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当前全国房地产价格上扬势头很猛,上半年商品房价格同比增长11.0%,其中,商品住宅价格同比增长10.6%,其中,商品住宅价格同比增长10.6%。为此,建设部中长俞正声表示要采取措施,抑制这一上涨势头。据市统计局的统计资料显示,上海市房地产价格水平全面上扬,其中房地产销售价格同比上扬4.7%,住房租赁价格同比上扬4.6%。据实证研究,不少地段、楼盘的房地价格同比上扬一成,乃至二成。目前,这一趋势尚在加剧。
如何看待当前的房地产价格问题,智者见智、仁者见仁,看法不尽一致。笔者认为,当前房地产市场很红火,这反映了上海房地产业经历了前几年的萧条阶段正进入复苏和增长阶段,这是可喜的。但是,问题是当前房地产价格上扬过猛、增幅偏大,且范围太广,不论中高低档商品房或是租赁市场,价格全面井喷。应指出的是,上海房地产品价格涨幅虽然没有如全国那样高,但上海房价本来就高于全国水平,同时现在上海房价涨幅指数的计算未纳入正在暗中销售的没有预售资格的楼盘,这些楼盘数量不算少,且价格上扬幅度大,这就显得有些虚涨了。从某种意义上说,这一虚涨是由人为地恶意炒作起来的,也就是说,当前飞涨的房价是由一些房地产商,出于追求“高额利润”的目的,抓住当前上海居民消费结构转变(即由以“吃”为主,向“住”和“行”为主的方向转变)和政府政策有利面(即“十五”时期房地产业列为国民经济支柱产业以及刺激住房消费的有关政策),利用部分居民热切购房心理,肆意炒作而形成的不正常现象,这可以从以下几点理由来说明:
首先,房地产价格涨势过猛有悖于商品经济规律。按理,房地产品价格如同其它商品一样,其价格上主要取决于两个因素:一是需求过旺,产品供不应求;二是产品成本上升,包括土地、建造成本、税费等。目前,无论是全国,或者是上海,总体上房地产品供求平衡,如果加上历年空置房,供远大于求,买方市场的性质并没有改变。当然,新的预售政策的实施,推迟了一定量产品的上市,但这并不改变供应总量。这虽然也许会导致某些楼盘产品供应趋紧,但它不致于导致全面井喷上扬。事实上,新预售政策在执行过程中是大打折扣的,据调查,相当多的房地产商还在我行我素,继续违规销售,而这种情况不能再任其继续发展下去。这是从供求方面来看的。再从成本方面来看,应当说构成房地产品价格的成本总体上是下降的,这是因为,时至今日,大部分土地是前几年由行政划拨而来的,虽然补办了地价出让手续,进入房地产品价格的土地成本与以往基本上未变,至于建造成本与以往同样也没有多大变化。
其次,房地产价格涨势过猛与广大居民收入增加不对称。房地产品价格,尤其是中低档商品房价应当与广大居民收入成一定比例,这是我国发展房地产业的根本目的,如果离开了这一点,离开了广大中低收入居民的承受力,则既有悖于房地产业的发展宗旨,也不利于房地产业的稳步健康发展。按目前商品房价格上涨趋势,则明显是与广大居民,特别是中低收入居民的收入增长是不成比例的。就以公务员为例,从今年1月起,平均每人每月增长100元,一年就是1200元,而按现在的房价涨幅,每平方米均涨了300元(实际上比这还高),60平方米的一套房就得涨18000元,12000元与13000元这是1:8之比,何况涨工资也不能全部用于住房消费。按照国际标准房价与收入之比为6:1,我国现在是8:1,有的地方更高。上海多少?根据有人测算,不低于10:1。现在房价这么一涨,这个比例一定会上去。有种观点认为,我国现行房价与收入之比的测算方法与国际惯例存在某些不一致的地方,如果作一些技术处理,以消除一些不一致的地方,那么,我国房价与收入之比就逼近国际标准了(曹振良《中国住宅市场运作机制基本框架》·中国房地产研究2000年1期)。其分析方法有可借鉴之处,但是这个结论是值得研究的,因为我国这几年用于房地产发展的土地,大部分不是纯市场所取得的,而西主国家包括香港地区的土地,则是通过市场取得的,相比之下,前者价格是低廉的,这就是说前者构成产品本成的土地成本是比较低廉的。即使在这样的条件下,我国的房价收入之比逼近国际标准,这反过来说明了我国房价水平是比较高的,究其原因有于利润率偏高,而利润率之高则来源于两个因素:一是土地销售利润率和房屋销售利润率偏高。笔者曾对几个土地级差属于三四级的多层商品房楼盘作过实证研究,发现土地利润率和房屋销售利润率分别达30%和28%以上。不久前,我就此请教几位著名房地产企业的老总,他们认可了我的结论,他们还说,如果利润率达不到20%,我们是不做的。