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目前,北京市商品住房和经济适用住房建设已经步入正轨,高收入和中低收入家庭的住房供应渠道已基本形成。但是对于靠自身收入仍无法通过市场解决住房问题的最低收入居民,如何保障他们的基本问题,是在住房货币化实施过程中急需解决的一项紧迫任务,也是广大读者十分关注的问题,下面刊登一位专业人士借鉴一些外埠廉租房试行办法,谈本市廉租房到底怎样走的文章,以飨读者。
随着住房分配制度改革历史性的突破,住房实物分配已经停止,住房货币化分配方案正逐步实施,从住房的供应机制上看,必须建立和完善面对不同收入家庭的住房供应体系,即高收入家庭直接到市场购、租商品住房,中低收入家庭购买经济适用住房,最低收入家庭承租廉租住房。从而保证不同收入家庭各得其所,实现“居者有其屋”。
近年来,北京市商品住房和具有一定社会保障性质的经济适用住房的相关建设管理政策已逐步完善,高收入和中低收入家庭的住房供应渠道已基本形成。城镇居民靠工资收入、住房公积金、住房补贴和金融贷款可以到市场上自主选择适合自己需求的住房,居民住房的市场化程度正日益提高。
但是对于靠自身收入仍无法通过市场解决住房问题的最低收入居民,如何保障他们的基本住房条件,是在住房货币化实施过程中急需解决的一项紧迫任务。
为了能够更好地适应复杂的住房需求结构,满足多样化的居民家庭住房需求,特别是对于低收入居民家庭住房支付能力较低的问题,政府的干预是必不可少的。
最低收入居民家庭的住房保障是住房保障的重点和难点,保障程度最高,对政府支持水平要求最高。因此廉租住房供应制度是建立健全我国住房保障制度的重要环节。当前建立廉租住房管理制度的意义深远而重大。
解决低收入家庭住房困难迫在眉睫
据市国土房管局与民政局、财政局于2001年2月对城八区最低生活保障金家庭、优抚对象家庭的住房情况调查结果显示,城八区共有低保家庭23828户,50542人,其中人均居住面积低于5平方米的家庭10047户,25376人,占总户数的43%。
“十五”期间,北京市政府将力争基本完成城区303万平方米四、五类危房改造。涉及房屋总量934万平方米,其中危旧房755万平方米,需动迁居民约34万户,120万人。
据调查,80%的危旧房片集中在东、西、崇、宣四个城区,四城区低保住房困难户占城八区低保住房困难户66.5%,其中75%现住房是平房,有相当大的一部分是在危改片范围内,这部分居民即使享受房改优惠政策,也无力购房,危改片采取了外迁无偿安置的办法,这样虽可解决其住房问题,但目前外迁安置住房大多远离市区,地处郊区,低收入家庭在城区赖以生存的卖报、修车等谋生手段,会因到远郊区县而无法实现;同时其就医、上班、孩子上学等交通成本更会加重低收入家庭的经济负担。
在危改区中,一些最低收入家庭的安置问题已成为危改的瓶颈。
及时出台廉租住房管理政策,将会使房改带危改政策更加完善,势必推动危改的进程,使各种需求层次的居民均可按照各自的条件解决居住问题。
学习外埠廉租房政策的成功经验
从我国的实践情况看,1998年建设部《城镇廉租住房管理办法》出台以来,不少省市对廉租住房制度进行了实践。目前,各地主要采取四种方式:一是,长春市在全市范围内对租住公房的职工家庭进行了廉租住房对象认定,确定了职工家庭负担的廉租住房租金水平,现租金与廉租住房租金的差额由房改办代表政府给予补贴;二是,天津、广州等城市进行了新建廉租住房试点,解决了一批最低收入住房困难职工家庭的住房问题;三是,青岛等城市结合搞活住房二级市场,收购了部分旧住房,作为廉租住房的房源;四是,上海、成都对部分最低收入家庭实行了房租补贴办法,帮助这些家庭到市场上租赁住房。这些探索为各地发展和完善廉租住房供应制度,提供了可供比较、选择的实践经验。
总的来说,政府在住房保障中干预的范围和方式要适合本地区的实际情况和住房保障目标,随着具体条件的变化,社会经济环境的变化,解决问题的办法也要相应发生变化。就一个地区和城市而言,其住房保障制度的建立和实施必须结合本地区的实际情况,并根据情况的变化适时进行调整。
本市廉租房有望这么走
(一)租住廉租住房对象的确定
考虑目前收入监管系统不健全,对居民的收入审核有相当大的难度,因此,在租住廉租住房对象的确定上,借鉴上海、山东、成都等地的做法,起步阶段拟将廉租住房的对象限定在民政部门确定的享受城市最低生活保障金的家庭和城镇优抚对象家庭。
(二)廉租住房的实施方式
北京市对廉租住房的实施可采取实物配租、租金补贴、租金减免三种方式结合的做法。
对住房困难的租住廉租住房对象(目前考虑人均居住面积5平方米以下的家庭为住房困难户),采用实物配租和租金补贴的方式。实物配租是为住房困难户直接提供住房;租金补贴是住房困难户自选承租住房,按规定发给其租房补贴。目前,上海市主要采取发放租金补贴的做法。
对于住房面积达到标准的租住廉租住房对象,继续按《北京城镇公有住房租金减免暂行办法》(京政发〖2000〗7号)规定,实行新增租金免交的做法。
(三)廉租住房面积标准
根据城八区低保对象和优抚对象家庭住房情况调查,本市廉租住房租金补贴标准和实物配租的住房面积标准,拟确定在人均使用面积10平方米,低于10平方米的差额部分暂按每平方米每月25元补贴。
(四)实物配租时的租金标准
目前可按三种方案定租:
方案一,根据建设部《城镇廉租住房管理办法》规定,按照维修费和管理费两项因素,承租普通住宅月租金应为2.06元/平方米。
方案二,按住房支出占家庭收入5%测定。
方案三,执行现租公房租金3.05元/平方米·月的标准。
(五)廉租住房的资金渠道
1、市、区县财政拨付的专项资金;
2、住房公积金的增值部分;
3、直管公房售房款中提取一定比例;
4、将廉租住房纳入社会保障体系,从社会福利奖券的筹集中适当提取部分,专项用于廉租住房。
(六)廉租住房的房源
1、廉租对象承租的现住房(可享受租金减免政策);
2、出资收购符合本市廉租住房标准的普通住房(主要以二手房和部分商品房尾房为主);
3、租住廉租住房对象用发放的租金补贴到市场承租的住房;
4、接受社会捐赠和通过其它渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
(七)廉租住房实行申请、轮候制度
廉租对象住房问题的解决,根据财力和房源筹集情况,实行个人申请,登记轮候的办法。起步时建立采取摇号的办法确定先后顺序。
(八)廉租住房退出制度
廉租对象收入变化应退出廉租住房,定期对廉租住房家庭的收入、住房状况进行复核,收入超过规定标准的,实行租金补贴的家庭要自6个月内停发补贴,实行实物配租的家庭应在6个月内退出廉租住房。