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北京市近日确定“十五”期间房地产业发展目标:
——“十五”期末,房地产业年度实现增加值达到125亿元,以2000年为基数,平均每年增长9%;
——“十五”期末,房地产开发年度完成投资达到840亿元,以2000年为基数,平均每年增长10%;
——“十五”期间,房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米,竣工1500万平方米;
——“十五”期间,商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米,竣工1000万平方米,期末城镇居民人均住房使用面积达到18平方米;
——“十五”期末,独立核算的房地产企业职工人数达到200万,全行业从业人数达到450万。
商机“十五”北京房地产业前景
加入WTO的新契机
日用品关税的降低,居民可支配收入相应增多,导致居民的住宅购买力增加,投资购房意识增强;“消费的示范效应”使居民拥有汽车数量将增加,改变了居民的出行方式,住房的郊区化、大型化、舒适化需求提高;外资企业的大量增加,必然增加写字楼、公寓、住宅、饭店、厂房等房地产开发产品的市场需求;加入WTO三年后允许外资饭店进驻,进一步刺激酒店类房地产开发产品的市场需求;商业零售业的开发,国外大型零售商业企业的进入,进一步刺激商场类房地产开发产品的市场需求。
规划调整和建设提速
“十五”期间,一是企业整体搬迁的速度将明显加快,初步预测今后五年内,启动扰民搬迁项目的企业134家,转让占地面积将达到600多万平方米;二是将在城近郊区建成125平方公里的城市绿化隔离带;三是力争基本完成城区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务,涉及动迁居民约34.7万户,住房934万平方米。这些有力地支撑着房地产开发的继续发展。
境外投资预期将增加
在北京外商投资的房地产开发项目中,亚洲投资所占比重极大,如港商投资额和投资项目分别占70%以上。随着东南亚地区、韩国、日本等经济的稳定回升,境外投资者,尤其是港、澳投资者的投资预期也将增加,近年来写字楼价格的回升也证明了这一预期。
中关村科技园区建设
1999年国务院正式批复加快建设中关村,用10年的时间使之成为世界一流的科技园区。北京市政府也将继续加大财政对科技的投入,科技经费年增长率不低于20%。在基础设施建设方面,北京市做了统一的规划,“一路、一城、一园、一网”也开始重点规划建设,中关村科技园区的建设将为北京市房地产开发业的发展带来新的机遇。
对策北京“十五”房地产业政策措施
土地供给
选择试点地块。在北京城近郊区和郊区划出几块重点开发用地,确定由政府进行收购试点。待土地利用规划和控制性详规批准后,再进行全面划定政府储备地块的工作。
制定相关法规制度。包括《北京市国有土地收购储备供应暂行办法》、《国有土地使用权招标拍卖出让管理暂行办法》等。
商品房价格
完善拆迁政策,规范拆迁各方行为,合理确定货币补偿标准,加强货币补偿资金使用管理;改进工程造价计算依据,理顺费用构成,进一步完善工程建设定额体系,建立起在政府宏观调控下由市场形成价格机制;清理整顿房地产开发收费项目,对各种没有法律依据的收费项目和乱摊派要坚决取消;理顺住宅小区公共配套设施投资、建设、经营、管理、使用体制。根据实际情况,合理调整千人配套指标。对电信、供电等经营性配套设施不再无偿提供。
住房供应体系
新的住房供应体系的基本框架是:对高收入家庭,提供中高档的新建商品住宅和二、三级市场上的中高档住宅;对中低收入家庭,提供经济适用住房和二、三级市场上的存量住宅;对最低收入家庭,提供廉租屋。
