|
||||
中国即将加入世贸组织,北京商务中心区(CBD)规划方案正式出台,这些利好因素无疑将带动开发商在该地区开发高档项目的热情。但是另一方面,CBD未来项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的影响,高档项目大量出现也将加剧CBD和周边地区项目的竞争
利好 外资公司已对CBD高档物业显出浓厚兴趣
中国入世必将引起外资对高档写字楼和公寓的强烈需求。实际上,目前这种迹象已经逐渐变得显现出来,尤其是一些国外的投资基金、政府机构和一些行业组织,更是看准了目前这一有利时机而大规模购买高档物业作为投资或自用。如新加坡GIC一下购买了航华科贸中心四号楼(现命名为京汇大厦)、航华科贸中心公寓(现命名为雅诗阁)和福景苑公寓(现命名为盛捷福景苑)三个高档物业,除盛捷福景苑尚未投入市场外,已投入市场的京汇大厦和雅诗阁公寓都取得了很好的销售业绩。另外,美国大使馆也正在商谈购买瑞城中心一栋公寓楼,而德国商会也对大面积购买旺座表现出了浓厚的兴趣。
从未来进入外资的构成分析,银行、保险、会计等这些最先对外开放的服务性行业将是外资进入的重点,并成为首先进入的行业。从长期看,各种类型的国外资本都会以各种方式进入到中国来。尽管上述国外资本对未来CBD高档物业的发展起到了重要的支撑作用,但随着我国经济的发展,国内有实力的公司和机构也越来越多的来到CBD,中央电视台和北京电视台的“东移”就是一个典型的例证。另外,双威视讯在京汇大厦租了3000多平方米的写字楼面积,在北京西部办公的中国网通也正和CBD内一栋写字楼谈两万平方米的租赁。这些都说明CBD浓郁的商业氛围也正在对国内公司产生越来越大的吸引力。
走势 从供不应求到竞争激烈
从CBD的规模看,现在供应量已经很庞大:规划约1000万平方米,其中写字楼占将近一半,剩下一半为公寓、酒店、商场、展览中心等设施。从未来两到三年的发展情况看,CBD的高档物业走势基本上是供不应求的。因为目前准备开工的财富中心、国贸三期、银泰世贸中心、新城国际、建外SoHo等重点项目至少要2004年才能竣工和部分竣工,在这之前CBD内基本上没有什么新增高档项目,而现有高档物业目前已经保持了很高的出租率(大部分已经达到或超过90%),剩余的空置面积预计在明年由于世贸的积极影响也会基本消化干净,实际上这也是目前中央商务区内许多现有高档项目开发商的想法,并且他们也计划在明年相应地提高物业的租金和售价。但是从2004年以后,随着上述物业的陆续竣工投入使用,市场竞争会日益激烈起来。另一方面,从现在到2004年期间外资会陆续到位,入世带来的对高档物业的大规模需求在这期间会表现出来。因此,那时供应的急剧放大和需求的相对平稳预计会使中央商务区的高档物业市场出现调整,表现在租金和售价可能会下降,而物业的空置率可能会上升。
与此同时,CBD周边地区庞大供应也将会进一步加剧市场的竞争。这些供应包括东直门地区约60万平方米的东华广场项目,朝外大街南侧中部的20万平方米高档综合项目,东四十条的20万平方米左右的华普广场项目,朝阳门的百强大厦项目以及东二环华润二期项目等。这些项目在交通、位置等方面实际上并不亚于CBD内的项目,有的甚至要超过它们。
问题 供需不匹配和“低档化”趋势
对于未来的中央商务区高档物业市场来说,另外一个有可能产生的不利影响是区内项目、尤其是那些国内开发商开发的项目的定位。对于国内开发商来说,由于资金实力的限制,他们开发的方式主要是滚动开发,因此这就决定他们的项目主要以销售为主,以利用回笼的资金作下一期的开发。但是,由于CBD内的主要客户都是外资公司,而外资公司基本上以租为主,因此这就导致了供应和需求的不匹配。即使这些项目卖给了以投资为目的的小业主,但由于小业主实力所限一般不可能购买很大面积,因此也会造成有大面积需求的国外公司挑选的余地很小。
另一个定位上容易出现的问题是高档项目“低档化”的趋势,这主要指的是国内开发商在CBD内建设一些商住两用的项目,或者虽然是以住宅立项,但却以写字楼的名义进行销售。以上两类项目尽管会取得很好的销售业绩(实际上目前CBD内一些此类项目的销售已经证明了这一点),但却会对CBD的整体形象造成破坏,使CBD的含金量降低,进而影响区内高档项目的整体投资回报率。(李哲)