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九川大厦本是我市一处停建工程,前段时间由于成功拍卖,面使得九川走了上复活之路,由此也引发了我市房地产界各访人士对停缓建工程的更大关注。各方来客共话烂尾楼如何再度崛起?
提到烂尾楼,人们联想最多的是海南,实际上烂尾工程在任何城市都是存在的,只是烂的严重程度不同而已。天津也不例外,虽然为数不多,但几幢半截子楼,在市中,不仅有碍观瞻,更是土地资源的浪费。前日盛论坛组织了一场天津停缓建工程市场启动研讨会,各方来客共话烂尾工程的再度崛起问题。
刘玉录:天津房地产经济学会副秘书长
刘玉录,圈内人都称刘博士,在会上刘博士认为烂尾楼主要烂在三方面:一是烂在人上,烂在操盘者决策的失误;二是烂在“钱”上,后继资金不足是造成半截子工程的很大一个原因;三是烂在制度上。以前有报道说,烂尾楼中和“国”字粘亲的颇多,在市场经济当中,国有企业在制度上有先天不足,使其在市场化程度越来越亏的房地产行为当中生存的有些力不从心。
种种原因造出的烂尾楼需要多种的解决途径来为已经付出的资金和已占据的土地解套。刘博士的观点是一要坚持“盘子理论”,即要认识到一只多人所有的盘子摔碎后,每人只能分得与垃圾无疑的一角;二要树立“机会成本”概念,不应一味地考虑我已投入多少,而应多考虑倘不赶紧采取措施将地失去更多。房地产属于广义的金融范畴,从现金流角度讲,项目运作就是资本运作。刘博士从资本运作方式上提出几种治理烂尾楼的方式,如破产重组、托(共)管经营、向境处机构推荐、单方收购及产权式酒店投资等等。在进行市场资本运作的同时,刘博士还提出政府应当建立停缓建工程转让市场,并抓紧专项立法,逐渐完善市场。在美国有规定,一个人在他的一生中有权使用土地,但无权滥用。如果某个人“躺在权利”之上使这些土地荒废老化,法律可依据“无权占有”规则。按照“无数”占有“的规则和社会赋予政府的经济职能,市政当局中有责任介入烂尾楼特别是长时间烂尾的楼盘,”以实现城市土地资源的再配置。
在具体实施当中可分阶段进行。首先是查询、提醒,对超过建设周期一定时间的项目进行调查,对确定为烂尾工程的开发商和投资者进行提醒,其次是听证、公示,对影响面广,处于敏感部位的烂尾项目,主管部门可向政协、人大申请项目听证,必要时通过媒体做公示,一来可做提醒,二来有助于推介;最后是法院强制拍卖,对于烂尾无力自救的项目,政府有关部门有责任和权力督促债仅人申请拍卖,必要时启动强制拍卖。而对于主体工程基本完成,开发商无能力继续推进的位于中心区的大中型、中高档项目,经查询,听证和相关程序后,可给予一定的扶持政策,以点石成金,减少社会资源的无谓浪费。
王明浩:天津市建设管理委员会副总工程师
王明浩认为烂尾楼出现的主要原因是宏观调控不力,经济发展和规划建设配合不够,对未来预测工作做的不细。怎样协调经济发展与建设规划是挤掉房地产业泡沫,防止烂尾楼出现的关键。王明浩说烂尾楼的危害之一是浪费土地资源,目前天津市外环线以里可用的土地已经不多;二是影响城市形象。不论津河改造的多好,金街建设的多以漂亮,年复一年旧模样的两幢半截子工程足以把城市建设发展的功绩一笔抹掉。
对于烂尾工程问题的解决上,王明浩更多的站在了政府的角度来考虑。他提出解决的头条是房管、规划及建设等有关部门协作,共同制定出一个烂尾楼*限,并对我市目前烂尾工程做出统计,摸清底数。之后是展开市场运作,可以采用拍卖、转让等方法。就目前市场状况看,甲方肯定不会主动站出来解剖自我。这就有一个谁来拍、谁来转的问题 。
王明浩认为可以成立一个实体,让其有盈利地去做拍卖。转让的具体工作。对于彻底解决烂尾问题,最重要的当然在第三条,即在今后的管理当中如何更好地防止烂尾事情发生。首先是政府加强宏观调控,尤其是加强规划调控;二是加强对项目监控。王明浩认为目前的资质管理不能完全反映出开发公司的实力情况在将来采用国上的双担保制度,强化信誉是预防烂尾的有效途径;三是严格执法。目前急在一时的不是相关法律的建立,而是现有法律的执行,现有法律执行不力,建立新法都是枉谈;四是加强行业自律,主要是组织行业协会,企业间相互监督、督促,通过企业素质的提升来带动行业整体素质的提升;五是政府成立专门机构或从现有部门中抽调人员代行管理,成立一个实体对烂尾项目的处理进行实际操作。此外,王明浩认为烂尾楼问题的解决需要规划部门的配合,如停工多年,钢筋已经锈蚀,原计划建20层的,只能建到16层;再如停工多年再复工后发现当初的外楼、房型设计都已经落后,需重新调整等等,对于这些当初规划上的变动都需要规划部门的配合与支持。
