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加入WTO对我国房地产业的影响将是历史性的和空前的,它既是我国房地产业的一次难得的发展机遇,又是一次严峻的挑战。随着加入WTO时间的日益临近,应尽快采取对策,为我国房地产业加入WTO做好必要而充分的准备。
(一)尽快实现国内房地产业政策和法律法规与WTO接轨
1.认真做好政策准备工作。政府部门应在分析理清WTO规则中与房地产业相关部分的基础上,按照WTO的规定,制定符合国际惯例的房地产业政策,并按国际要求做好房地产业的技术标准、国民待遇、产业政策等方面的准备工作,以保证政策的顺利协调和过渡,同时还要加强对WTO基础知识的宣传工作,以便利用它来保护我们自己的合法权益。
2.建立健全房地产业的法律、法规。对现有国内房地产法规进行全面清理,实行“撤、改、立"。即对不符合WTO规则要求的法律法规,按中国的法律程序予以撤销;对部分不符合的进行修改补充;缺门的法律法规逐步补齐,使整个法律法规体系趋于完善,使国外房地产企业进入中国后有法可依,有章可循。
3.建立房地产业准入机制。中国以发展中国家身份加入WTO,体现了国际竞争中的对等规则,即市场准入不是无条件、不加限制地准入。因此,我国房地产市场应在不损失我国利益的前提下,在我国制度允许的范围内有条件地对外开放;要利用WTO的有利规则实施自我保护和发展,如利用技术标准、资质管理等提高市场准入的“门槛"等。
4.提高政府部门的办事效率,转变政府职能。这方面需要政府建立公开、公正、公平的办事秩序,制止提前预交所得税等不合理做法,限制批准项目公司的成立,惩罚其过度炒作行为。此外,还需要政府增强为企业和居民服务的意识,强化信息披露制度和信息导向作用,积极推进国民经济信息化,确保宏观经济政策和宏观调控的连续性。
(二)全面提升房地产企业的市场竞争力
对于国内的每家房地产企业来说,加入WTO无疑将是一场严峻的挑战。因此,提高各房地产企业的市场竞争力已显得尤为必要。
1.尽快转变经营观念和意识。国内房地产企业应首先做好观念接轨的准备,抓紧“洗脑", 尽快弄清国际市场的“游戏规则",认真学习现代市场分析方法,掌握与国际市场接轨的基本 知识,确立现代市场经营观念,牢固树立“融入世界经济潮流"的全球观念和市场竞争意识, 以适应加入WTO后经济发展的全新格局。
2.加快(国有)房地产企业运营机制的建立和完善。加入WTO后,只有体制市场化、业务专业化、经营规范化、产品和服务接近国际水平的企业才较容易得到境外资金的支持。一句话,外商热衷于“锦上添花",而不喜好“雪中送炭"。因此,各类(国有)房地产企业必须尽快建立和完善现代企业制度,成为真正面向市场、自主经营、独立运作、高效率的房地产市场主体,为引进外资和今后发展做好充分准备。
3.推进房地产企业资产重组,组建大型企业集团,增强竞争力。房地产业的一个重要特征是地域性,且我国经济运行近年波动幅度较大。因此,加入WTO后,外资不可能直接组建大规模房地产开发企业参加市场竞争,它们很可能通过收购国内房地产企业的股票,或与国内实力较强的企业合办房地产企业等途径介入我国房地产业。在这种形势下,只有少数资金实力雄厚、管理水平较高的国内房地产企业能够抓住加入WTO的良好契机,而多数房地产企业则会倒闭破产。这是实行房地产业资产重组一个良机,国内实力较强的房地产企业可以在这一过程中同时吸纳来自国内外的资源,组建大型房地产企业集团,增强竞争力,实现房地产业的集约化经营。同时,在买方市场条件下,房地产企业要实施品牌战略,在房地产开发、中介服务、物业管理等方面创出更多的国内品牌,树立优势,在与外商的竞争中立于不败之地,以品牌取胜。
4.树立“以人为本"意识,引进和留住房地产高级人才。具有丰富的房地产市场运作经验、 熟悉国内房地产开发环节、具备一定的房地产理论水平和实践经验的人才,是房地产市场开发的关键,也是加入WTO后中外房地产开发企业竞争的焦点所在。尤其是近年来,各跨国公司纷纷本地化,对本地人才的需求量猛增,而目前我国在房地产专业人才的培养上,主要集中在建筑设计、规划设计、建筑材料等,而急需的房地产开发经营人才却极为缺乏。这在很大程度上制约了房地产企业整体素质的提高。因此,加入WTO后,在面对国外企业通过待遇、职务、国外进修、业务发展等手段争夺国内房地产开发人才的情况下,国内房地产企业应通过树立“以人为本"意识,不仅要吸引人才,而且要提高现有人才的素质。特别是要注意重点培养房地产高级开发人才、外向型经营人才、信息人才、管理人才和营销人才,并通过多种途径和手段,引进、培训、选拔和留住这些房地产高级人才。
