国外ＣＢＤ周边物业的投资回报高但风险也大

张虹：高回报与高风险并存。

　　大部分国家ＣＢＤ地区的投资价值经过一段时期的发展都会高于其他地区，并有可观的前景。因ＣＢＤ及周边地区物业的优越条件之一是它的需求量很大，且高档豪华型物业占主导地位。但是，该地区的地价高于其他地区，也就是说其销售价格和投资的风险性也相对来讲高于其他地区物业。

　　刘冰：宏观经济对于ＣＢＤ是一把双刃剑。

　　ＣＢＤ物业的投资价值与ＣＢＤ本身以及ＣＢＤ所在城市、国家都有着极大关系。从理论上来说，ＣＢＤ物业的收益是高风险、高收益的。因为ＣＢＤ是中心商务区，因而它的繁荣与一个国家、一个城市的繁荣发达与否都有着密切关系，可以说，ＣＢＤ是宏观经济繁荣程度的放大体现，而宏观经济对ＣＢＤ物业价值的影响也将是一把双刃剑。

　　投资回报率将趋于市场平均水平

　　林少洲：总的来看，ＣＢＤ周边物业的投资回报率会趋于市场的平均利润水平。

　　这主要是由于供应量充分造成的，并且这种供应量是集中出现的。有人认为，ＣＢＤ区域的供应量大，但集中上市可能是在４～５年以后，但那时也正是ＷＴＯ效应显现的时候。ＣＢＤ区域的住宅类物业肯定具有一定的投资价值，但客源会被充分的供应量摊薄。因此，那种２０％～３０％的投资回报率不会再出现了。所谓投资回报率平均水平就是６％～８％，还有可能更低。另外，一些物业还有可能出现空租的现象。

　　张虹：外销房将因内外销并轨而降低投资回报。

　　北京以ＣＢＤ为核心的东部地区在各种利好因素的影响下被投资者认为是最佳的投资地，且政府新规划的ＣＢＤ在未来将有大规模的开发。目前ＣＢＤ及周边物业的供应量约占北京高档物业总量的４４％。

　　日益增长的供应量会让买家、用家受益很大，因为可选择性增大，这也加剧了物业之间的竞争。由于我国正在考虑从土地供应、土地使用权转让价格、销售对象界定等方面在短期内归并内销房和外销房，实行内外销统一市场，将对北京市外销房租赁市场产生较大的冲击，并加大未来租赁市场的竞争压力，租金也将随之下调，相应的投资回报率将受到一定的影响。

　　不可追求规模过大的项目

　　邢巨臣：投资ＣＢＤ周边物业，应注意：

　　Ａ．“大户型”投资要充分考虑客户群的价值取向，要谨慎。

　　Ｂ．不可过分追求项目规模，规模大即面临高风险，不可知因素加大，同时拆迁量的增加以及后期费用拉动，导致开发商成本加大，实施可行性面临质疑，而先期承诺兑现值降低，导致“品牌”档次整体下降。恶性循环的结果必然导致投资者信心下降，租金回报率下降。

　　Ｃ．辐射区域投资潜力较大。随着道路网的完善，作为第一居所的第三类客户群（ＣＢＤ中的外企中档及中层管理者），投资重点仍然是辐射区域，这必将带动东郊低价位项目升值。

　　Ｄ．会所档次过高，风险反而加大。如果项目环境及配套可借势（ＣＢＤ区域公共设施及绿化），会所的功能可弱化或取消，相应地为投资者省去了一笔不小的入住后使用成本，而租户对中央区会所要求并不高，后期费用可降低，利大于弊。

　　目前这里的投资回报率最高

　　张虹：目前ＣＢＤ地区周边的物业投资回报率平均为１３％左右。

　　各区域的投资回报率可大致分为：

　　二环以内住宅项目的平均价格为人民币９７３７元每平方米，租金为１５美金每月每平方米，投资回报率为１１％左右；

　　亚运村地区住宅项目的平均价格为人民币７５００元每平方米，租金为１０美金每月每平方米，投资回报率为１０％左右；

　　西部地区住宅项目的平均价格为人民币６８８９元每平方米，租金为１２美金每月每平方米，投资回报率为９％左右；

　　东三环含ＣＢＤ住宅项目的平均价格为人民币１１５００元每平方米，租金为１８美金每月每平方米，投资回报率为１３％左右；

　　南部地区住宅项目的平均价格为人民币５０４９元每平方米，租金为８美金每月每平方米，投资回报率为６％左右；

　　顺义别墅区的平均价格为人民币１３４４６元每平方米，租金为１３美金每月每平方米，投资回报率为１０％左右。

　　由此可见，ＣＢＤ地区周边目前具备全方面完善的物业及配套设施，故其投资回报率会高于其他地区。

　　对于ＣＢＤ的投资大家不妨换个思路

　　刘冰：投资思路应该开阔。

　　其实邻ＣＢＤ有特色的区域中的一些项目也值得投资，因此也会对后期的物业出租大有好处。举一个简单的例子，比如望京新城住宅区，由于形成了比较独特的韩国文化特色，因此就带动了租赁市场的发展，一套１００平米左右的两居室月租金价格能达到５０００元。

