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精品名牌化战略
过去房地产不讲究这些,有房子住进去就行。现在要提倡精品市场。房子做成精品关键是要有特色、舒适、实用,房子不在面积多大,要改变千房一面的局面。中国的房地产产业发展已经到了由生存型、数量型向舒适型、精品型转变的时期。今后对企业的要求应该更高,像一级企业、二级企业在多少年内要达到合格,如果做不到就要自然淘汰。即企业资质认定应由现在的申请方式变为以后的自然淘汰。用市场认同来代替行政行为。另外要限期淘汰群众反映比较多的毛坯房,毛坯房大量的建设、销售有其历史原因,弊多利少,继续维持很难促进行业整体水平的提高。
多元化投资战略
80年代初期我们国家放量发展,国家投资、国有企业投资占了83%,现在国有企业已降到49%。目前股份制企业占所有企业的23%,私营、个体、外商企业占28%,初步形成了一种以国有为主体,合伙企业、多种所有制共同发展的多元体制。一大批机制灵活、创新能力强的企业脱颖而出,开始成为市场的主体。这几年中国房地产之所以在20年内取得了这样巨大的进步,民营、个体企业敢于开拓进取功不可没。今后国有企业可以在房地产产业参股,保持增值,不一定非要专门去做房地产,三五年内便全部退出,建设性企业将大量存在。
大公司运作战略
房地产行业和国民经济整体发展的格局是一致的,这就要求住宅产品也必须大规模经营,大手笔运作。现在的问题是房地产企业数量多,规模小,总体实力不行。全国每个企业平均只有34人,平均开发面积22000平方米,按资质等级来划分,一级企业占2%,二级企业占14%,80%以上是三级及三级以下的企业,这与城市总体规划及规模效益的要求不太协调。应该通过结构调整,逐渐形成以大城市为基础,组建资产上百亿元、年开发能力上百万平方米的大型企业。还应该把资质好、有特色的企业保留一部分作为补充,形成一种规模适度、有序的新产品。如何组建这样的大企业关键在于两点:一、解决国有企业资金实力即资本金不足的问题。现在中国的许多企业是白手起家,而房地产行业是资金密集型产业,没有资金是无法运作的。此外,房地产在国际上是投资商、发展商、建设商三方运作。我们则是投资商和发展商合二为一,又征地,又投资,又搞开发,当然无法应付各种变化;二、建设土地储备库。房地产公司要想做大,必须有合理而必要的土地储备。现在的开发公司都是边征地,边设计,边开发,根本没有时间验证房型,没有时间搞管理,你要求他做精品房根本不可能。现在经常说中国房地产是暴利行业,但中国房地产从1997年开始连续三年亏损,全国30多个城市中的19个亏损,亏损面是60%。个别的企业赚钱,甚至赚大钱。所以,要提高入世门槛,建立退出机制,提高售房标准,严格贷款条件,通过市场机制来促进企业的优势群体大量地占有市场。
城乡一体化战略
从城市结构、人口调整需要,或从房地产开发今后的出路来讲,应该更多地关注大城市周围的卫星城和小城镇的建设。目前受到条件的限制,存在着基础设施贷款资金等不太好解决的问题,一方面建小城镇战略是国家提出的要求,另一方面我们也应该走这样的路。建设小城镇要统一规划,合理布局,规划建设,这样才能建设现代化的小城镇,否则我们现在有2万个小城镇,即使建完后也是脏乱差的垃圾,不能吸引人。建设小城镇应该具有双向性,既可以吸收农村人进城,也可以把不愿意在大城区住的人吸引过去。
可持续发展战略
关键是节水、节能。现在中国的房地产,技术开发能力很低。项目从外面看起来环境好,面积也大,但真正的技术含量很低、很差,耐久性更成问题。我们现在是规范标准技能,现在房子的使用寿命定为70年,因为土地使用期是70年,如果规划搞得很好,设计得很好,有特色,为什么是70年呢?盖房应该是百年大计。反过来,盖得质量不好,二三年房子就完了。北欧的房子基本都是一二百年的历史,我们的房子能否建到这样高质量的程度?我们建的一些房子应该成为可以流传永远的精品,而非不堪一击的垃圾。(叶晴/文)