此外,鼓励大型房地产企业集团走出国门,打进国际房地产开发市场和中介服务市场,也是必要的。
(三)建立完善的房地产市场体系
房地产业作为国民经济的支柱产业,其发展是在房地产市场主体(包括金融机构、中介服务机构和个人以及房地产商品的供需双方)共同作用的过程中实现的。
1.建立规范的土地市场。目前土地市场存在两方面问题:一是城市规划体系不够完善,实施不够严格,造成土地市场的供应被动地适应市场短期需求;二是土地市场运作不能完全按市场规律进行,土地市场的交易透明度低,不公平竞争现象严重。对此,以下几方面仍须努力:
(1)建立健全土地有偿使用的政策法规,探索符合国际惯例的土地市场管理模式;
(2) 加速土地使用制度改革,全面建立土地有偿使用制度。土地出让扩大招标、拍卖的范围,积 极推行土地租赁制,对原行政划拨的存量土地逐步纳入有偿使用轨道,建立基准地价和各类 用地标定地价定期公示制度,增加土地市场的透明度,实现城市土地使用权交易规范化;
(3) 全面清理土地隐形市场,消除不公平竞争;
(4)增加规划储备,严格规划审批,保证规划实 施,建立科学权威的规划体系;
(5)引进竞争机制,加强有关行业和政府部门工作人员的培训,提高规划建筑设计和管理水平。
2.完善房地产金融市场。发达的房地产金融市场是整个房地产市场充满活力、房地产业健康发展的关键。因此,为迎接WTO的挑战,应建立完善的房地产金融市场,当前主要措施有:
(1)制定相应的政策,规范竞争行为,逐步放开房地产金融市场。加入WTO后,国外金融机构、外资企业、外籍人士的进入,将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。因此,我国房地产金融管理机构应制定法律、法规,规范房地产金融竞争市场,使市场主体行为有章可循;
(2)建立房地产政策性金融机构。目前,我国房地产金融二级市场尚未建立,商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验,结合自身实践,建立房地产政策性金融机构,可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场;
(3)调整房地产贷款结构,完善住房消费信贷机制。国外住房抵押贷款一般占银行信贷总额的30%左右,而我国 目前才占3%多一点,发展前景广阔。因此,完全可以在拓展住房消费信贷品种,实施还款方式和利率创新的同时,逐步推出等本等息还款方式、递增还款方式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式,形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种;
(4)推行住房抵押贷款证券化。将银行等金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作为担保,依此发行证券,并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者;
(5)建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保 险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外,尤其要发展住 房抵押贷款保险和房产质量保险。
3.培育和发展房地产中介服务市场和物业管理市场。目前房地产中介服务存在的主要问题有:一是现有的政策、制度的制定受部门、行业眼前利益的束缚,无法形成统一管理;二是评估机构性质不明确、隶属关系复杂;三是法规建设相对于市场发展滞后。面对WTO,采取以下措施便显得尤为重要:
(1)大力发展中介服务市场,组建大型中介企业。要实行产销分离,发展大型房地产销售企业和咨询、评估、经纪等中介机构,占领国内中介服务市场;
(2)组建“连锁式"中介服务企业,开展网络经营;
(3)规范中介服务,提高服务质量。科学 设置企业的资质分类、分级和专业技术人员的执业资格注册体系,实施考核、专家评审和政府核准相结合的资质管理体制;
(4)更新技术,加快发展信息业。建立房地产信息网络系统,发展网上查询、网上交易和电子商务,简化手续,便捷交易。对于物业管理,需要严格对房地产开发公司和物业管理公司的监督核查,按照动态指标评估物业管理公司等级,消除物业管理公司长期入不敷出的状态。 此外,完善税收和行业管理,减少管理层次,提高管理效率;实施科技创新,促进住宅产业化、现代化;加强生态环境建设,实现房地产业的可持续发展,也是十分必要的。