进一步启动住房二、三级市场,将存量住宅纳入新的住房供应体系。首先要抓紧制定和完善住宅二、三级市场的有关法规和制度,包括对业务范围的划分、经营主体资格、交易行为规范、市场监督和管理等,做出明确详细的规定;其次,根据“公平、透明、规范、方便、快捷”的原则,制定并公布市场操作规程,简化办事程序,控制和降低交易成本;第三,根据市场交易的具体需要,适时修改和制定一些政策规定,如已购公房销售收益分成政策、已购公房出租管理办法等。
合理确定经济适用住房的建设规模,着力解决中低收入家庭的住房问题。首先,深入调研,遵循“以销定产”的原则,合理确定分年度建设规模;其次,经济适用住房建设要与危旧房改造相结合;第三,根据“经济”和“适用”的原则,制定“十五”期间经济适用住房建设标准;第四,加强经济适用住房价格的监管,控制建设成本,保证工程质量。
妥当处理危旧房改造、经济适用住房建设、绿化隔离地区改造和其它商品房开发关系,保持北京市房地产市场供求关系相对平衡。绿化隔离地区要严格审核安置房用量,控制商品房比例。在绿化隔离地区之外,从严控制新征地建设住宅,防范可能出现的市场风险。
加快制定廉租屋建设、经营、管理办法。廉租屋建设标准应以目前经济条件下的最低居住水平为限,根据每户实际人口构成,控制使用面积,并以改造旧房为主,不成片建设,建设量控制在3%以内。
管理措施
闲置建设用地是北京市未来经济发展、城市建设和房地产开发用地的重要来源。原则上,对于没有前期投入的项目,通过撤项的方式由政府无偿收回,能够“退耕还田”的要“退耕还田”;有前期投入的但无力继续开发建设的,建成部分继续经营,未建部分依法补偿收回,或全部收回,组织项目转让;确需建设但因资金等其它客观原因造成的,经审核可补办延期用地手续;对于工业开发区闲置用地,要进行重新研究,该缩小规模的缩小规模,该取消的坚决取消。
加强开发资质管理,把查处违法违纪行为作为企业资质和年检的重要内容。同时要扶优治散,优化重组现有的大量散、乱、差小型企业,实行大公司战略,重点扶持20-30家大型房地产开发企业。通过大企业集团的高效运作,有效贯彻政府的房地产业发展政策,实现房地产开发的规模化和集约化,降低开发成本,增加有效供给。
加强房地产开发项目的管理,“十五”初期要对房地产开发项目进行一次全面清理,严禁项目的非法炒作,制定项目转让管理办法,规范和整顿房地产开发市场。
房地产金融
利用国外和外埠资金,是北京市“十五”期间房地产业继续发展的重要内容。要改善投资环境,加强对外宣传,探索和尝试利用外资和外埠资金的多种形式,拓宽利用外资和外埠资金的渠道,研究加入WTO后的招商引资的新政策。
积极鼓励金融机构与房地产开发商紧密合作,开展各种较为灵活的房地产金融业务。积极扩展房地产按揭业务,加强个人住房抵押贷款的风险防范。
症结当前北京房地产业发展的主要问题
土地市场发展滞后
土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理,总量控制薄弱,政府宏观调控乏力,难以与经济发展和城市建设相适应、相协调;土地批租的运作方式,以“毛(生)地”、协议出让为主,不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序;土地开发和批租的政策,政出多门,极不规范,土地调整难以按规划进行。
房地产市场不够完善
商品住宅的供应体制尚未真正理顺,中、高、低商品住宅结构需要进一步研究协调,住宅的存量调整和新增用量的关系尚需进一步解决;住宅二、三级市场还需进一步放开、搞活;中介市场不规范,缺乏强有力的管理;商品住宅价格有待进一步理顺;房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显,房地产金融体系发育迟缓。
房地产粗放开发
房地产开发企业生产规模普遍偏小,负债率偏高,住宅生产集约化程度低,产品科技含量有待提高。
高投入低产出
“九五”期间,北京市住宅建设投资占GDP的比例为13%左右,远高于国际上的通行比例。北京市住房消费占居民家庭消费的比重仅有4%左右,发达国家基本上为20—30%;房地产业增加值占GDP的比重仅为3%左右,国外在经济高速发展阶段为8%以上,萧条期也在4%以上。 (董时红 王溯)