　　对ＣＢＤ的居住物业进行投资，物业出租的主要对象是ＣＢＤ区域内有短期居住需求的从业人员，尤其是外籍从业人员，这些人员由于个人的具体情况不同，对于承租物业的租金、面积水平的要求不同，不少人会因为ＣＢＤ区域内租金相对较高，因此转而居住在ＣＢＤ周边区域，如望京地区、东四环地区等，相对于ＣＢＤ区域而言，这些地区房价低、投资成本少，同时小区成规模，居住环境好，不存在ＣＢＤ区域内的交通阻塞以及人员嘈杂等问题，所以也为许多租户所认可，市场需求并不小，投资收益也很高。对于不少投资者而言，这反而可能是更好的选择。因此，投资者在投资ＣＢＤ物业时，应该多方考虑， 争取最佳的投资方案。

　　ＣＢＤ住宅投资前景喜忧参半

　　邢巨臣：近期还比较乐观。

　　客户构成中有实力的外资机构是其重要组成部分，目前进驻北京的世界５００强有１６０多家，其中入驻ＣＢＤ有９１家，比例为５８．３％，这些企业成为ＣＢＤ写字楼需求市场的重要组成部分。随着“入世”的临近，还会有更多的企业看重中国乃至北京这个市场，因此写字楼需求量的增大必然带来回报的增加。有统计表明，ＣＢＤ业主租房率高达４０％，而商圈良好的地理位置带火了周边租房市场。

　　林少洲：从长远看，ＣＢＤ的发展不容乐观。

　　谁都知道，ＣＢＤ是在工业社会中发展起来的，它的主要功能是方便企业间的交流，缩短它们之间的物理距离。而目前，在建ＣＢＤ并不见得适合市场的需求。对一些公司，特别是跨国公司的吸引力未必强。原因有二，一是随着网络的广泛运用和良好的发展前景，以及现代人追求时尚、个性化的趋势，使越来越多的企业摒弃原有的办公模式，一些大公司越来越倾向于选择环境优美、安静、交通方便的地区建造自己的商务园进行办公；二是一个外来企业进入另一个国家的市场时，有利于开展业务的最根本方式就是本土化，再加上工业化社会时期的那种企业间的物理距离被网络所取代，因此，他们会选择一些有当地特色的办公地点。因此我认为，ＣＢＤ只是大型企业在进入中国时一个过渡型的办公地点。

　　与此同时，中小企业又会因ＣＢＤ写字楼高昂的租金而拒绝搬入，从而使整个ＣＢＤ的发展前景不太乐观，这将影响到ＣＢＤ住宅的投资收益。

　　什么样的房子投资回报率相对高些？

　　邢巨臣：高价位、小户型项目投资风险小，回报高。

　　小户型好租主要是因为租客大多数都应该是企业中层的单身贵族，有家室的人，特别是有小孩儿的一般不会居住在ＣＢＤ区域内，他们会选择环境较好、居住气氛很浓的地方。

　　另外，要分析你所投资的产品本身“软硬”件是否齐备。有些靠价位取胜的楼盘，后期服务不完善，“硬件”配套到位率低，目标租户也会“敬而远之”。

　　总之，高价位项目小户型投资风险小，但回报率大，主要是投资户要对项目地理位置及开发商实力认识清楚，配套完善度、会所的星级标准、开发周期及交用时间都要作为项目投资度的加权指数。只有以专业的眼光分析投资回报率，才可以规避风险，切不可以认为“只要投资ＣＢＤ，一定会有高回报”，所以，对于项目炒作要有清醒的认识，不可跟风。

　　另外，以住宅立项，兼顾商住的项目回报率相对高些。而加入ＷＴＯ后，以综合服务为主的小型国际公司入驻ＣＢＤ，必然会选择租金水平低，兼顾商住、地理位置优越的项目。但投资者在做投资时，一定要充分考虑其配套的成熟度，并非低成本的项目一定风险小。产品档次把握不好，会直接影响出租率，另外物管服务不到位也会直接影响续租。

　　林少洲：投资能否成功要看这个项目是否先占据了两个“眼位”。

　　投资回报率高的物业在这一地区不是按档次分的，而是看个案的发展前景，也就是说产品定位准确、品质好、买家多、服务好、物业管理好的物业才是具有投资潜力的。

　　做房地产投资就像下围棋一样，要先占据两个“眼位”才能首先有可能保证不败。对于项目来说，这两个“眼位”是发展商的财务实力和开发房地产的专业化能力。

　　财务实力并不是表现在其开发规模上（正相反，在这样多变的市场背景下，规模大反而风险高。对于那些开发量上百万平方米的发展商，要看这个企业中的资源是否与之相匹配），而是要看这个公司的背景，看投资商的资金实力是否到了如果这个楼盘卖不出去，自己能全部“吃”下的地步；而专业化水平当然是从产品的品质、建造水准及其市场定位的准确性上表现出来的。

　　如果你投资的项目有这两个“眼位”，那么，在ＣＢＤ这样大供应量的背景下就可以去拼了。其他项目只能说是风险与机遇并存了。