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中国有望在今年内加入世贸组织。在未来的5年里,中国城镇房地产市场会有怎样的变化呢?
价格两三年内不会有大的变化。我国的房子最“值钱”是北京,北京房子的价格全国最高,去年1至11月商品房销售价格达到每平方米4129元高出全国平均售价2051元的一倍多。上海、广州每平方米在3000元以上,福建、天津、辽宁每平方米为2070元。其中北京住宅平均售价为每平方米3995.7元,上海为3130.9元,广东、天津、辽宁、福建在1936元至2745元之间(全国住宅平均售价为1915元),上述6省、直辖市是我国商品房屋价格最高的地区。江西、湖南、山西等地的住宅平均售价每平方米在1000元以上,其余的都在1000元以上。
未来几年房价走势将是如何呢?
一、低档房屋降价势在必行
不要说80年代所盖的住房,就是1992年至1998年竣工的部分住房,由于受当时条件的限制,也有半数以上质量不是很高,随着房改进一步深化,二手房市场条件初具,这是构成低档住宅市场供应量的第一部分,一旦上市的住房多了,售价将不可能“涨”而是“跌”;工厂企业自已也盖了一些住房,大都是“乡下鼓子乡下打”——这些住房不如开发商建设的好,也只能算是低档房,它构成了低档房屋市场供应量的第二部分;一些配套不全、质量不好的住宅至今尚未销售出去,构成了低档住宅市场供应量的第三部分。这三部分低档房的需求量从全国情况看,不会是想像中那么大,但也不小,在今后三五年内,有些房屋有降价的压力,有些质量和配套差的住房连降价恐怕也很难售出去。
二、中档住宅价格难以下降
在中国第二超大城市北京,中档住宅是指建筑面积在120至180平方米之间,而在全国中小城市,80至100平方米也就可能算上“中档”了。而目前市场上这种面积的住房都不很多,消费者也不多,北京对大于150平方米的住宅只有2%失“情有独钟”。这是因为北京市拥有100万元的人不少但也不很多,但拥有二三十万元的人是拥有100万元的人的几十倍甚至数百倍。不论在北京,还是在全国其他地方,在未来几年内中档住宅消费者绝大部分是现在有住房且又有一定经济基础的人,因为这部分人目前的住房面积低于80平方米以下,有许多家庭仅为五六十个平方米,迫切需要“以旧换新”,想购买更好、更新、更大面积的中档住房,只需求品位、有好的设计、有好质量,80至120平方米“中档”住宅需求将是巨大的,金融部门尚能够提供70%甚至80%按揭贷款,购买这种住房的人就会越多,中档低宅紧缺且需求量大,价格就必然难以下降。
三、楼市转暖,高档“豪宅”落价
2000年头三季度,北京房地产综合价格为每平方米8122元,同比稍有上扬(综合价格指数在81点),持续走低的房地产综合价格终于有所突破,开始触底反弹。原因固然很多,但最主要的是,中国今年“入世”有望,申奥工作逐步展开,这对京城房地产市场起到了更大的激励作用,写字楼、高档住宅等物业市场将看好。至于那些出奇的高档“豪华”及“气派”的所谓“豪宅”在京城虽有些市场,但市场份额不大,是由北京人的收入决定了的。上百万元以至数百万元的“东西”不但买不起,也没有必要,况且北京人对小汽车也“情有独钟”。北京市居民家庭2000年人均可支配收入仅为10349.69元低于广州(13621.83元)和上海(11718.01)
中国“入世”后,办公用房可望走出“低谷”,价格也将上扬;而商品住宅价格在短期内有可能趋降,但中长期会有所上扬并趋于平衡,房价与收入之比将趋向合理,房屋平均售价随着开放二手房市场,将有大幅度下降,花同样的钱可以买到更优质的住房。
因此,中国“入世”后,国内房地产商在管理、服务和品牌形象的树立等薄弱环节方面,受到的压力将高于价格变动的压力。