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从某种角度来说,市场经济是一种建立在信用基础之上的扩大型经济。也就是说市场经济运行模式中,可以实现许多其他经济运行模式无法实现的经济行为。市场经济运行的这种特点,十分典型地体现在房地产业和金融业之间的关系上。由于金融业的介入有效地解决了住宅消费巨额性和人们收入有限性之间的矛盾,使住宅经济有一个较大规模的运行;由于房地产抵押贷款的安全性,金融业也因此而获得了一块质地十分优良的业务板块。
由于市场经济运行模式在我国的逐渐发育,使金融业与房地产业的关系发展迅速,特别是国家实行优先发展住宅产业经济政策以后,银行对于个人住宅消费贷款的业务迅速上升。截止到2001年4月末,在商业银行的全部贷款余额中,个人住房贷款余额占5.54%,每年的增长速度都在150%左右。
但是,对于这种新型的经济关系,金融业、房地产业乃至整个社会都存在着与其良性运行不适应的问题,使金融机构对于住房抵押贷款的业务必然处于不断整合之中。
一、金融业
由给生产过程金融支持到给消费过程支持,金融机构的业务必然要随着市场经济运行模式的变化进行较大程度的调整。例如,开发商可能会假借抵押贷款的形式,把“烂尾楼”甩给金融机构,笔者认为这是央行取消“零首付”的重要原因之一。
从企业管理的角度来分析,金融机构某种新业务发展过快,无论如何都会给企业管理带来各种问题。尽管住房抵押贷款具有安全性特点,但这一业务在整个金融业务比例中占据的份额增加过快,对于企业来讲并不一定都是好事。央行发布《关于规范住房金融业务通知》,提高了住房抵押贷款的门坎,严格了贷款条件,规避了一些风险,或许就具有这样的背景问题。
对于购房抵押贷款这种比较新的业务,金融业建立辩别、防范风险的业务系统需要一个过程。由于种种原因,我国金融业在经济运行链条中具有某种主导地位,它对于自已业务的任何调整,都会重新界定它与房地产业的关系,并引起房地产业新的整合。
二、房地产业
就市场化而言,我国的房地产企业具有某种特殊地位,由于房地产业占用了金融业的资金开发,人们从情感上把房子供过于求导致的“浪费”看得更严重一些,所以各级政府不能够轻易让房地产开发企业像家用电器企业那样“大浪淘沙”。加之后来我国实行了优先发展住宅产业的经济政策,这些“机遇”使房地产开发市场一直没有能够充分发挥优胜劣汰的功能,导致房地产行业鱼龙混杂,整体水平较低。
央行的《关于规范住房金融业务通知》在主观上是为了规避金融风险,同时在客观上起到了整合房地产市场的作用。自从《通知》发布以来,许多有实力的开发商持比较欢迎的态度,而缺乏实力的开发商则显得很不乐观。严格住房消费贷款条件,虽然给所有的开发商都带来了财务压力,但有实力的开发商可能看到了今后其竞争者在减少的趋势。
从金融机构经营的角度来判断,金融业与房地产业的关系可能会显示出明显的“马太效应”。房地产市场比较规范、市场趋势较好的地区会得到更多的信贷份额,有信誉的开发商开发的项目会更容易得到金融机构的贷款,我们可以理解为这是市场对于道德的一种奖赏。
三、社会问题
市场经济是扩大型经济,市场经济的这种扩展性是由信用串连的。一个社会的信用基础决定了这个社会的经济扩展度。我国目前还没有建立起与市场经济相适应的信用机制,这一状况会毫无疑问地制约社会经济发展。金融业与房地产业的关系在发展中,自然也不例外地受到这一状况的约束。
比如说,社会信用贬值、社会缺乏对人们信用的评价体系等问题。再比如说,一旦由于种种原因社会较大比例地出现偿还月供阻塞的时候,金融机构未必能够十分顺畅地实现自己具有抵押性质的债权。这些都会极其现实地制约我国金融业对于房地产行业的支持力度,促使金融业与房地产行业一次又一次地整合。 (刘福泉)