|
||||
在线收听沙龙报道(刘涵)>> 在线收听沙龙报道(刘忆铭)>>
沙龙主题:房地产代理业向何处去?
出场嘉宾:
刘涵:天津顺驰置业股份公司副总经理,对房地产代理行业有深刻的认识,发布过《对天津房产代理业的思考》、《房产代理困境突围》等多篇文章。
刘忆铭:天津上劲房地产咨询有限公司总经理,代理销售的项目有财富大厦、文江美庭苑等。
房地产代理业正面临着市场的考验,辉煌一时的代理业如今比较沉寂,95-98年曾经的活跃与繁荣,如今已是明日黄花。参照行业发展的理论和港台等地的实践,我们看到专业化分工应该是未来的趋势,而在天津的现实是,越来越多的开发商倾向于组建自己的销售队伍,代理企业的生存举步维艰。代理业站在了十字路口,明天向何处去?仿佛是太大的宏观命题,却关乎代理业界或有志于参与此业的每一个人的前程命运。
刘涵:房地产代理企业现在处在一个比较尴尬的地位,如果继续做大,做得有规模恐怕会些难度。造成这种状况的原因是多方面的。有开发商的原因,一些大的开发商如顺驰、万科、建设集团等不会轻意找代理公司进行销售,因为开发商不想放弃销售这一环节,开发商在销售过程中,可以了解市场的需求,老百姓需要什么样的房子,应该做什么样适销对路的产品,这些第一手的市场信息对开发商尤为重要。如果把销售委托代理来做,开发商就丧失了对市场的准确把握,这样也就会使很多代理公司很难找到合适的项目代理,使其发展受到限制。
还有一个原因,那就是代理公司自身的原因,代理公司自身实力不强,缺乏对项目市场调查、策划、包装、宣传等环节的专业知识和经验,从而使开发商很难对其产生应有的尊重和信任,这也抑制了代理公司的发展和壮大。
但从长远来说,房地产代理还是一个比较有发展前途的行业。目前天津的房地产开发规模,每年600万平方米的速度,十年会达到6000万平方米,然而这个开发规模不会持久维持下去,十年以后,可能房地产开发市场就会饱和,房地产开发企业也会面临如何生存、如何转型的问题,对于我市的一些大型房地产企业,这是一个必须考虑的问题,是企业发展的战略问题。房地产代理公司在十年内仍会以代理销售项目为主要业务,但十年以后,业务就会发生变化,因为开发的项目少了,代理公司将会以二、三级市场二手房交易为主要业务范围,就象现在美国、欧洲、香港、台湾等成熟市场房地产代理公司所从事的业务一样。目前顺驰正在做一些积极的尝试。包括扩展二手房业务,扩展二手房连锁网点等等。
刘忆铭:现在一提房地产代理,就认为是简单的“卖房子”,其实不然。代理公司应该提供全套专业化服务,应提供销售、策划、广告设计、投资顾问等一系列服务,但最终代理公司还应走专业化投资顾问这一条道路。这是未来发展的趋势。
然而目前房地产代理公司还远没有做到这种程度。大部分代理公司和有些开发商一样,只是项目公司,只做一、二个项目,没有长远发展的计划,这些代理公司之所以能运作项目,有三个原因:一是靠一定的关系背景;二是靠资金实力;三是一些接触过房地产营销的房地产业内人士,靠自身的经验和实力组建代理公司运作项目。
在房地产项目运作过程中,现在还是以开发商为中心,代理公司只是一个配角。开发商主要在做市场整合工作,整合上游的设计公司和下游的代理公司、广告公司,共同运作一个项目。从长远看,这种情况会有所改变,即项目运作会从以开发商为中心转化为以代理公司为中心。当然这需要时间,更需要代理公司自身资源的整合。代理公司应该整合设计,广告、策划、销售等环节,一旦整合成功,实力增强,代理公司的作用和市场价值就会体现出来,更多的开发项目也会乐意与这样的代理公司合作。这是整个代理行业的事情,希望天津的代理公司能够携起手来,共同规范行业的运作,把代理的业务做实,做好。