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在日前举行的2001年京沪房地产精英论坛上,上海房地产管理部门一位负责人认为,评价楼市要从具体地域现状入手。并强调,房价是由市场决定的,目前上海楼市是有点“热”,但“热得正常”,这个“热”是通过近十年的积累和发展取得的。“热”,来之不易,如果“冷”才是可怕和痛苦的!
这位负责人表示,目前上海房地产开始进入新一轮发展周期,“十五”市场供应和需求量都将持续平稳发展,不会下降。未来五年上海平均每年增量房竣工面积、销售量以及存量房交易量,各自都将保持在1500万平方米左右。
应该用新的土地供应方式这根杠杆,尽快促成开发企业优胜劣汰的市场机制,淘汰一大批信誉、实力和素质“三差”开发企业,让声誉和实力卓著的大型开发商主宰市场。从今年开始,上海所有的经营性土地都纳入招标拍卖的范围。有些人担心土地价格会被炒高,会影响房价。对此,该负责人认为,房价才是影响地价的重要因素。因为发展商是按照楼市的供求关系来测算经营成本和实际收益的。真正的房价是市场在起作用。
在控制总量的前提下,根本问题是改变土地的供应方式,使发展商能根据自己的实力来获取土地,并建立一个优胜劣汰的机制。在这个前提下,政府要考虑如何加强土地的储备。土地的储备也有两个层次:一是政府的土地储备,二是发展商的土地储备,而且发展商的储备比政府的储备更加理智,更加贴近市场。与此同时,政府还要考虑,土地供应要逐步从现在的“生地”供应转变为“熟地”供应,降低前期成本,提高利用效率。
该负责人认为,个人为主体的住宅消费机制,就是通过住房制度改革,进一步加大住宅产业的个人消费的比重。另外是金融政策的支撑,目前商品房买卖虽然有抵押贷款,但操作层面还需要进一步理顺。(梁志超)