|
||||
金九银十,往年北京楼市会进入一个销售高峰,买房的、卖房的都会很兴奋。而今年,热闹已不复存在。不少楼盘的反映,近一段时间以来,销售普遍进入了低谷。看楼盘的少了,成交量降了,有的楼盘采取降价销售也无济于事……怎么卖不动了?我们特邀了北京伟业投资顾问总经理林洁、北京华远销售公司总经理胡晓等业内人士,就这些话题进行对话。
主持人:余美英
嘉 宾:北京伟业投资顾问总经理 林洁
北京世纪百人行投资顾问总经理 童渊
北京华远销售公司总经理 胡晓
北京月桂庄园副总经理 郑文浩
朗琴园销售总监 卢明
北京世纪地产策划副总经理 杜明冬
时间:2001年10月15日下午2点到5点
地点:北京青年报大厦2004会议室
本期精彩观点
1. 目前的销售状况与往年相比是大幅度下降了,但下降是正常的,以往的热销是不正常的。
2. 现在房子卖不动,除了是市场回归正常的表现外,购房人对现在是不是买房好时机有疑虑也是一个原因。
3.从北京的房地产市场看,目前供应量在不断增加,而银行按揭政策的调整,影响了有效需求量的增长。
4. “金九银十”的观念已经过时,销售量下降,很多人痛苦的原因是他们忽略了一点:北京楼市不再是北京一个小圈子,而开始与全国、全世界的经济形势密切相连了。美国“9·11”事件后,全球经济受影响,卖不动房子是正常的。
5. 今年的北京楼市包括土地开发量、投资额等在内的指标都增加了50%到60%,竞争能不激烈吗?原来还能喝汤,现在都成白水了。
6. 大家一说到政府就想到“管理”两个字,实际上政府还有一个很大的功能是服务。就这一点,北京的房地产主管部门和其他城市比有差距。
■本应是旺销期的金九月、银十月,房子为何卖不动
主持人:进入10月,就意味着一年很快就要过去了。按北京楼市以往的惯例,金九银十是销售比较旺的季节,买房的积极,卖房的也忙得高兴。但今年似乎和往年不同,根据我们的了解,进入9月后直到现在,大多数楼盘的销售似乎都提前进入了“淡季”。房子为何卖不动了?原因肯定是多方面的。今天把各位请来,主要是想针对目前楼盘销售遇到的困难,请大家谈谈各自的观点。
林洁:与往年相比,今年8月以来,北京楼盘的销售状况是有一个比较大的下降。但我认为这个下降倒是正常的,反过来说,包括去年在内的那种热销倒是非正常的。
目前的销售比去年慢了,主要原因是(市场)供应量大了,竞争激烈了,购房人选择的余地比较多了,还有一个就是现在买房合适不合适的问题。
主持人:能否把您的意思理解为,房子没有去年卖得动,原因是购房人对购房时机上的考虑有疑虑?
