|
||||
地价的上涨是否会带来房地产热,目前还缺乏数量指标的结论。房地产主要还是根据居民的消费需求决定的,主要是指居民用于房地产的可支配资金。上海、深圳的居民收入都比北京高,而这两个城市同一档次的房价都比北京低,那么,是什么造成的呢?
首先,是供求关系造成的。北京的商品房开发量比上海、深圳少,人均量也少,而且开发得晚。去年北京销售了898万平方米住宅,按100平方米一个家庭算,只有8万-9万户买房,只占北京总户数的5%。购房的家庭是有钱人和拆迁户。而上海、深圳等地每年销售住宅都在1000万平方米以上,购房者大多是普通市民。这说明,上海、深圳等地的住宅价格是理性价格。而北京的高房价显然是非理性的。实际上,从近期北京举办的各种房展会上可以看出,北京的房价是呈现出回落趋势的。
其次,从成本价值论来看,土地价格高是造成房价的一个原因。房地产开发的成本主要是两大块,一是土地成本,二是建筑安装成本,而建筑安装成本的弹性不大,所以,土地成本就构成了房价变动的主要因素。土地成本高,而房价低,开发商就有可能亏损,亏损的生意没人做。所以,高地价必然带来高房价。那么土地成本高在哪儿呢?由于北京土地管理不规范,很多土地压在开发商手里,有一些开发商并不具备开发的实力,是专门干“炒地”生意的。土地经过炒卖,许多真正搞开发的开发商拿到的土地是经过好几手炒卖的,这样层层剥皮,土地成本自然就加大了。另一方面,许多与土地有关的成本也都加到了拿地的成本上,如大市政配套费、拆迁安置补偿费以及其他的一些税费和搭车收费等,自然就造成了成本加大。但有一点需要明确,那就是政府该收的土地出让金所占的比例并不大。
实际上,开发商的利润也构成了房价的一部分。现在的实际情况是,成本有压缩的希望,利润也有压缩的希望,而且普通市民也希望北京的房价能够降下来。去年,我们曾作过一次调查,有超过50%的市民有购房的意向,而今年的调查显示,这个比例大大降低了,这说明老百姓希望房价能够低下来。以前,北京开工的商品房数量不能满足需求,而今年新开工的楼盘数量大增,开发商的超额利润就会压缩一些,这样,价格的总体走势肯定是要回落的。(叶剑平)