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圈地运动遭遇顶头风?
当前,开发商受房地产上升势头的鼓舞,纷纷展开新一轮圈地运动;而有些开发商取得建设用地后,却迟迟不予开发,令土地长期闲置,造成了严重浪费。这是眼下土地市场的两大焦点。
据最新消息,《北京市闲置土地处理办法》将于近日出台,对闲置一年以上未开发的土地,政府有权依法收回。业内人士就此预测,北京市正迎来土地市场的变革期。
闲置土地 依法收回
土地市场的规范,关乎楼市的稳定与繁荣。这正是《北京市闲置土地处理办法》的制订宗旨。有关方面上周披露,该办法将做出明确规定,属于下列情形之一的土地,政府有权收回:一是取得建设用地批准文件以后,连续一年或超过一年未开发建设的;二是超过土地使用权出让合同约定的动工日期一年未开发建设的(不含国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地);三是已动工开发建设但开发建设的面积不足总开发建设面积的1/3,或已投资额不足总投资额的25%,且未经批准中止开发建设连续一年以上的。对此,任何单位和个人都可以向土地行政主管部门举报。
重拳出击 规范市场
对非法囤积土地、炒卖土地、以地生财的投机行为而言,新政策不啻于当头一棒。这是今年以来出台的三大房地产重要政策之一。6月1日实施的《商品房销售管理办法》与6月26日出台的《关于规范住房金融业务的通知》早已分别从销售、金融两方面,体现了政府规范房地产市场的决心与力度。有关人士认为,上述三大房地产政策的相继出台,可以视为楼市进程由“量变”到“质变”的分水岭。而政府强力规范市场的动作还远不止这三点。北京市领导于日前强调指出,要清理一批不合格的开发商,重新审批前些年批准的项目规划,不符合北京市新的城建规划的,要停下来,有些则要按作废处理。
土地市场呼唤公开公平公正
尽管《北京市闲置土地处理办法》尚未正式出台,但已引起了业界的强烈反响。新成立的北京市土地整理储备中心的一位负责人指出,开发商不能像地主随意囤积粮食一样囤积土地,否则不利于土地市场的正常发育。他强调,土地开发应由政府掌握,房产开发则要向市场开放,开发商变相囤地、炒地都是不允许的。
记者在采访中了解到,开发商对《北京市闲置土地处理办法》也表示了充分的认同。特别是南派开发商,如珠江、万科等企业,他们在广州、深圳接受着远比北京更规范的土地市场的历练。北京珠江地产总经理谢强认为,政府出台这项政策,就是要禁止烘炒土地、倒卖土地,避免土地大量闲置,推动土地市场走向公开、公平、公正。谢强预测这项政策不仅会对缺资金、缺经验而只想通过炒地赚钱的小型开发商构成巨大“杀伤力”,同时,对实力型开发商也会产生敦促作用,可以促使大开发商集中精力做好每一个楼盘,不盲目圈地皮、上项目,从而避免房地产泡沫的滋生。
北京万科新任总经理张力在接受记者采访时说,《北京市闲置土地处理办法》是一大利好,是对楼市资源的再一次公正分配,有利于促进北京土地市场的规范,其实,这也是像万科一样的外来开发商一直希望看到的。
市场离规范的目标还很远
无庸讳言,北京的土地市场明显落后于南方沿海地区,土地市场的价格体系、招投标体系以及交易透明度等均不理想,令外来的开发商颇感头疼,并暗叹“京城水深”。
在得知《北京市闲置土地处理办法》不日将颁布实施的消息后,利晖房地产公司的总经理黄世达表示了自己的担忧。他说,政府欲利用政策杠杆对闲置土地进行调控的努力当然值得敬佩,但是,北京土地市场面临的最直接问题还不是闲置土地的处理,而是一些更为低级的错误,比如,部分企业未曾办理土地转让合同、未曾交纳土地出让金、未曾获得土地规划许可证,便私自开工建房甚至非法售房;另有个别开发商通过暗箱操作手段获得土地,或者私下里改变土地用途,这些问题都比闲置土地的处理更具迫切性。黄世达认为,北京的房地产市场距离规范的目标还很远,应当学习深圳与香港的经验,一步一步向前发展。
北京珠江地产的总经理谢强则希望,在闲置土地的处理问题上,主管部门应一视同仁,平等对待外来开发商与本地开发商。同时,还应确保相关政策的配套实施。
从圈地运动看企业扩张
今年以来,众多大型开发商受房地产业新一轮上升周期的影响,不惜巨资投入,纷纷跑马圈地。据了解,北京珠江地产公司目前正在着手收购第7块土地,而万科集团目前的土地储备量已达900多万平方米。那么,不日即将出台的《北京市闲置土地处理办法》,会对眼下的这场圈地运动有何影响呢?
谢强认为,新的政策不会对珠江地产这样的实力雄厚的大公司产生影响,珠江地产的资金充裕,同时也具备同期操作多个楼盘的能力,在未来的两三年内,北京珠江地产将实现快速扩张,明年将有7个楼盘同时投放市场,因而土地储备量还须适度加大。
张力介绍说,北京万科的土地储备情况分为两种,一种是战略性、协议性土地储备,新政策当然不会对此构成制约;第二种是已经拿到手的土地,将马上进入开发阶段,不存在土地闲置情况。今年下半年,北京万科将有四个项目同时推进,新项目天秀花园预计将于明年全面建成。张力表示,万科已经明确了“稳步经营、快速扩张”的发展思路以及“3m战略”——多地域、多项目、多品种。基于此,北京万科下一步将完成6000亩战略性土地储备。
面对新一轮的圈地运动,以及即将出台的《北京市闲置土地处理办法》,中房集团顾问、房地产专家刘宗昭教授则忠告开发企业,土地储备不可过多,也不能过于盲目。刘宗昭举例说,国外成熟开发商的原则是“三三制”,即三分之一的土地已建成房屋在售,三分之一的土地正在开发,另有三分之一的土地储备。(杨哲彬)