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据调查显示,北京人对三四十万元的商品房投入了特别的关注。由于地价的限制,目前在市区内也很少有同一价位的楼盘。但这种状况也正在改变,以往购房者的首选区域一般是城里;现在,随着北京公路建设的逐步完善,公共交通设施的逐渐形成,社区建设的逐步现代化,方便程度的逐步提高,使得老百姓的购房首选区域逐步呈现出放射线状的形态。目前居民购房的首选区域将会集中在四环路沿线地带。
■经济商品房将受买家认同
随着北京的申奥成功,公共交通将有更大的变化,这也为人们生活在城郊提供了便利。目前北京市区的边缘地区,比如通州、回龙观、北苑北等都有了比较多的在销项目,但从目前来看,单价3000元左右的项目一直给人以低价低质的感受,而这种状况随着新项目的加入,性能价格比的更为合理也将受到更多买家的认同。
从已购房和打算购房的总体受访者来看,选择面积为71至100平方米的比例最高(40.6%)。从地区分布来看,各个城市的情况大体相当,差别不大。
通过对已购房者和打算购房者的比较可以看到,在已购房者当中,70平方米以上和70平方米以下的基本上各占一半;而在打算购买者当中,情形发生了明显变化,选择70平方米以下的已不到三成,50平方米以下的人已经明显减少,选择71至140平方米的比例明显增高,并且选择140平方米以上的也有所提高,说明随着人们生活水平的提高,人们对住房面积的要求也在提高。
2000年以前普通市民还在等待福利分房,房地产市场的需求者主要是集团以及外企高级员工、私企老板等高收入家庭。随着房改政策的持续深入,以及住房补贴的发放,中低收入家庭对住房的急需转变成有一定支付能力的需求。据调查,现在制造业职工和商业、服务业一般职工已经成为住房需求群体的主力,并且其重心集中在年轻人身上。这部分需求虽然数量最为庞大,但由于家庭收入相对较低,所以三四十万元的房子将是他们购买的首选。
据统计,在武夷花园购房的人中,35岁以下的占69%,工作在朝阳区的占37%,外企员工所占比例已近50%,这一数字足以说明了购房人群中青年白领占得越来越多,主要集中于国贸、CBD、中关村等地区。这部分人群的购房观念比较新,受教育程度较高,能够很快接受新生事物,三四十万的房子对他们来说将具有很大的吸引力。可以预见,他们将是未来购房的主力军。
■经济商品住宅郊区化
随着市区的地产开发竞争越来越激烈,一些开发商早就把目光投向郊区,原因很简单:郊区的土地成本低廉,拆迁成本低,因而房价也低,有着比市区商品房更为广阔的客户群。
据了解,在郊区买房的,多数是一些中青年人,尤其是外地在京工作的青年。他们的收入水平决定了只能购买郊区的房屋。京北一些低价小区和经济适用房的热销也说明了这一点。
对于先富起来的一部分人而言,郊区住宅显然意味着一种身份、一种生活品位。
目前,对于大部分人而言,住在郊区还是一种被迫的行为。与发达国家的住宅郊区化是一种由于市区污染严重和空气、环境质量差,自觉地将住宅转移向郊区的主动行动相比较,北京乃至于其他大城市的住宅郊区化则带有自发的、无奈的选择。也就是说,发达国家的郊区化的主体是富人,而国内住在郊区的则与此相反。
从城市的四环路以外,沿着高速路或者通往郊县的快速路,都密布着住宅小区,并有不少小的人口聚集的区域和居住小区。
从郊区住宅的脉络来看,郊区住宅对包括高速公路、铁路和其他道路的依赖性很强。就目前通往郊区的道路从数量上说远远不够,就道路质量而言,也难尽人意。可以说,在通往郊区道路上的交通状况不太尽如人意,用速度、通畅性、价格来衡量郊区的交通,目前只能是勉强满足需要。实际上,现有交通状况对郊区住宅的发展构成了主要限制。
至于其他配套,如市政管线的铺设,目前城区尚未完全解决,要到达郊区还是遥远的事。虽然没有统计过郊区住宅的数量,但可以肯定的是,郊区住宅发展太快,市政配套显然是难以跟上这种速度。对于其他围绕居民的小区配套,如商场、学校、电影院、医院、博物馆等配套,也是郊区住宅的一块心病。
这样看来,一些项目的郊区化理念也许有些超前,但是如果政府能够全面改善上面所说的这些交通、道路及其他配套,完善开发商的投资环境,那么,所有的问题都已经不是问题,而北京的郊区住宅将大有市场。 (文字整理/周宏)