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上海住宅整体质量水平正在不断提高,住宅产业发展位居国内前列。上海市住宅发展局有关负责人坦言,新世纪上海住宅建设将创造更多经得起历史检验的“作品”。据统计,目前上海正在创建25个“四高小区”,包括万里、春申、虹康等,完整街坊数目上升到360个。住宅小区在环境设计理念、生态标准、功能完善方面均形成了操作性极强的完整体系。
住宅整体质量明确标准
如何提高住宅的整体质量?上海市住宅发展局住宅产业处处长李娟娟认为除建筑质量处,还包括功能质量、环境质量和住宅的舒适性。
上海目前正在住宅功能质量和环境质量上下功夫。如针对住宅功能更细分的趋势,一些小区正在考虑增加会所功能,家中来了客人,住在家里不方便,住在外边又过意不去,如果会所中设招待所,就解决了这一难题。上海康桥半岛正计划做这样的会所。针对白领附层,在住宅设计中应考虑设两个电脑接口。另外,上海目前已有发展商考虑设计专门针对老年人的住宅,其依据是,2005年上海老龄人口将有400万,而以前老年公寓在功能方面有许多不完善的地方。
提高环境质量也有具体标准,据李娟娟透露,上海市12月底将出台《生态型绿化技术导则》,对树种的选择、通风、朝阳等都有具体要求。
住宅舒适性是今后住宅产业发展的重点,也是生态和节能的需求,上海以前没有外保温或内保温的要求,现在,保温技术将成为住宅均好性的一个重要指标。
上海将全面推进十四项新成果的应用。一是面上推广,明年试点3万套全装修住宅,实施100万平方米建筑节能试点,运用水、燃气IC卡表具3万户,全市50%开工项目采用住宅智能化技术,全市30%开工项目采用分质供水技术,环线内住宅小区基本实现分类收集、推广使用有机垃圾生化处理技术,试点雨水收集与中水回用技术,全装修住宅100%使用节水型器具。全装修住宅推广使用户式中央空调,进一步推广箱变和使用分时计价电表及配套设备,推广应用太阳能草坪灯和庭院灯。二是点上聚集,重点抓好6个康居示范项目,1个生态示范小区及20个住宅科技聚集的“四高小区”。
可操作成为了一大看点
李娟娟说,住宅产业化应该分为三化:生态化、智能化、工厂化,同时推进住宅产业还要符合三性:即产业导向性、技术成熟性、价格合理性。
生态化不仅仅是绿化,还包括小区规划和室内外环境。室外环境包括绿化和自然通风设计,以及室内外的废弃物处理。在能耗的浪费上,她举例说,如果每户在装修中敲掉2平方米墙体,垃圾清理费是一吨60元,上海一年15万套住宅就浪费1个亿,实际数字比这个还要高。因此应该使用绿色建材。生态化还体现在一些细节上,比如在路面上每隔一段留出一点空隙,以保持水理的平衡。生态化的最终就是人和自然的和谐,12月底将出台的《上海绿色生态住宅的技术导则》,对生态的理解将上升到系统理论的高度。
第一个目标是2005年全部执行建筑节能设计标准,在目前建筑能耗的基础上再降低50%的能耗。明年先做100万平方米,2003年300万平方米,2004年700万平方米,2005年全部执行。
第二个目标是2002年50%小区达到智能化要求。
第三个目标是明年30%小区全部运用分质供水,即45000户。
第四个目标是中水回用。上海原来没有一个小区做中水回用,目前住宅局已经选择了四个小区做方案,这四个小区是:东方城市花园、万里小区、名人花苑、奥林匹克花园。最快的是奥林匹克花园,年底前要做成,四个小区示范以后再进行推广。目前上海正和水务局协调相关政策,如做中水之后,排污水可以减量,纳管费不收,特别是在试点阶段,住宅局将给予试点小区资金上的支持。
第五是中央空调系统,李娟娟认为,小区型中央空调最节能,但目前仍处于试点阶段,上海全装修住宅正逐步向户式中央空调发展。今后,还要从户式中央空调向小区中央空调过度,既解决了节能与生态问题,又解决了节能与生态问题,又解决了外立面观感。目前正在做小区中央空调试点的是上海“中凯城市之光”这是一个旧区履行项目,有23万平方米,用的是冰蓄冷技术,其原理是利用晚上的半价电把冰制好,然后再制冷,能源系统再用释放出的热能集中供热水。这种技术在杭州中江小区已经正式运行,也是中凯置业集团做的。上海现在的运作模式是,成立一个能源公司,由美国能源公司投资80%,“中凯”投资20%,技术由美国提供。
第六是垃圾生化处理器,这种技术可以在小区中把95%的有机垃圾处理掉,5%的无机垃圾回收利用,同时也有昨于全装修的推广。垃圾生化处理器在小区推广之后,出现了老百姓排队领废料的现象,经处理的垃圾是养花的好肥料。上海应用垃圾生化处理的小区已有几十个,如名人花苑,科技含量极高,小区均价生平方米4000元,江总书记看过后称之为“面向百姓,面向未来”。
第七是屋顶防水和屋顶绿化。
再就是平改坡:上海目前已进行了2500栋房屋的平改坡工程,并形成了三种可操作的模式:加顶,加层加顶和平改绿。11月中旬,上海市政府刚刚做出决定,要把平改坡作为一项长期工作,每年改1000栋。平加层成为一种理想方式,即充分利用空间,利用现有的老房子,加层加顶。平加层使上海老区改造走出了新路。目前闸北区的平加层已基本完工,即将原来的五层改成六层,一层的居民全部搬到六层,一楼做社区活动中心,这种方式实现了以最少的投资最大地改变住宅面貌。
(王红月)