违法建筑是不允许在市场上销售的,更不能向购房者收取任何费用。
目前,市场上一些开发商借内部认购名义,对购房者收取几千到几万元不等的认购金,等到消费者真正交了款后,一些根本没有实力或靠此骗取钱财的,携款潜逃,虽然订金不是很多,可也是一笔不小的数目,在此需要提醒消费者千万不要购买此类房屋;再则有一些开发商在认购时,承诺退还预购金,可是等到购房者真想退的时候,开发商以种种借口不予退还,购房者的权益无法得到有效的保障。
■内部认购是市场形成的不规范行为
该负责人还指出,对于内部认购行为只是市场形成的一种不规范销售的产物。 开发商通过价格等优惠手段,对购房人进行误导,有些购房者意识淡薄、贪图便宜,这样就形成了双方的买卖行为。
由于内部认购与《商品房买卖合同》不同,《商品房买卖合同》在签订并登记后为效力既定的买卖合同,具有法律效力;而内部认购只有开发商具备合法销售资格后才能转化为效力既定的买卖合同,没有法律效力,开发商可任意撤消或变更合同而使房屋所有权不能得到法律上的确认和保护,所以,通过内部认购所造成的后果,购房者是无法受到法律保护的。
■房屋产权证无法办理
房屋产权证办不下来,根据法律规定,房屋产权仍属开发商所有,其受害者大多数为购房者。只有通过办理过户手续,房屋所有权才会发生转移。
因此,作为购房者来讲,房屋产权证拿不下来,就等于空谈,购房者没有一个具有法律效力的东西做保障,万一出现纠纷,开发商不负责,对于后期合法手续等问题就无法得到保证。
尤其像一些开发商所谓的什么集资建房或者在集体土地建房,由于开发商是无权建房,可是却有不少购房者由于意识淡薄,贪图价格便宜,到头来却拿不到产权证,自己的权益将受到严重损害。
■房屋质量无法保障
购房者签订内部认购协议是存在很大风险的,这些购房者在图便宜的基础上,从不考虑甚至不愿承担风险,致使出了问题,才后悔上当受骗。
由于内部认购房大多为期房或尚未建设,购房者只能通过开发商介绍或楼书等了解房屋质量以及小区的配套设施,由于没有签订正式合同,万一出了质量等问题,消费者的权益是无法得到保障的。再则有些开发商任意增加定金,或扩大房屋质量的不合理免责条款等,购房者这方面意识不是很强,往往处于弱势位置。
■商品房买卖是民事行为
该负责人认为,由于商品房买卖是民事行为,政府不便予以硬性规定,只能通过引导、宣传教育的方式指引购房者如何买房,才不会上当受骗。
政府在此只有通过约束开发商,对于不符合销售条件的,一律不得上市交易,并且不得收取任何订金;同时对于购房者,该负责人提醒应剔除占便宜的心理,自觉去抵制购买预定、预购手续不齐全的项目,只有通过双方的努力,才能使这种现象弱化减小,直至消失。 (景雪)