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目前北京市市民中既有二三十万现金,又有一套旧房,并且想改善居住环境的人很多,这是巨大的潜在的一级市场,同时也为二级市场提供了大量的房源。而目前北京房地产一二级市场依然是分割的,各自为政,难以形成互动。面对房地产市场中这块巨大的蛋糕,谁能做得越早、做得越好,就越能获取丰厚的利润。近日,北京市我爱我家中介公司又出新招,推出了旧房换新房的业务。
何谓旧房换新房
我爱我家公司置换部孙金魁先生解释道,所谓旧房换新房就是指消费者将手里的旧房通过该公司抵押给开发商,作为新房首付款,充抵部分房款,旧房由他们包销。
与押旧买新有何不同
据了解,以前曾有中介公司推出了押旧买新业务,但是由于种种原因,至今这项业务并未取得预想的效果。那么,这与旧房换新房有什么不同呢?
据孙先生介绍,与押旧买新不同的是,旧房房主在抵押旧房后,旧房在委托期内卖不出去也不会返退给房主。原因是,客户的旧房是抵押给了开发商。而旧房换新则不同,该公司与开发商之间另有旧房的包销协议,但这与旧房房主没有任何关系,无论旧房最终是否卖出,都由该公司按合同约定支付新房的首付款。
旧房换新需要什么条件
至于什么样的旧房能够用来充抵换新房的首付款,孙先生告诉记者,这有几种情况。首先对于商品房来说只需有产权证就可以了。其次对于公有住房,除了产权证外,还得拿到房屋上市通知单,这就有两种情况,即在房管所买的房可直接到区房地产交易中心办理上市手续;单位的公有住房则需要到该公司领取一张《已购公有住房属经济适用住房出售征询意见表》,让有关单位填好盖章,再到区房地产交易中心办理上市手续。对于房改房,由于上市受到政策方面的限制,目前还不能用作为换取新房的首付款。
旧房如何评估
旧房换新房,那么一套旧房究竟值多少钱?旧房如何评估?评估价与市场价会有多少差距呢?
据我爱我家中介公司拓展部总监金星先生介绍,房子的评估主要是从房子的地段、朝向、户型及建筑年代等多种因素来考虑。但评估价只是一个参考价,最终的价格还需双方共同协商。其次是开放式评估,举个例来说,某客户坚持他的旧房能值32万元,公司则认为只值30万元。这样双方就谈不拢,但是没关系,双方可以事先约定,暂时先不确定这套旧房值多少,而可以由公司先付25万元作为首付款给开发商,客户先换新房,旧房由该公司来卖。如果价值高于30万元,这些钱归客户所有,若低于30万元也归客户所有(当然如果不足25万元则客户需补钱)。这样,旧房究竟值多少,可以由市场来决定。
此外,金先生还介绍,他们公司准备与某信用较好的评估所联合推出免费为客户评估旧房(评估费由公司来付)。这样做的目的是为了增加旧房房源、扩大市场。
市场反映不尽相同
据了解,自中介公司与开发商联合推出这项业务后,吸引了较多的客户电话咨询,特别是那些手头资金不足的客户。客户反映不一,较多的人认为,如果能真正实施,这是个比较好的事。一位姓吴的先生称,这项业务不错,既让我们有买新房的机会,又省去现金短缺的烦恼。当然也有人对此提出异议,这样的事很难做,特别是关于旧房价值方面双方很难谈拢,在没有一个相对统一、稳定的房产评估标准环境时,这项业务的现实意义不会很大。一位姓刘的先生说,“没有谁能给个准确的价格,叫我怎么放心拿旧房换新房呢?”
旧房换新,把一级市场与二级市场紧密地联系起来,从理论上讲,能够拓展潜在的一级市场,为开发商增加客户群。尽管如此,开发商们也是各执己见。北京华能房地产开发有限责任公司副总经理吴奇先生说:“这比较好,能够给我们增加一些客户群,间接上有助于资金回收,早点把房子卖完,但是现在由于多种原因暂时还没有成交的例子。”
应该说,中介公司与开发商联合推出这种业务,肯定会给中介市场带来影响,但是由于刚刚推出,目前还没有什么明显的势态。精品家园市场部毕先生认为,影响是有的,多大影响还不好说。(陈振如)