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今年以来,经过几年盘整的中国房地产业开始发力,出现强劲增长势头,成为拉动国民经济增长的重要“引擎”。然而,当年房地产泡沫破灭后造成的惨痛景象仍然历历在目,许多空置商品房到现在仍是一片沉寂。面对连续走高的房价和房地产商不断增加投入的热情,许多人不禁担忧:我国房地产业会不会重蹈九十年代初的覆辙,在追高的泡沫中跌入低谷?申奥成功、加入WTO对房价的影响有多大?
全面启动
今年以来,我国经济继续保持强劲增长势头,在普遍低迷的全球经济中一枝独秀。在推动经济增长的诸多因素中,房地产业是其中最亮的一点。
据统计,今年1至7月份,全国房地产开发完成投资2652亿元,同比增长31.6%,高于同期固定资产投资增速13.2个百分点,占同期固定资产投资的比重为23.9%。在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时,房屋销售总量也在增长,空置面积出现负增长,商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好。建设部专家称我国房地产业已经进入“全面启动”阶段。
房地产业出现的这种全面启动态势是不是正常?记者日前采访了建设部、国家统计局的有关人士以及部分房地产商。大家认为,当前房地产业强劲增长具有一定的合理性和必然性,增长的基础比较扎实。
第一,从房地产投资情况看,目前开发资金基本上是国内贷款、企业自筹、定金和预售收入三分天下,这与1992、1993年房地产过热时资金主要来自银行贷款有着本质的区别。据统计,在上半年房地产开发投资中,国内贷款占24.6%,企业自筹资金占30.1%,利用外资占1.8%,其他资金(主要是定金和预售收入)占43.4%。
第二,购房主体发生了变化。1992、1993年主要是大建楼堂馆所、豪华别墅,现在主要是老百姓购房增长迅速。随着住房制度改革的不断深化,住房金融的发展,老百姓的观念有了很大变化,买房在一些城市逐渐成为时尚,这是房地产业健康发展的基础。据建设部提供的数据,今年上半年,全国商品住宅销售面积中,个人购房比重达93.4%。
第三,政府高度重视空置房的消化、处置,大力压缩空置面积,取得明显成效。这给房地产业加快发展创造了条件。
国家统计局固定资产投资司房地产处处长贾海认为,房地产业发展的景气周期一般为6至7年。我国房地产业从1993年高速发展,到1997年跌入低谷,再进入1998、1999年低水平波动,已有6年的时间。目前进入新一轮发展周期的上升期,2000年“国房景气指数”的总体景气水平明显高于1999年,今年上半年又高于去年同期。从各个指标看,我国房地产业已经进入一个新的景气发展周期。
走近百姓
来自建设部的情况表明,今年上半年,全国商品房平均价格比去年同期增长11%,其中山西、陕西、内蒙古、云南、北京的增幅超过25%。
房价日日涨,老百姓很着急:什么时候才能买得起房呀?国家统计局固定资产投资司房地产处处长贾海曾经算过一笔账:按现在的全国城镇居民收入水平,一个家庭不吃不喝,买一套60平方米的住房大概要6年时间。北京人恐怕要20多年。现在买房的多是有钱人,普通老百姓根本买不起。
“这样下去住房消费很难启动”,贾海也很着急。目前房价上涨有一定的合理因素,但涨这么快、炒这么热却是不正常的。1999年,全国商品房平均销售价格下降了0.9个百分点,销售趋旺而价格下降。但去年又出现了上涨的态势,且增幅较大。价格增速最快的河南同比增长了23.3%,甘肃增长21.9%,陕西增长20.2%。销售价格最高的北京平均销售价格4919元,上海3565元,广东3228元。总体来看,目前的房价已经偏高。
贾海认为,房价偏高,在集团购买为主体的年代问题还不明显,在个人购房逐步成为购买主体的今天将日益突出。虽然个人住房贷款额增长迅猛,但广大住房消费者,特别是中低收入者买房还相当困难。即使是经济适用房,普通百姓也负担不起。一些地方买经济适用房的,不少是开车去的,有的成了一种投资行为。在这种情况下,老百姓的住房消费很难启动,房地产业也很难实现良性循环。
那么,当前房价还有没有下降空间?专家分析认为,通过以下几个环节的努力,降价是有可能的:一是减少、降低房屋开发收费。房价偏高的一个主要原因是土地开发费和各种收费、摊派比较高。今年国家取消了几十种涉房收费,很受欢迎。但还有好多费用没有减下来。二是把土地价格压下来。现在不少人“跑马圈地”,买下来再倒手。一块土地到最终开发商手里,往往已经炒了三道五道,有的炒了七道。应严格控制土地开发中的炒买炒卖行为,减少土地开发费所占比重。三是压缩房地产开发商的利润空间。建设部有关人士透露,建设部将通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段,及时对房地产业进行必要的干预和调控,防止房价飞涨。只有逐步让老百姓买得起房,房地产业才能迎来大发展的新时代。
挤出“泡沫”
随着申奥的成功、即将加入WTO的利好,房地产市场热度升级,房地产开发商都很高兴。一位开发商对记者说,“压了好几年的楼一下子卖出去了,搞房地产比炒股票强。”但也有少数房地产商头脑发热,盲目加大投资;还有的借机炒作,跑马圈地。
专家提醒说,当年房地产过热造成的后果不能忘记。1993年房地产泡沫破灭的后遗症至今没有完全解决,我们不能因为看到这一时一利就鼓励热炒房地产。据国家统计局统计,2000年,全国商品房空置面积增速明显趋缓,但总量比上年仍有增加。这说明空置房问题仍未得到根本解决。一旦投资速度过快,竣工量加大,在市场需求有限的情况下,必然会产生新的空置,加大消化空置商品房的难度。
另外一个值得注意的现象是,去年以来,西部地区房地产业出现急剧增长势头,增速明显快于中部和东部地区,也远高于全国平均水平。专家警告说,如果投资速度过快,土地开发过热,可能会再现东部地区房地产业过热时期出现的问题。因此,在继续促进西部地区房地产开发的同时,还要重视宏观调控,防止出现泡沫。
从房地产开发企业看,多、散、乱的问题尚未得到根本解决。据建设部提供的数据,目前全国房地产开发企业2.7万多家,真正有实力的也就10%左右,整顿房地产市场仍是当务之急。日前,中国人民银行对房地产开发投资贷款比例予以限制,一些地区正在推行土地拍卖招标。这些办法将提高房地产业的进入门槛,淘汰一些实力弱、信誉差、运作不规范的企业。
通过宏观调控“挤”出泡沫,有利于促使我国房地产业持续、健康发展。