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新世纪的上海住宅消费发展趋势预测,是房地产开发企业制定发展战略的根本依据。只有把握这一发展趋势,才能适应市场、开拓市场,在竞争中取得优势,立于不败之地。就这一主题讲2个基本观点。
一、住宅消费的阶段性
住宅消费受一国或地区经济发展程度和居民收入水平的制约,呈现出一定的阶段性。从发达国家住宅消费经历的历程来看,大体上可以分为四个阶段:
第一阶段为居住生存型阶段。主要特征是满足居住生存需求。由于经济发展程度和收入水平低,仅能维持温饱,住房也仅仅是遮风避雨的栖息场所,局限于基本的生存资料。
第二阶段为宽裕型阶段。主要特征是住得比较宽敞。当温饱问题基本解决以后,人们对居住面积提出了宽敞的要求,居住质量也有所提高。
第三阶段是舒适型、享受型阶段。主要特征是住房上升为享受资料。随着经济增长和收入水平的较大提高,人们进一步追求居住生活的舒适性,满足物质和精神的享受需要。这时的住房不仅要功能齐全,而且对房型、居住环境、物业管理提出了更高的要求。
第四阶段为发展型阶段。主要特征是居住生活要满足人的全面发展的需要。当经济高度发展之时,住宅就不仅仅是一般的生活资料、享受资料,而是进一步上升为发展资料。人们利用住宅作为学习场所、健康身心的场所和工作场所。有些发达国家利用高科技手段,人们在居所办公的现象已越来越多,反映了住宅消费未来的发展趋势。
就全国来说,目前住宅消费尚处于居住生存型向宽裕型过渡阶段,而在部分大中城市已进入居住宽裕型向舒适型、享受型过渡的阶段。这在当今的上海表现得特别明显。2000年上海市的人均国民生产总值已达4180美元,处于中等发达国家的初期水平,预计到2010年人均国民生产总值再翻一番将达8000美元左右。据国际经验数据,人均国民生产总值在4000到8000美元之间,是住房消费快速发展时期。今后5至10年正是上海住宅建设和住宅消费发展的黄金时期。当前出现的居民购房热潮充分证明了这一点。
二、今后5至10年上海住宅消费呈现八大趋势
展望新世纪的前5至10年,上海的经济将继续保持两位数增长,居民的收入水平也将有大幅度提高,由此推动住宅消费呈现出八大发展趋势。
一是从“住得下”向住得宽敞较变。90年代初,上海住宅消费的重点是解决居住拥挤的困难问题,满足于有房可住。到90年代末21世纪初,随着收入的提高,要求住得宽敞,功能齐全。据统计,今年一季度成交的新建住宅套均建筑面积93平方米,从销售情况看,每套100至120平方米的住房热销,预计到2010年将扩展到每套150平方米左右。
二是从保障型、安居型向舒适型、享受型转变。在人们满足安居需要以后,对居住消费的需求也随之提高,追求住得舒适,满足物质的、精神的享受需要。由此,住宅的享受功能日益上升到主要地位,讲究居住质量,提高居住水平已成为人们追求的目标。表现在对居住的舒适度、居住环境、居住文化的要求越来越高,房型好、环境好的住宅热销也证明了这一点。据一项调查显示,在户型的选择中,高档偏好居室为三房二厅、二阳台、双卫生间,选择率分别为58%、53%、70%、60%。三室一厅或二厅、二室二厅的房型热销,环境好的小区特别受欢迎。
三是从传统住宅向智能化住宅转变。随着科技进步、信息化的发展,小区的智能化设施已经成为人们选购住房时所考虑的一个重要因素。住宅智能化已是中高档楼盘必备的设施,智能化住宅备受欢迎。
四是从追求住地靠近单位近向居住环境好转变。近年来居住环境已成为购房选择的重要因素。过去人们选择住地第一位考虑的是靠单位近,上下班方便。如今,随着环境意识增强,交通便捷度提高,人们对居住区的环境越来越重视。由此,浦江两岸、苏州河沿岸水系、郊区的宁静、空气清新、绿化覆盖率高的小区楼盘,大受购房者欢迎。
五是从一般住房向品牌住房转变。品牌是企业形象、产品形象的特征,名牌住宅也是住房身份的象征。优质的名牌住宅,质量上乘,档次又高,物业管理服务周到,既是放心房,又是代表住户身份的上档次房,可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者特别是中高收入者越来越倾向于品牌住房。
六是从公寓式住宅向花园别墅转变。前几年花园别墅滞销曾是困扰住宅市场的一大难题。近年来,随着高收入者增多和居住要求的提高,联体别墅、单体别墅销售趋旺。花园别墅具有高尚情趣、清静、私密性强、环境好、人与自然融合等优点,单位面积售价不高,总价适宜,同高收入者身份相称,成为白领阶层追求的居住目标。今后的发展必然有越来越多的中高收入者趋向购买花园别墅。
七是从留恋市中心向住往近郊转变。过去不少居民往往以住在市中心为荣,贪图购物方便。近年来情况有了很大变化,随着郊区经济发展,商业网点增多,农村城市化进程加快,交通通信便捷,加上郊区宁静、环境好、房价便宜,越来越多的居民喜爱到近郊购房入住。因此,浦东新区、闵行、南汇、松江、青浦等地成了购房的热点地区,平时住市中心,节假日到郊区别墅休闲,享受田野风光。
八是从单纯居住向购房消费与投资并重转变。住房具有保值增值的特性,既是消费品,又是良好的投资品,可以通过转售或出租获利,相对股票投资风险小得多,在满足了自身居住以后,势必向投资性买房倾斜。事实上,目前上海市民中投资性买房的人越来越多,据统计,浦东新区投资性买房者已占20%;虹桥地区有一个小区投资性买房者竟达40%,购房投资意识已大大增强。有不少居民买了新房后,把原有的旧住房出租,用收取的房租归还银行贷款,若干年后还清贷款拥有了两套住宅财产,多余的房子仍可用来出租获利。为适应这种要求,开发商在满足居民住房消费的同时,还应考虑投资性购房者的需求。
从总的趋势来看,新世纪的前十年,随着国民经济的飞速发展,人均国内生产总值翻番,上海居民的生活水平将从小康型向富裕型过渡。与此相适应,人均居住面积将从11平方米增加到20平方米左右,住得更宽敞、更舒适,居住水平和居住质量将有一个质的飞跃。(东方房地产学院 陈伯庚)