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“无理由退房”在昆明的出现要追溯到今年的昆明夏季房交会上,“建筑质量未经竣工验收合格出现问题,材料使用与合同注明的不符,可以退房;商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间、户型设计等违反合同约定,可以退房;小区绿化率、容积率、房屋问题等外部环境及其他配套设施与合同承诺不相符,可以退房等等。”当时,面对“无理由退房”这样的解释,许多消费者怦然心动。然而,在房交会结束后的一段时间内,“无理由退房”似乎退出了市场。
最近,昆明中产房地产公司宣布在其新开发楼盘“桂华新园”的销售过程中,实行“无理由退房”的新机制。根据中产公司的承诺,购房者在从签订购房合同起至“桂华新园”竣工的这段时间内,有权不提任何理由就将所购房屋退还给中产公司。为保证该承诺的严肃性,该公司还在“无理由退房”所要涉及的财务、税务、银行等方面作了完善的准备,并为购房者聘请了专门的律师,将“无理由退房”的详尽条款写入合同。据称,这样一来,“无理由退房”的操作过程就纳入到了严格的法律规范之中。
“无理由退房”昆明行不通?
“无理由退房”在昆明行得通吗?这一问题在昆明引起争论。
一段时间以来,云南商品房的投诉日益增多,一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房等纠纷的大量出现,极大地损害了消费者的合法权益,也极大地伤害了消费者的购房热情。另外,目前云南市场上的商品房绝大多数是期房,既是期房就存在着变数,存在着风险。期房的风险导致一些消费者在购买商品房时总是患得患失,总有这样或那样的心理障碍,在某种意义上,这成了阻碍商品房消费正常运行的一个“瓶颈”。因此有人认为,“无理由退房”的“出笼”,能成为一把打开消费者心结,从而启动楼盘销售的钥匙,是行得通的。尤其是把“无理由退房”承诺写进合同。
而持相反观点的人则认为,“无理由退房”只是开发商的一种巧妙的炒作,按常人的理解,“无理由退房”肯定是不附加任何条件的,只要购房者想退房就可以退。购房者退房,可以是因为开发商没有完全兑现合同,也可能是因为楼市整体价格降了或者是新的更有竞争力的楼盘出现,与开发商是否完全兑现合同无关。事实上,当前昆明楼市的“无理由退房”,都是有理由的退房,并且多是在开发商违约的前提下,购房者才可以有条件的在规定时间内退房。至于把购房者关心的问题作为“无理由退房”的内容写进合同,正说明了昆明楼市的“无理由退房”是有理由的。
众所周知,实行“无理由退房”,市场风险无形中转到了开发商一边,这就要求开发商所提供的楼盘,在“掀开盖头”时呈现给购房者的必须是高性价比的产品,不然,一旦出现大量退房,开发商在承担大量经济赔偿的同时,还得蒙受品牌形象的巨大损失。因而有人认为,不是任何楼盘都可以搞无理由退房,如1999年在国内最先实行“无理由退房”的北京现代城,所拿出的就是当时他们最好的楼盘二号楼。
律师:广告宣传与合同有别
对于“无理由退房”的争论,有律师则认为,“无理由退房”很多时候是一种广告宣传,与合同在法律上有严格的区分。广告宣传一般属于要约邀请,是双方未达成一致产生法律效力的一种状态,因此广告宣传不会产生合同违约的法律责任;而在购房合同中,任何一方违约都应承担违约的法律责任。
“无理由退房”在昆明的房地产市场上尚属新生事物,能否行得通以及实际效果如何目前谁也说不清楚,但不管怎么说在一定程度上保证了消费者的利益,因而它的出现无论是对保护消费者这个相对弱势的群体还是对促进昆明房地产市场尽快走向成熟,都不失为一种有益的探索。(米祖明)