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廉租住房与经济适用住房一样,是社会保障体系的一个重要组成 部分,其本质是政府利用行政手段,通过转移支付的方式,保证最低 收入家庭住房权利。我国目前经济适用住房建设进展迅速,有效缓解 了中低收入家庭住房压力。相比而言,廉租住房建设起色不大,最低 收入家庭住房形势依然严峻。
根据有关规定,我国廉租住房有特定的供应对象,即具有城镇常 住居民户口的最低收入家庭。但“城镇常住居民户口”的概念比较狭 隘。改革开放20多年来,许多背负着农业户口的经营者、打工者已 经在城市里安了家。对于这些长期居住在城市的最低收入打工者家庭 来说,廉租住房是他们解决住房问题的希望。无视这一群体的住房需 求和保障,不仅有失公正,而且也将影响社会稳定。其实,我国第一 个廉租住房小区——90年代初深圳的黄木岗住宅小区就是为城市低 收入家庭和打工者共同兴建的。坚冰已经打破,政策上应有所放宽。
上海市规定,至少有一个取得了本市非农业常住户口5年以上的家庭, 可享受廉租住房。可参照这种做法设定,在一个城市连续居住5年以 上的最低收入家庭,可以享受该城市的廉租住房。
研究资料表明,发达国家提供廉租住房,大致有两种模式。一种是直接提供,即政府出资建设或收购适合低收入家庭居住的住房,然 后租给经审查合格的低收入家庭。其租金不考虑成本因素,仅以低收 入家庭的支付能力确定。另一种是间接提供,即住户自行选择符合政 府规定标准的住房,并按照规定支付部分房租,其和市场租金的差额 部分由政府向出租者支付。在第二种模式下,租金是市场价,租房者 可在一定范围内自由选择住房,符合市场经济的要求。但鉴于我国廉 租住房保障体系刚起步,城市中符合廉租标准的存量住房数量严重不足,所以我国解决廉租住房的方式只能是直接提供的模式。
我国目前可直接提供的廉租住房,从理论上讲,主要有三个途径, 即符合廉租标准的公有住房,政府和单位兴建或购置的廉租住房,社 会捐赠的符合廉租标准的住房。但实际上,这三种途径不是都能行得 通。我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人,能腾退的已所 剩无几。受我国经济水平和生活习惯的影响,社会捐赠廉租住房也难 有大的作为。最低收入者一般是出自困难企业,其所在单位自然也拿 不出钱来建、购廉租住房。提供廉租住房的最佳途径,只有靠政府兴 建或购置适当标准的住房。
兴建小户型住房是解决廉租住房房源的最直接、最有效的方式。
香港50年代开始兴建的公屋、新加坡始建于60年代的租屋就是政府 兴建廉租住房的范例。廉租住房的设计,应在符合国家强制性规范、 保证结构安全、满足基本使用功能的前提下,每套建筑面积控制在50 平方米以内,内外装修及配套设施也应控制在最低标准。这样,一方面可以降低成本,以有限的资金为尽可能多的最低收入家庭提供住房 帮助,另一方面也可避免膨胀居民福利住房的欲望。在布局上,廉租 住房不宜集中兴建,而应与其他性质的住房杂建。否则一旦形成贫困 家庭聚居的群体,对于居民心理、儿童成长以及社会治安都会产生不 利的影响。
收购小户型旧房作为廉租住房的房源,也是明智之举。房改售房 已经好几年了,住房面积较小、标准较低的房改户,随着经济条件的 宽裕,很多有改善居住条件的意愿。政府应制定积极引导的政策,鼓 励他们在购置新房的同时,把旧房卖给政府,用于廉租住房的供应。此种途径,应逐步成为廉租住房供应的主渠道。