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今年上半年,本市房地产开发投资在上年同期高速增长的基础上又攀新高,同比累计增长53.1%。这种持续稳定发展对本市扩大投资需求,拉动经济增长至关重要。那么———
今年上半年,全市房地产开发投资在上年同期高速增长的基础上又攀新高,同比累计增长53.1%。房地产开发业的持续、稳定发展,对我市扩大投资需求,拉动经济增长,至关重要。因此,房地产开发还能走多远?北京房地产开发的增长态势能够持续多久?未来的发展空间还有多大?这些问题已引起越来越广泛的关注。对此,部分业内专家分析认为:
从房地产开发周期及其推动因素分析,1998年以来形成的我市房地产开发上升期尚未结束,高潮仍将延续3—5年。
1998年至今的发展高潮突出表现为:商品房市场供需两旺,市场拉动作用越来越明显,投资虽保持一定的发展速度,但尚在理性范围内,未出现明显跳跃。今年上半年,销售面积比竣工面积高8.8%,需求十分强劲。1998—2000年土地购置费和土地开发投资占当年房地产开发投资的比重分别为13.5%、14.5%和16.6%;按投资构成分析,费用支出占开发投资的比重分别为28.1%、29.9%和34.4%,均明显低于1995年的水平。这次上升期的形成是市场经济体制在我国的建立以及住房由实物分配转向货币化分配的结果,是满足居民生活需求的实质性发展,较上一次周期持续时间应更长一些。目前百姓买房的时代刚刚开始,还没有迹象表明房地产开发出现下降趋势,至少现在的开发热度还可持续3—5年。
伴随城市规划调整和城市建设步伐加快,土地供应将有效增加,为房地产业的发展提供了充足空间。
据统计,1992—1999年,全市使用存量建设用地7009.68万平方米,新增集体土地25867.6万平方米,城镇建设用地供应量合计为32877.3万平方米,平均年供应量为4109.66万平方米。在供应总量中,增量是存量的3.7倍,城镇建设用地需求主要通过增量扩张满足。考虑到我市需保有一定量的耕地面积,未来通过新增集体土地增加土地供应的余地并不大,土地供应尤其是居住用地将主要通过市区中心地区的危旧房改造、市区中心地区的工业调整用地、绿化隔离地区的居住用地、市区边缘集团的居住用地、远郊城镇居住用地等渠道解决。
目前由于商品住宅建设占住宅建设的8成左右,随着房改的不断深入,这一比例还会进一步提高,而商品住宅建设又占商品房开发的80%左右,因此,未来5—10年内土地资源不会限制房地产开发业的发展。
居民购房需求巨大,未来5年的年均住宅需求在1200万平方米左右。
到2005年我市实际需求住宅1520.2万平方米,“十五”期间年均住宅需求1267.8万平方米。随着住房货币化分配政策的深入进行,自建联建住宅在住宅供应中的比例逐步缩小,商品住宅已占住宅供应的主体地位。2000年,我市商品住宅竣工面积占全市住宅竣工面积的67.6%。“十五”期间这一比例还会大幅度上升,如按85%(2000年上海为89%)计算,年均需商品住宅1077.6万平方米,与我市目前房地产开发供应能力相当。
近几年住房建设虽取得巨大成就,人均住房面积大幅增长,但与世界水平比较,尤其是与发达国家比较还有较大差距。
从发达国家城市的发展经历看,人均建筑面积在30平方米以下时正是住宅建设加速发展的黄金时期。2010年,我市要率先达到中等发达国家水平,城镇居民人均使用面积是一个重要的指标。目前,西方国家人均使用面积约为45平方米,考虑到国情和市情,我市人均使用面积远期在30平方米左右比较适宜。按“九五”期间人均使用面积年增0.68平方米的速度计算,要达到这一目标需要20年左右的时间。考虑到未来城镇人口增加、城市化进程的加快、房屋自然损毁和大规模房改等诸多因素,我们面临的任务十分艰巨。
从政策上看,“十五”期间我市房地产的发展有诸多有利因素。
1.我市宏观经济持续稳定增长,客观上要求房地产开发发展与之相适应。房地产业与第二、第三产业关系密切,对制造业、建筑业、金融业等诸多行业乃至社会经济总供给和总需求均发生影响,房地产业的发展有利于协调二三产业的同步发展,提高三产在经济总量中的比重,形成良好的经济格局。
2.入世后,大量外国资本涌入我国,对我市的写字楼、公寓形成需求,并将刺激商业用房、宾馆饭店的建设。
3.房改及配套政策出台和住房商品化进程的加快,使住宅建设仍将保持较高的增长速度,房地产需求从集团购买完全转向个人购买,从隐性需求向显性需求逐步转化,带动房地产业继续平稳发展。
4.住房金融体系已初步确立,在“十五“期间会有较大发展。“九五”期间,针对个人的住房按揭从无到有,银行信用由原先的只向企业信贷发展为企业和个人的双方向信贷。同时,住房公积金制度的确立和发展为银行信贷提供了有益补充,成为职工第一次购房贷款的首选渠道。
5.中关村科技园、绿化隔离带、大规模基础设施的建设以及危旧房改造将为我市房地产业注入新的活力。
6.今后一段时间,有关部门在加强土地供给管理以规范土地一级市场、理顺商品房价格构成以促进商品房价格向价值回归、启动二三级市场以协调存量房及增量房的比例关系、确定经济适用房合理规模及加快廉租屋政策实施以解决中低收入者住房问题、剔除以炒卖土地或项目的开发公司和对散乱差的开发企业进行整合、优化投资环境及加大房地产开发的投资力度等方面有较大的动作,这些措施的实行有利于我市“十五”期间房地产业的持续发展。
通过以上五方面的分析,可以得出这样的结论:我市房地产业的未来发展仍有较大空间,距离饱和仍有10年以上的距离。