|
||||
卢湾区地处上海市中心南部,房地产市场的发展有一个显著的特点:90年代以淮海中路及徐家汇路打浦桥地区为主的高档楼宇的开发建设,闻名于申城楼市。进入21世纪以来,随着旧区改造的深入推进,卢湾区的住宅建设的重心已明显南移,而且近年来的开发力度有大的突破,开发体量明显呈倍数增量的上升态势,从市场供需状况反映出需求量大于上市供应量,销售日趋见旺,抢购现象在中档品质的楼盘销售中时有发生。这一现象表明,卢湾区房地产市场由政府引导,开发商开发侧重点显然与城中心市民住宅实际需求和潜在有效需求相吻合,特别是近年由于加大旧区危棚简屋的改造工程以及市政建设的需要,使得区内供求成正比例剧增。与此同时,整个经济形势的好转,房地产市场的回暖,市民置业意识能力的增强,改善生活质量的愿望迫切等等一系列因素,形成了目前卢湾楼市的红火。
笔者近期实地走访了卢湾区内的一些售楼处,了解到卢湾楼市正在发生的一个质的变化,那就是:市中心概念在市民心目中进一步认同,高架环线内外的概念正在进一步淡化,卢湾区市民购房中所持的怀旧情结,决定了其购房置业的本土化倾向,而区域内开发的楼盘自然成了其目标对象,再者,现阶段商品房的房型已经到了均好性的程度,一旦环境及周边设施布局有一定的优势,则该楼盘旺销指日可待,而且销售均价比半年之前上扬4%左右,仍然挡不住市民的购房热情。这已在区内最南端的楼盘销售中得以证实,如“卢湾城市花园”、“香港新世界花园”、鲁班公寓”等,这些物美价格适中的实惠型住宅已普遍为本区居民看好,热销的因素众多,其中有一点也是相当重要的原因,那就是建设占地4.4万平方米的太平桥地区公共绿地这一时间段上卢湾区动拆迁的量相当大,再加上其他楼盘开发中产生的动迁户,及卢浦大桥、明珠2号线鲁班路站、斜土路拓宽等市政方面的动迁,一定程度上表现为区域性特强的需求量。动迁居民要购买卢湾本区的房屋,总价控制线大致又在40万-55万元之间,考虑到自身承受力的问题,这一群体目标客户的视线,就势必锁定在中山南一路两侧楼盘上,这一区位上的楼盘价格适中,品质上乘,周边环境改观明显,后市相当看好,加上南园公园将扩充至滨江,江南造船厂也将规划搬迁。
目前,卢湾区南部环线外可供明后年开发的地块相当少。上海申新房地产开发有限公司在卢湾区继成功开发“瑞金花园”、“瑞金新苑”之后,投入巨资开发建设7万平方米“卢湾城市化园”,以其60.5%的市中心罕见的高绿化率,塑造新世纪生态环保型高品质的住宅著称于卢湾楼市,目前不仅荣膺第二届上海市优秀住宅规划奖入围奖,而且,在很少媒体广告的情况下,仍然火爆旺销,期房销售价4000-5400元/平方米,一期开盘连续数月荣登卢湾区预售面积排行榜前列。香港新世界集团号称投资80亿元来打造50万平方米的“香港新世界花园”,圈地蒙自路以东、局门路以西、龙华东路以北、中山南一路以南整块街坊,这一项目,堪称卢湾区目前规划实施中的单一项目体量最大的大盘,尽管现房面世售价在4000-5800元/平方米,大致均价在4800元/平方米,仍一举旺销,首期开盘1个月的一幢32层高层192户已销售89%,后续看好,意欲楼宇认购的为数不少。卢湾区南部逐渐演变为卢湾楼市继徐家汇路、斜土路之后的又一新战场。
在现阶段,卢湾区楼盘数量集中开发的区位是斜土路两侧,以打浦路以东,制造局路以西,徐家汇路以南,中山南一路以北,围合成 日 字形区域,大约有十七、八个楼盘聚焦在这片热土上,是新世纪卢湾区中高档住宅的主战场,房地产商家正群雄争霸,大有诸侯割据欲分我杯羹的景象。这一区域,紧邻打浦桥商圈,优势凸现,也是政府旧区改造的重点,在新一轮房地产发展中,该区域的改造也将关系到卢湾区的城区新形象。在这样一个新的形势下,多方合力,造就了今日的声势浩大的开发局面。可以这样认为, 十五 期间,这里将热点不断。现已面世的 大同花园 (一、二、三期)、 汇龙新城 、 永业公寓 、 中汇公寓 、 桃源兴城苑 (一、二期)、 仁德坊 、 开城新苑 、 大众家园 、 银杏家园 、 瑞南新苑 、 复兴佳苑 、 江南新浪 、 东怡花苑 、 东晖花苑 等等,还有由申新房产开发近期即将破土动工的 卢湾都市花园 ,此外,斜土路628号地块也将启动。
综观卢湾区楼市,政府搭台的超级大盘个案尚未形成,单一项目开发量规划在30万平方米以上的规模大的楼盘较为稀少,仅香港新世界集团上市公司投资的 香港新世界花园 一例:中级盘也不多,初具规模的 大同花园 (一、二、三级),此外,上投房产、中城企业等联合开发建设16万平方米的颇具规模的 汇龙新城 将与 大同花园 比肩而立,成为卢湾区中级盘的主力楼盘,其他一般都是些体量10万平方米以下的中小楼盘,尽管规模大小有别,但是市场上有一个共同点,那就是86-110平方米的二房实在是销路太好,总价控制在40万至60万之间,较为适宜市民在本区安家置业。鉴于目前卢湾区环境的进一步改善,市政方面卢湾大桥及明珠宝号线的建设,市民持有留在市中心、留在卢湾区的卢湾情结的安家置业心态,促使卢湾楼市将更为红火。房地产作为经济发展的 晴雨表 ,已大踏步地进入新一轮的景气周期,这轮周期时间跨度将不会少于6年,估计可长达8至10年,1999年下半年刚刚走出低谷,现在正处于上升初期。房地产业已作为上海六大支柱产业之一,政府的扶植,市民的愿望,发展商的投资力度的加大,房地产市场升温犹如水到渠成,机遇与挑战并存,是新世纪房地产大发展的第一次机遇,时间会告诉业内人士,收获将指日可待。(蒋正华)