|
||||
“十五”期间,房价走高还是走低,市场对商品住宅的需求量究竟有多大,既是开发企业关心的问题也是广大购房消费者普遍关心的话题。市权威部门日前就此问题进行了认真的调查和分析。
商品住宅需求量将达到357.2万平方米
分析认为,“十五”期间,天津市居民消费的恩格尔系数(家庭食物支出与家庭收入之比)处于40-45%区段。按照国际消费经验数据,恩格尔系数达到一区段时,住房消费支出占居民消费性支出的比重理论值为15%左右。预计“十五”期间天津市居民消费性支出占GDP的比重为35%左右,因此,“十五”期间全市住房消费支出占GDP比重的理论值为5%。根据天津市国民经济和社会发展“十五”计划,“十五”期间全市GDP年均增长10%。五年GDP总和应为10716.55亿元。按GDP的5%进入住房消费:10716.55×5%=535.8亿元。房价按3000元/平方米计算,折合实物量:535.8/0.3=1786.1万平方米。年均需求住宅量为357.2万平方米。
预测房价将平均涨至3000元/平方米
考虑到“十五”期间天津市将取消实心粘土砖和粘土制品,住宅单位面积土建造价将提高,新的土地使用制度出台后,住宅用地价格攀升。考虑以上因素,预计“十五”期间住宅平均价格提高到3000元/平方米。
金融支持带来的需求增加量
以预测的有效需求量为基数,计算规划期内住房金融支持数量。贷款额按有效需求量的40%计算(“九五”经验数据);贷款期限设定为20年。
测算金融支持可产生的需求增加量
“十五”期间有效需求量为535.8亿元。按40%金融支持率测算,新增贷款额与有效需求额的比例为4:6,即新增贷款额为535.8×4/6=357.2亿元。扣除“十五”期间还款额:285.78/20×5=89.3亿元。净剩357.2-89.3=267.9亿元。按房价3000元/平方米折合实物量:267.9/0.3=893万平方米。年均需求增长量可达到178.6万平方米。
危改需求量
随着城市建设发展、城市功能的完善和城市综合环境全面上水平工作的推进,预计“十五”期间天津市需拆除危陋房屋300万平方米。折合使用面积:200/1.3=230.8万平方米。按4000元/平方米测算,需拆迁安置资金:230.8万平方米×4000元/平方米=92.3亿元。增加需求面积:92.3/0.3=307.7万平方米。每年将增加需求面积61.5万平方米。
总需求量计算
综合考虑以上三方面因素,“十五”期间全市可供购房的资金总量为:535.8+267.9+92.3=896亿元。住宅总需求量:1786.1+893+307.7=2986.8万平方米。年均需求量为597.3万平方米。
2001年4月6日 北方网