凌朝翔:万顺置业公司副总经理
万顺是九川大厦拍卖后的新主,也可说是天津烂尾楼处分当中吃螃蟹的人,而凌朝翔则是当日拍卖会上万顺的竞标举牌人,对于烂尾工程,凌朝翔可能有更为切肤的深刻认识。
据了解,九川大厦94年开工,96年出现资金短缺而停工,一停就是五年,直至2001年。凌朝翔说与九川同期陷入烂尾状态的还有别的项目,它们一个共同点是绝大多数是公建项目,而那时建起来的项目,经营状况也都非常惨澹。他们分析原因之一是经济过热的后遗症;之二是对市场前景预测失误;之三是资金链条后期中断。凌朝翔说,接手烂尾工程,首先要考虑的问题是已建部分的质量与品质。与众专家的观点一致,对于烂尾项目凌朝翔不主张“炸”,他说炸掉的项目都是因为或多或少地存在质量问题,对于不存在质量、品质问题的烂尾项目,应当视为社会资源的一种存在方式,有很好的社会利用价值。在竞拍九川大厦之前,因为相关资料多数已灭失,不知道项目质量究竟怎样,万顺公司从上至下心里都有打鼓。后来经过与设计、监理、施工等单位知情人的深层接触,了解到整幢建筑的基础与已建部分都完好无损,这才下定决心竟拍这一工程。
凌朝翔说接手一个烂尾项目除了要了解其质量状况外,还要考虑其区位优势,以及规划设计的修正、改进。凌朝翔说现在投资写字楼风险是很大的,但就目前市场上写字楼状况来看,一是垂直交通问题普遍存在;二是有多语音同步翻译会议室的了了无几,这就给后来者很大的发展空间。停缓建工程再上马后,规划设计的补充调整是必然要求,是决定其能否被真正救活的关键。
经过亲身感受,凌朝翔说对于一些烂尾项目进行拍卖是很好的一个解决途径,不仅产权明晰,债权,债务关系更易清理,而进可以加速交易进程。
韩春:丰威(中国有限公司)欧洲基金代表
韩春是带着钱来的,所以对于烂尾楼问题,他更多的是从投资的角度来谈的。韩春说,任何商吕都具有价值与使用价值双重内涵,房地产的闪光点在其预期使用价值。投资房地产项目且主要应把握两点,一是热点,如北京有入世及2008奥运等热点。当然,热点不是企业造出来的,而是政府造的,同时行业也可以造势;二是兴奋点。房地产业从生产到使用都是长线的,如何保证投资与消费双重兴奋点对于支撑房地产项目良好运作就非常关键。韩春说兴奋点的保持从内辐射、外辐射以向来保持,内辐射主要在于吸引投资者的兴趣;外暂时在于吸引消费者关注。
作为一个投资者,韩春说他们投资的方式主要有三种。第一种是参股大项目,引入国外先进的机制、理念乃至硬件对项目进行包装,然后再推向市场;第二种是自己开发,因为自行开发对专业水平要求更高,所以作为投资这种方式较为少用;第三种是买断、包装然后卖出。这是一种短期行为,市场回报较快,目前在市场上有一定的诱惑力。但这种经营思路下所看好的目标客户非单体消费者,而是外国机构及财团。韩春说烂尾项目烂的是皮骨肉多还是完好的,可以利用。一些大的财团利用资金优势进行完善、包装后便可以从中盈利。一方面烂尾项目需要注入资金来盘活;另一方面,烂尾项目也要让投资者盈利才能真正盘活这一市场。
崔晶雪:戴德梁行
崔晶雪说戴德梁行在经办业务过程中感觉到了香港资金北上的迹象。 这一动向对于烂尾项目而言无疑是一很好的信息。崔晶说烂尾的项目基本上是商业建筑。而产生烂尾的原因主要是对市场前景没有信心,同时资金挺不过去也是一个重要原因。因此,解决烂尾问题时,一方面要解决资金问题,另一方面要注意市场培育。目前国际资本市场上有相当大量的游资,对于这部分资金而言,买入烂尾项目包装再出手,通过倒二手是个不错的出口,问题的关键在于要怎样让这些资金贴到烂尾项目上来。
崔晶雪说第一点是要采用强制性手段将烂尾项目推到市场中去,其次是加大推广力度,政府可以主动地组织一些洽谈会,利用国外资金融资融资渠道的多样性,以长期基金代替短线投资,解决开发过程中资金链中断的问题。同时,崔晶雪说烂尾问题的出现在很大程度上不在于楼,而在于市场。所以政府及行业都应在培育市场上下功夫。现在很多公司选择在民宅里办公而不选择写字楼就是很大的一个市场问题。这种观察以往有香港也有过,后来政府下强制性条款,凡在住宅楼办公的企业,一律不予办理注册,如此一来,不仅提升了公司形象,也给写字楼增加了很大一个市场份额。同时给予长线投资一定的优惠也是培育市场的有效方法。长线投资本身就担负着更为长线的风险,所以如果能给予一定的税收优惠,让长线投资者能尝到甜头,对融资有很大的帮助。(王茜春)