林洁:是两方面的问题,一个是时机,这和媒体的宣传有关;还有一个问题是以前所谓的旺销是不正常的。以前那种快速成交的状况,在一个不成熟的市场里面,这么急着想买房子然后去抢购,真的是很奇怪的事。
童渊:现在房子卖不动是否意味着北京商品房的旺销期已过?我的答案是:是。这从最近媒体的广告量的变化和房展会成交量的降低就可看出来。跟去年的同期相比,成交平均量下降20%到30%,甚至比这个数还高。
这段时间房子会卖得不好的原因:
一是供应量放大而需求并没有增长。二是原来已经买房并还能购房的人,最近被所有的现房事故弄得有上当受骗的感觉,这些买房人第一个感觉就是,我还买房吗?三是刚才林总提到的购房人对市场整体的期望值,也就是说大家都在想,房价会不会再落下来,产品会不会再好……就算有WTO、有2008这些利好的消息,对一个要花50万到100万以上的人来说,他绝对是很冷静的,不会像以前那么盲目、那么冲动。从这一点上来看,需求量不可能增加,而且还会带来这样的副作用:他会告诉他的朋友——潜在的客户,“你小心一点”。
胡晓:从我们对周围一些相应楼盘的了解看,确实是销售开始回落。从申奥成功后的一个月之后开始到现在,原来一些旺销的楼盘无论是从客户的来访量还是最后的成交情况看,都没有以前好了。去年的年销售量在1200万平方米,而今年到7月,我们掌握的销售量是379万平方米。这其中的原因除了他们提到的市场方面的因素外,还有经济形势的因素。
从经济形势看:从今年开始,全球经济形势会是一个往下走的趋势,这是房地产市场的大环境。包括IT业、金融业等等在内的一些行业的从业人员的收入跟去年相比,明显有了一块差距。从我们一些楼盘业主的态度就能感觉到这点,以前收入高的时候,他们的态度非常积极,而现在,因为收入降低,另外,挣钱不容易了,这些业主的眼光也越来越挑剔。
从房地产销售市场看,供应量在不断地增加,但是需求量的增加不是非常大。
林洁:至少市场供应量的增长和需求量的增长不同步。
胡晓:是这样的。还有,今年7月银行对房地产按揭政策的调整对成交量也绝对有影响。所有楼盘——无论是每平方米售价1000多元的还是每平方米售价1万元的,都受到了影响。银行收紧“银根”,一系列的限制使购买人感觉到贷款不容易了,外地人贷款受限制了。对开发商来说,回款慢了,工程进度也受影响……本来用首付加上按揭刚刚买得起房子的人,现在不少又被打回去了。所以这一点也是造成成交量下降的一个因素。
卢明:今年的9月份对许多开发商和销售人员来讲是很痛苦的,业绩下降,很多人都接受不了。为什么?作为发展商,自己要反省,要改变观念。
“金九银十”这个观念已经过时了。为什么大家会痛苦?是因为大家都认为这个月应该销售特别好,应该是高峰。但他们忽略了一点:现在房地产市场跟国际经济形式的联系越来越密切,不再是北京一个圈子,而应该是全国、全世界,已经和国际开始接轨了,跟世界一体化越来越密切。美国“9·11”事件,全球经济明显受影响。所以房子卖不动是正常的,觉得不正常是因为房地产开发公司的观念问题没改不过来。
主持人:从以前的不正常中走到现在的正常开始归真了。
卢明:是这样的。另外一方面,今年包括土地量、投资量,各个指标都增加了50%至60%,那你说竞争能不激烈吗?原来还能喝汤呢,现在都成了白水了。
杜明冬:其实“金九银十”这种说法,可能是源于原来一年一度的秋季展会是作为一个成交的高峰的姿态出现的。实际上现在展会这么多,金九银十不那么明显也就是自然而然的事了。我个人有这么几个感觉,一个是银行按揭,其实在去年和前年市场能够比较好,有这么一批盘都是得益于当时银行一个金融政策的很大的倾斜,当时按揭的门槛非常低,银行追着发展商,表现在市场上是成交量急剧的扩大。到了今年,银行贷款的门槛突然提高了,再加上政府出台了对市场加以规范的政策,这些都对市场起到一定的抑制作用。
主持人:刚才胡总和杜总都提到了宏观经济的影响,按说申奥成功、入世在即,这都应该是利好消息,为什么反而会影响购买呢?
胡晓申:从澳大利亚的经验看,大约2006年以后我们的房地产可能出现升值。可是现在在经济收入很难、各方面期望值都不确定的情况下,谁会考虑五六年以后的事?谁都会对现在的情况更谨慎。再加上政策支持力度不够,成交量当然受影响。
■低谷销售期会持续多久?低谷期为什么仍有抢手的房子
主持人:低谷销售期会持续多久?
