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1998年以来,我国房地产业步入了有史以来最好的发展时期。这一轮房地产热与上世纪90年代初昙花一现的开发热有何不同?能持续多久?这一直是业内非常关心的问题。在刚刚闭幕的北京朝阳国际商务节不动产论坛上,中国房协副会长兼秘书长顾云昌回答了这一问题,并且指出,中国房地产业增势强劲,从增量的角度看,这股浪潮将可以持续20年之久。
上世纪90年代初的那一轮由固定资产投资带动的开发热,随着1993年的宏观调控而骤然终止,勃兴之忽、熄灭之速,令人记忆犹新。顾云昌说,始于1998年的新一轮房地产热与之有着本质区别。这一轮,房地产开发投资已连续三年增长,商品房竣工面积与销售面积连续五年增长(始于1996年),今年上半年商品房销售面积还大于建设面积,出现了供销两旺的可喜局面。这次的特征是:消费热带动开发、投资热,住宅占房地产市场的绝对“统治地位”,增势强劲又较平稳。
顾云昌首先分析了“五项动力”对房地产业强劲的持续拉动作用。第一是国家宏观政策的推动力,近年我国GDP的7%~8%的增长率中房地产业的拉动作用达一个百分点。在当前世界经济不景气的情况下我国要继续保持国民经济的持续、快速发展会更加依重房地产业,国家出台的一系列有力措施非常有利于行业的发展。第二是住房制度改革对行业发展的发动力。我国住房制度正处于“破旧立新”的阶段,其改革已经并且将继续刺激居民的购房积极性,释放住房消费能量。第三是居民消费结构升级对行业发展产生的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系数(即“食”在消费总支出中的比重)已降至40%,北京甚至接近35%,这正是增加住房消费的良机。第四是城镇化进程加速给行业发展带来的外在推动力。目前我国城镇化人口占总人口的36%,今后20年的发展目标是人口的50%住在城里,即每年将有约1000万农民进城工作生活。这将对住宅产生巨大的需求。第五是我国加入WTO对行业产生的促动力。“入世”必将迎来许多商机,国外房地产业的资金、技术和先进理念对行业发展的强力促动也在情理之中。
顾云昌又从“三股合力”的角度预测了“房地产业可持续兴旺20年”的现实可能。首先是住房数量扩大与质量提高产生的合力将共同促进行业的大发展。1985年时,全国城镇人均住房面积为10平方米,经过15年的努力,到2000年人均住房面积增加10平方米(已达20平方米),在未来20年,完全可能使人均住房面积再增加10平方米,达到人均30平方米。从现在的“每户一套房”提高到“每人一间房”。这样,房地产业未来20年可提供5亿平方米~6亿平方米左右的住房。与此同时通过各种手段提高房屋质量也是一项长期任务。二是住房市场的增量与存量交易形成的合力。目前住房市场的交易总量中增量约占九成,在未来三至五年存量交易应当上升到总量的至少一半才能适应形势,并且应当保持长期增长的势头。据悉,美国等发达国家的住房存量交易已占到了总量的80%~85%。三是住房消费和住房投资对房地产业形成的合力。未来的住房购买行为在保持购房自住的同时,以增值、保值、出租为目的投资型购买行为将成为热点。
顾云昌还指出:房地产业的持续兴旺,关键要关注普通百姓的住房市场,要让广大中等收入家庭入市买得起房。
但是顾云昌也强调,“房地产业可持续兴旺20年”这一判断是从增量角度讲的。在20年的漫长时间里,很有可能会随着宏观经济的周期性波动而出现起伏。为此,要密切注意房地产市场的供求状况和趋势,谨防过热。