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最近,许多媒体上都有一种说法,那就是中国房地产市场,特别是北京房地产市场泡沫成份越来越大。有许多人甚至问出了这样一个问题:今天的北京会不会变成昨天的海南,重新出现房地产泡沫破灭的现象。
实际上这种担心是大可不必的。要讨论这个问题,首先我们要弄清什么是投资,什么是泡沫的问题。
如果客户买房的目的是为了使用,那么这种行为我们将之定义为:购房。这种以自身使用为目的的购买行为当然不可能出现泡沫。但如果购买的目的不是为了使用,而是为了对外出租,那么我们就将这种行为称之为针对房地产的投资。所以,房地产投资可以定义为购买的目的不是为了使用,而是为了赚取相应的利润。从一般意义上说,房地产投资主要分为两种模式:一是买房出租,赚取房屋的租金利润;二是买房不是为了出租,也不是为了居住,而是通过房屋的倒手也就是再交易,赚取再交易中的差额利润,这种行为我们一般将之称为投机或者炒楼。
投机行为是房地产泡沫产生的根源,但是并不是所有的炒楼都会产生泡沫。因为炒楼本身也有好多炒法,比如炒期房和现房之间的差价,最为常见的是炒楼时伴随着市场价格波动所产生的利润空间。不论是炒何种利润空间,这个空间都有其一个合理的幅度。如果炒楼行为本身,所炒的价位并未超出一个合理的幅度——比如在期房和现房之间保持10%左右的差额,那么应该说,这种幅度是合理的,也并不会产生泡沫。只有当这种炒作的幅度超出了一个合理的范围,才会产生房地产泡沫。换言之,只有当房地产的价格比其实际的使用价值产生了太多的偏离的话,我们才将之称为房地产泡沫。
从购买者的角度讲,也就是我们所说的“需求侧 ,并无多少泡沫的存在。首先,绝大多数购房者的购买都是为了使用,而不是投资。只有少量存在的房地产投资者会选择房地产进行投资,但他们的投资多数并不属于投机行为,这是因为在中国的房地产市场中,“炒楼 很难获得较大的利润空间。这主要来自三方面的原因:
1、在我国的房地产市场中,期房和现房之间的差价相对都比较小,一般最多也不超过10%,而我们的交易费用又比较高,主要是契税等比较高。这样低的利润和这样高的交易契税相抵,使得炒楼的利润空间相当小,从操作上不太容易获取高额利润。
2、目前我国的各类房地产物业,其产品质量的改进幅度普遍较大,这正如我们平时所说的从“第N代住宅 发展到“第N+1代住宅的概念。先行推出的住宅产品,随着时间的推移会由于产品概念的落后,而大幅度的贬值。这样,先期购买的住宅,即使是有一定程度的地价升值,其升值的空间也会被产品贬值的空间所抵消,这样购房者就不太可能进行房屋价格波动空间的炒作。
3、由于房地产业的持续景气,使得目前的房地产市场普遍处于供过于求的状态。在这种情况之下,再加之个人与个人之间房地产交易契约信用保障的不完善,使得一般城市居民多数不倾向于从个人手中购买二手房,而多会选择一手房进行购买,使得炒楼的客户很难找到下家。这种市场现实也从客观上抑制了炒家的存在。
由于上述问题的存在,使得目前中国房地产市场的购买者中并不存在多少炒家,从需求这一方面讲,就不可能存在多少泡沫,这和当年海南的状况是截然不同的。
当然,炒家的不存在并不等于说我国的房地产市场中就不存在出现泡沫的风险。从目前巨大的提供量来看,产生泡沫的风险主要来自于供应方面,如果有太多的资金,特别是银行资金流向房地产投资,那么就完全有可能产生大量超出居民购房能力的供应。这种超量供应也是一种房地产泡沫的存在形式。但是从目前的市场状况分析,这种供应侧的泡沫,已经被政府运用有效金融调控手段抑制住了。
这种手段主要表现为两个方面:一是目前国家基本上堵住了银行资金直接流向房地产投资的口子,使这种资金流不是通过“银行→开发商 的“大口径输水管 ,而是通过“银行→购房者→开发商 的“小口径毛细管进入房地产市场,这就大大抑制了部分开发商借助银行进行炒作的可能;另一方面,在通过较为宽松的个人按揭政策激活个人购房市场后,政府适时地调高了个人购房按揭贷款的门槛,从根本上控制了房地产开发的过热。
正是这种调控行为使得目前我国的房地产市场中,无论是供应侧,还是需求侧,都不存在太多的泡沫。投资者也大可不必担心什么泡沫破灭的问题,可以放心地进行房地产投资。(李忠)