童渊:短的话一年,长的话是两三年,等现在推出的一批房子做完了,才会慢慢地逐步地重新开始……但是对一些好的产品,好的项目,即便是销售低谷期,一样有机会旺销。销售低谷期的时候,为什么一些房子还很抢手?因为它做出了人家没做到的东西。现阶段外销房最畅销的应该是亮马名居,可以这么说,它卖的是一个地段。为什么抢手?因为旁边都是每平方米一万二、一万三以上的项目,它的价格是每平方米8000多元,在那个地段,它做到了这个价格,它就热销。
胡晓:市场因素、经济因素加上银行政策的变动,今后一两年北京楼市肯定会是一个波动期。
郑文浩:目前北京楼市开始步入上海和深圳的现房供应阶段。近期的房展会上,准现房的成交量还是不错也说明了这一点。至于这个过渡期要多长,还得看市场的整合情况。
■有的楼盘采取了降价的办法来应对销售低谷期,这是不是应对的好办法
主持人:据我们了解,有一些项目为了应对目前这种低谷期想了很多办法,像童先生代理的鹏润家园等甚至开始明确打出降价牌。降价有效吗?降价是不是应对目前这种局面的好办法?
童渊:开发商并没有降价,而是定下了合理的利润。从鹏润家园看,降了价,而且因此卖得好。但是实际上它不光是降价,除降价之外,开发商也在调整战略,比如把项目包装的钱投向产品。
主持人:开发商意识到,二期降价对一期业主是不公平的吗?
童渊:当时我们做这个动作的时候也考虑到这一点。但是,我想,如果市场告诉我这个房子卖每平方米七千块已经是历史,而每平方米卖六千块是现实,你业主,你宁愿空了50% 扔在那儿,还是愿意我降价把社区做好?你来选择。
林洁:目前的降价也要分两种情况,第一种,可能是目前产品的定位,某些产品可能滞后或者不完善,造成一些房子必须采取降价的方式;还有,目前市场并不是特别成熟,好产品的优势体现不出来,开发商只能采取降价的方式来迎合某些市场短期的需求。
杜明冬:我觉得应对的方法也得“具体楼盘具体分析”。我们的思路就是从产品本身的功能和品质来解决问题,不管市场好与不好,尤其在竞争更激烈的时候,你要想取得高人一筹的超额利润,必须要有付出。针对细分之后的市场需求去开发适销对路的产品,你就能在供应量比较大、竞争比较激烈的情况下,取得比较好的销售速度,或者比较好的销售价格,或者获取超额利润,这个是完全可能的。
郑文浩:现在的情况是,不是你有卖点,你的房子就会卖得好,而是因为你没有缺点,才考虑买你的房子。
卢明:刚才说的没有缺点的确是目前大家强调的重点,即所谓的均好性:该有的都有,该做的都做,世纪城、朗琴园等项目都往这边在努力,但也是值得探讨的一个问题。你要做到均好性,别人有的我们都有,成本势必会很大,如果价格上去了,均好性是不是还具有优势?
主持人:在细分客户的情况下,针对自己的客户群做到均好性,可能就把成本的问题解决了。
■目前这种低谷期,开发商卖房需要得到什么样的支持
主持人:目前在这种低谷期的状况下,项目销售希望得到什么样的支持和帮助?
卢明:我觉得这个问题非常重要,我们需要获得政府、媒体的支持。北京现在采取的是期房销售的模式,政府管理的力度和科学性就很重要。现在,一些发展商暴露出了一些问题,如果政府不能很好地加以控制的话,我相信以后相关的矛盾会更加激化,甚至出更大的问题,而这对市场有害无益。我建议政府相关部门应该设立专门的服务部门,能够对口解决发展商和购房人面临的需要解决的问题。
林洁:大家一说到政府就想到“管理”两个字,实际上政府还有很大的服务功能。就这一点,北京的房地产主管部门和其他城市是没法比的。如就住宅产品设计这一块来看,现在有很多现行的设计规范和市场可以说是背离的,但北京的规划部门政府并不能够站在这个角度上去鼓励开发商创新。(余美英)