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零点调查日前的一项针对北京、上海、广州、大连、成都、西安6市居民的入户调查结果显示,过去2年内,六市中28.2%的居民已经购买了住房,房改房是已购房屋的主要类型(40.2%);未来2年内,26.9%的六市居民有购房打算,未来购房类型以商品房(44.9%)为主,而打算购买经济适用房、房改房、二手房的比例分别是28.4%、15.5%、6.6%。表明随着住房制度改革的进一步深入,以及相关的住房政策、税费政策、金融政策的陆续实施,个人住房消费开始实质性启动。
六城市比较而言,上海市住房商品化程度显然高于其它城市,上海市过去2年内已购住房类型已经呈现以商品房为主(56.2%)的局面;未来两年内,上海人(35.8%)的购房意向最强烈,其中更有高达70.3%的打算购房者将购买商品房。
那么居民在购房过程中更关注哪些因素呢?调查显示,住房的户型设计、房屋面积以及交通便利是更多消费者最为关注的三个因素(分别为48.9%,46.7%,45.1%),对于房屋的朝向、周边的自然环境、价格以及人文环境的提及率也超过了30%。从各地区来看,北京居民最为关注的因素是交通便利性(58.6%),这可能与北京特有的地域环境及交通状况有关,其次是房屋设计(52.0%);上海市民最重视的因素是户型设计(53.3%),交通和房屋的朝向列为第二位(52.9%);广州市民最为重视的因素则是绿化、空气等环境因素(54.2%);成都市民重视的首要因素是户型设计(54.3%);大连和西安市居民最为重视的因素都是面积(分别为53.8%和54.9%)。另外北京居民中更加重视价格的人群比例(44.1%)明显高于其它城市,这同北京市居高不下的房价水平不无关系:根据国家统计局的最新统计,以商品房而论,全国大部分地区的平均售价多在每平方米1000元至1800元间,而北京、上海、广东、福建、天津、辽宁六省市在全国平均水平之上,其中北京最高,为每平方米4128.9元,高出全国平均水平1倍多,上海、广东则在3000元以上,其他三省市为2070元以上。
进一步分析发现,不同年龄、不同收入、不同文化程度的居民在住房考虑因素上存在着差异,总体而言,越年轻、文化程度越高、收入越高的居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素的关注程度越高;年龄越大、文化程度越低、收入越低的居民,则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素的关注程度越高。
从居民对房屋面积和装修程度的选择来看,面积为71—100m 2和初装修的住房是更多人的选择。
从已购房和打算购房的总体受访者来看,选择面积为71-100 m 2的比例最高(40.6%),其余依次分别为51-70 m 2(29.4%)、101-140 m 2(17.3%)、50 m 2以下(8.9%)、和141 m 2以上(3.94%)。从地区分布来看,各个城市的情况大体相当,差别不大。
通过对已购房者和打算购房者的比较可以看到,在已购房者当中,70m 2以上和70m 2以下的基本上各占一半;而在打算购买者当中,情形发生了明显变化,选择70m 2以下的已不到三成,50m 2以下的人已经明显减少,选择71-140m 2的比例明显增高,并且选择140m 2以上的也有所提高,说明随着人们生活水平的提高,人们对住房面积的要求也在提高。
调查同时显示,在已购和打算购买商品房和经济适用房的受访者当中,有近四成的人选择初装修的房屋,选择毛坯房的也有三成以上。看来,成本相对较低并且可以按照自己的意愿装修、体现个性化的装修方式更加符合大部分消费者的心理需求。从不同城市来看,上海和西安的受访者对于商品房和经济适用房倾向于选择毛坯房(58.3%和49.1%),北京、广州和成都更多选择初装修住房(57.8%、45.8%和52.2%),大连居民选择初装修和精装修的比例相当(39.9%和37.7%)。
随着住房政策的改革的深化,消费者对于商品房的需求量增大,商品房市场将更为活跃,商品房和经济适用房将成为住房消费市场的主导;居民对户型设计、周边环境的重视,对毛坯房和初装修房的喜爱,表明过去“人适应房”的格局已经打破,“房适应人”成为市场的导向,消费者要求个性化的住房,精神品位层面的需求将日益突出。