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今年上半年,全国的房地产开工面积比去年同期增长了29%,销售面积增长了31%。全国35个大中城市的商品房价格平均上涨2.5%,其中北京的涨幅最大,为25%。是否意味着房地产市场正处于牛市?当然也有人担心房地产市场有点过热,甚至有人担心出现泡沫。就这些问题,我们请三位业界精英蔡育天、王石、任志强谈了他们的看法。
记者:如果把房地产市场比作股市的话,你们认为目前的房地产市场的发展正处于哪个阶段?
王石(万科集团总裁):当然是牛市。
蔡育天(上海房屋土地资源管理局局长):是牛市。从上海来说,已进入了新一轮的发展周期。
任志强(华远集团总裁):我个人认为,房地产市场是一个刚刚开始的过程,既不是牛市也不是熊市,是一个平稳上升的过程。
记者:如果是牛市,那么这个牛市会维持多久呢?
王石:应该是15年到20年,它和人均GDP相关,人均GDP到4000美金时,就进入了一个稳定的持续的高速增长。现在上海、深圳,人均GDP已到4000美金以上,广州、北京是3000多美金,其它城市基本还在1400-1500美金,所以它的增长仅仅才开始。
任志强:从中国的住房情况来看,和世界上的差距还很大,2000年的统计数字显示,国内的人均的居住面积还不到10平方米。美国人均居住面积早在八十年代就已经超过了45平方米,大多数发达国家维持在35-45平方米之间。我们要追上发达国家目前的水平,可能要努力30年。
蔡育天:现在上海市房地产业的增加值占国民经济的5.3%,到十五期末估计占GDP的7%,现在还是投资大于消费。
记者:能不能用一条曲线来描绘一下房地产发展的趋势呢?
王石:说到牛市,它的曲线是上升,如果说它是熊市,曲线则下降。既然是牛市,应该是波浪式上升。
蔡育天:住宅消费这一块是朝上走的,在走的过程中,有时热一点,但总的趋势在慢慢地朝上走,有时走得快一点,有时慢一点,不会大起大落。
任志强:从目前整个城市的住房情况看,房地产市场可能支撑二三十年,是一个比较平稳的增长过程,不是一个持续的高增长。但近十年,却是持续的高增长。
记者:整个大势是向上,就是说供需与价格都会呈现明显的增长。但有人认为,北京的房价有下降的空间,为什么呢?
王石:北京今年的房价高速增长,并不是高档和中档的价位上去了,而是原来很多的普通住宅、微利房的供应数量少了,把平均价拉上去了。如果细分,中档价位还有下降的空间。
任志强:我觉得现在的房价并不是很高的水平,官方认为价位较高,没有把居住人群分类,而是把最低收者和最高收入者一样计算的。假定把50%以下的中低收入者刨掉,用收入去计算现在的住房收入比,应该说不是很高。
蔡育天:现在不能笼统地说整体房价提高多少。政府对房价重视是必要的,但重要的是分析本地市民当中的普通老百姓的住宅消费,这个价位怎么样。我建议,分析价格时,要把握住高、中、低三个档次,关键是中档。比方说80%的上海市民是中档消费,这一块的价格不上升,说明价格是合适的。
记者:在北京,每平方米在4000-6000元左右的楼盘比较多,和上海相比有一定的差距,造成这种差距的原因是什么?
王石:形成这个差别说明这个城市有它的特殊性的地方,重要的是北京市场没有充分放开,只要充分放开,可提供各种选择,它的价格应该会降下来。
任志强:如果6000元以上价位的房子占多数,说明这个市场是存在的,市场需求也是最大的。从现在销售的情况看,这个空间还很大。
记者:有人说目前北京有60-70%的普通老百姓仍然持币待购,还有些开发商认为经济适用房是政府的事,怎么看待这些问题?
任志强:从北京市场供应情况看,不持币待购的人在市场上也有很多,市场的需求量很大。目前应该把那一千元钱、两千元钱的房子搁到社会保障体系里去调控,它是政府特定的一种东西,是一个特殊产品,不能叫真正的商品。
王石:微利房是不是政府行为?也不一定。比如说上海,有三万元一平方米的房子,也有一千元钱一平方米的房子,总不能说一千元钱的房子就是政府行为?北京的政府要花大力气来营造福利房,在这种过渡中,政府行为非常必要,而上海的市场非常成熟,即使有便宜的房子,也是开发商开发。当然政府对这一块应该给与专门政策的倾斜。
记者:一说到泡沫两个字,许多人都对IT业的泡沫心有余悸。就目前房地产而言,究竟应该怎么看待这个问题?
王石:现在,有人认为是过热,有人认为是趋热,我觉得趋热更准确。
蔡育天:现在还没有过热,如果市场机制比较完善,过一段时间会降温。如果真的冷下去,那就更可怕了。
任志强:需求低于供给,叫过热,投资过大需求不足,也叫过热,现在不是过热,是市场的自我调节。
记者:有人担心照此发展下去出现泡沫不可避免,这是不是真的?
任志强:不会,泡沫的基础就是大部分购房者是用于转让,而不是自己使用或者出租。如果是实实在在的需求,就不会有泡沫。
王石:1992年,全国形成了房地产热,当时主要以实物分房为主。现在90%的房子商品化。海南省出现房地产泡沫,主要是土地问题,比如说拿了200万定金,把这块地签下来,在一个礼拜内转手,中间就会赢得6000万到8000万的差价,就像击鼓传花一样,价格自然上升,结果形成了泡沫。
蔡育天:当时谁都没经验,一开放,大量的投资商进来,从住房结构、消费群体、整个政策环境来说,都不成熟。
记者:一个成熟的市场环境应该具备什么样的条件?
王石:有四个因素,大的经济环境、政府的宏观调控和规划力度、消费者是否成熟、发展商是否理性。
任志强:产权清晰,交易费用要降低,取消不合理的限制条件,比如在北京,哪类房屋不能进入二手市场,哪类房子不能进入一手市场等等,都要照放。
蔡育天:土地的供应机制要合理,个人的权属要有消费保障。
记者:北京跟上海相比,有哪些不同的市场环境?
任志强:上海的市场化程度比北京要好。上海所有的内销房、外销房、划拨土地用房、经济适用房和拆迁房合并为一种房,在产权制度、供应对象、交易方式上都市场化,土地出让和拍卖采取市场化行为。如果市场充分开放,比较容易进入,进入北京市场跟进入上海市场是两个完全不同的概念,比如说拿了2000万元到上海投资,很容易进入,在北京,东南西北都找不到。1999年上海大概有3000多家房地产公司,北京只有400多家,说明北京的门槛高于上海。
王石:上海是在市场充分开放下的宏观调控,北京刚好相反。政府的特点非常明显。蔡育天:上海市政府比较注重市场的公平、公开、公正的原则,立法比较完善,且严格执法,市场秩序发展良好。不仅降低了开发商准入的门槛,同时也降低老百姓入市门槛。 (田军 王娅丽)