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◆法规滞后,缺德失信开发商不能被及时淘汰
目前,一些保障房地产市场正常运行所必需的法律,如《住宅法》等还没有出台,存在一定程度的无法可依问题。现有的一些法律、法规和规定不具体、不规范、不严密,原则性、弹性和任意性条款过多,法律后果不具体,因此实际执行中操作难度大。还有一部分法律、规章带有计划经济和部门色彩,部分内容已经过时,需要更新、完善。
房地产市场各方主体的法制意识、信用观念都比较淡薄,房地产市场监管机构的执法水平也有待提高,缺德失信的开发商和中介不能被市场及时淘汰出局。
◆政府职能转变滞后于市场发展
政府职能仍明显滞后于市场经济的发展要求。行政管理中存在的管理程序复杂、管理收费过高、“搭车收费”和增加审批内容等问题没有根本解决。政府既当“运动员”又当“判判员”的现象还没有完全克服。比如,目前房地产开发企业从取得土地直到发出入住许可证,需要经过规划、计划、房管、建管、建材、市政、电力、公用、环卫、环保、卫生、民防、消防、交通、勘查、质监、住宅等20多个部门的审批,有的部门需反复审批三、四次。
◆消费者群体缺乏保护意识
消费者对有关购房的法律和专业知识欠缺,对房地产交易环节复杂性认识不足,风险意识不强。
大多数个人消费者对什么样的住房适合自己的实际需要,应该买什么样的住房,如何在市场中购买住房,都感到非常茫然,购房带有很大盲目性。片面听信开发商介绍与广告描述,缺乏能力进行判断和控制。又由于购房者没掌握自身法制保护能力和意识不到位,使得购房人在市场上处于弱势地位。
◆中介机构尚不成熟,信用制度亟待确立
中介机构不成熟一向被认为是市场混乱的最大因素,所谓中介不“中”。到目前为止,北京市既有执照又有资质的房地产中介企业只有700多家,非正规机构为数不少,企业规模、员工素质参差不齐。一些中介机构没有起到应起的市场桥梁作用。还有的中介机构依附在权力部门身上,只收费不服务或提供很简单的服务,或只承担很小的风险却强制收取很高的费用,牟取高额利润。
◆开发商良莠不齐,整体水平不高
开发商太多,行业规模过大,企业规模偏小,结构不合理,市场分散、资金分散,项目不成规模,没有品牌意识,过度的无序竞争还引发了一系列问题。特别是一些中小房地产企业、项目公司无相应技术人才,无稳定经营队伍,大肆炒作概念,在合同和广告上做手脚,制售伪劣商品房,出现问题后各方扯皮。项目公司、挂靠公司项目开发、出售后后续服务管理无人负责,这是造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高的一个重要的基础性原因。