现在有一种流行的说法,上海房地产业利润率仅2-3%,这一数据的准确性颇值得怀疑。目前对房地产企业如何结算利润缺乏一个统一的办法,随意性很大,无可以结为有,低可以结为高,全在人为愿意;二是,由于缺乏约束机制,不少企业都有两本帐,以至三本帐,只有企业的少数几个人心知肚明。既然房地产业利润率如此低,但缘何当前几万元、几十万元起家的企业现在身价竟达上千万、上亿元呢?!如果仅2-3%的利润率能有如此巨大的积累吗?!又缘何时至今日房地产企业还在雨后春笋般不断冒出来呢?!追逐高利润是企业根本目标,资金往利润高行业流这是铁的法则,市场经济使然,自前年下半年起房地产投资量逐年增加,这从另一个侧面验证了房地产业利润水平。房地产业平均利润率怎么算,是值得研究的。
有种观点认为,现在老百姓之所以认为房价高,是因为住房补贴(即住房分配货币化)没有到位。初听是有道理的,其实难以成理。这是因为,经济学中搭车涨价的原理,在房地产业中同样是敏感的。现在住房分配货币化的政策尚未兑现,房价就轰隆轰隆地涨开了,一旦住房分配货币化的政策一兑现,老百姓购房需求提高了,此时如果政府不采取措施,那么,房价还不知要涨多少呢?!其结果,如同理顺税费并没有降低房价一样,房改好处的很大一块还照样不是让房地产商转移去了,如若不信,拭目以待。
第三,房地产价格涨势过猛是与政府鼓励住房消费政策相违背的。这两年来政府清理了对房地产的不合理收费,理顺了税费,使成本有了一定的下降空间。由鉴于此,无论从供求关系来看,还是从房地产品价格构成来看,不存在房地产品价格过猛上扬的理由。而其上扬本质,实际上是某些房地产商利用政策看好和居民热切的购房心理,故意提高土地的利润率,并将这部分主要本应归国家所有的利益转为房地产商所有。应当指出的是,政府清理税费旨在降低房价,以鼓励住房消费,而现在房地产商不但没有因税费负担减轻而相应地降低房价,相反将房价大幅度上升了,这就是说由政府给消费者的实惠却通过涨价转到了生产商或经销商的口袋里。显而易见,这是生产商或经销商利用政策而追逐暴利。这种利益的转移,应当引起有关部门的注意和警惕。
房价问题事关国计民生,也事关房地产业能否健康持续发展的大问题。偏高的房价危害性很大:
一是因超越了广大居民,尤其是中低收入居民的实际承受力,使房地产业健康持续发展失去坚实的群众基础和深厚的动力源。
二是会导致新一轮房地产热,房地产业利润率偏高,必然会导致大量资金流入房地产领域,其结果一是容易产生房地产泡沫,二是导致产业结构、经济结构失衡。
三是助长投机,孳生腐败。房地产行业是最容易滋生投机行为的。而房价的偏高更会刺激一些单位、部门、个人,千方百计、不择手段地从事投机行为,以追求高额利润(对某些官员来说是“寻租”),或炒地皮、炒楼盘、炒现楼或进行权钱交易。据说,有些房地产商自前年下半年起开始大量屯积土地,名为储备土地,实为伺机炒作,还有些人看到近来房价大涨,便认为房地产行业是投资理财的一条最佳渠道,诸如此类的情况是颇值得注意的。
如何稳定房价,使过高的房价降下来,这是长期来人们普遍关注的问题,为此,各级政府作了种种努力。当然,不少人认为理顺税费关系,房价就会自然降下来,然而,问题并没有这么简单,相反问题更突出了,这说明涉及利益问题的解决是极为复杂的。需指出的是,在今后一定时期内有两个因素会诱发房价进一步飞涨,一个是土地供应的纯市场化,再加上土地资源的日趋短缺,另一个是住房制度进一步深化,尤其是住房分配货币化政策的最终到位,由土地成本的上升和需求的增加而诱发房价上扬。如现在不及早采取措施,抑制房地产价格上扬势头,那么,其后果是不言而喻的。俞正声部长就如何抑制房价提出了一些意见,主要有强化土地资源管理,制止高档住宅的盲目开发,加强和完善宏观监测体系,运用税收政策促进低价价位住房建设和消费,要理顺房价,加强舆论宣传等,笔者认为这些意见是好的,但觉得还须对房地产业确定一个合理利润率,对不同级差的地段,分别就不同性质的商品房,确定一个合理利润率,目前对中低档商品房利润率(土地销售和房屋销售的综合利润率)应严格控制在10%左右较为适宜。其它商品有暴利法,房地产品缘何没有暴利法?在税收政策不健全的前提下,房地产品的暴利,本质上是对国有资金和对中低收入消费者的侵权。对高档商品房可不规定利润率,但应征收土地增值税,目的在于限制这类住宅的大规模开发,同时将所征增值税用于充实住房保障基金。其次,理论界、新闻界应对房地产价格作理性的宣传,尤其新闻媒体不要因高额广告收入而为某些房地产商恶意炒作,推波助澜,对那些无视法规、违章经营,特别是恶意炒作的房地产商,包括中介商,应严加惩处。(上海经济管理干部学院 朱林兴)