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在近日召开的“2002年北京房地产论坛”上,众多官员和专家用详实的数据指出———
最近,对新的一年房地产市场进行预测的机构、专家很多,对楼市看法各说不一,甚至截然相反,产生混乱。近日,北京市房地产协会适时举办了“2002年北京房地产论坛”,国际贸促会北京分会、市计委、市国土房管局、市开发办等部门和一些专家就2002年北京房地产市场的形势发表了自己的看法,这些权威部门的官员都用详实的数据、亲身工作的感受 廓清了形势:2002年京城楼市持续平稳健康发展。
从北京整个经济形势全局看,运行态势良好。今年房地产业良好发展势头是建立在去年良好发展的基础上。
市计委副主任郭浚清:过去的一年是近年来我市经济形势最好的一年。无论是经济总量,还是经济结构、质量指标,都达到或超过了年初预期水平,国民经济保持了快增长、高效益的良好发展势头,取得了“十五”计划的良好开局。其中房地产开发投资快速增长,全年完成房地产开发投资783.8亿元,同比增长50.1%,房地产开发成为拉动全市投资增长的主要力量。城乡居民收入水平继续提高,全年城镇居民人均可支配收入11577元。消费需求稳步扩大,全年社会消费品零售额达到1593.5亿元,实际增长11.7%。消费结构逐步升级,住宅、轿车、旅游等新兴消费不断升温。初步统计,2001年全市实现商品房销售额610亿元,商品房销售面积1205万平方米,分别比上年增长30%和26%。
市国土房管局局长苗乐如:北京房地产发展的大好形势是建立在北京市经济总体增长基础之上的,北京经济已连续三年出现两位数增长,人均生产总值首次突破3000美元。人均3000美元就世界发展来看,据说是住宅消费、汽车消费、提升生活质量的一个高速发展的历史阶段,而北京的房地产的发展正是建立在这个基础上的。
北京的财政收入2001年达到了1268亿元,同比增长29.6%。其中,地方财政收入454.2亿元。同样,这样的增长速度也是建立在北京财政连续7年超过年递增20%速度基础上的,说明北京市政府在调控市场发展和推进城市建设这样一个大的载体上有了更大的调控能力。
2002年房地产发展的利好因素仍然很多,市场需求并没有衰减,关键在于如何调整好市场结构。
郭浚清:今年我市进一步扩大房地产开发和固定资产投资规模,房地产业有着更广阔的机遇:一是北京成功申办奥运会和中国加入世界贸易组织(WTO)的机遇,大大激发了外商和外埠投资者来京投资奥运场馆或奥运相关基础设施项目的投资积极性;二是中关村科技园区、中央商务区(CBD)和危旧房改造许多大型项目经过较长时间酝酿,已经进入实质性开发建设阶段;三是今年市政府将加快一批奥运相关基础设施建设项目的建设进度,使全市投资比正常年份会有一个额外的增量。四是住房制度改革将迈出实质步伐,房地产市场需求和开发投资有望保持平稳增长势头。
苗乐如:根据中央的部署,北京市在整体发展的安排上,还特别注重个人收入的增长,国家机关企事业单位都要提高职工的工资,这对促进房地产的发展也会十分有利。去年10月,经市政府批准,出台了国有企业深化住房制度改革的指导意见,市政府还要尽快出台机关事业单位住房货币化方案,住房分配货币化改革的落实,必将对房地产的发展起着重要的推动作用。
市开发办办公室主任秦海翔:商品房销售结构也发生很大变化,个人购房增长速度快,保持增长势头,原来估计停止福利分房,集团购买力受到抑制,有可能出现销售低谷,但没想到个人购买比例增长很快,1999年个人购买占68%,2000年占80%,2001年占90%,2001年房屋销售总量突破1000万平方米,比2000年的900万平方米增加10%多。广大居民改善居住条件的要求十分迫切,本市还有47%的房改未达标户,9%的无房户。国外、外埠来京工作人员也大幅度增加,对住房也有必须的需求。本市今年还要拆迁危旧房84万平方米,动迁居民6.9万户。今年经济适用房开发面积300万平方米,竣工200万平方米,重点项目西红门马上对社会招标。
苗乐如:我认为北京应坚持推进经济适用住房建设,特别是在高价位的城市中,没有政策性住房的供应是不行的。北京是首都,保证中央在京党政机关正常工作的需要、为他们的工作和生活创造最基本的住房条件是北京市政府义不容辞的职责。解决职工住房问题不能完全靠市场,市场经济发达的国家也有大量的社会住房保障政策,搞市场经济没有社会保障不行。我们的社会住房保障主要有两种形式:一是最低收入家庭实行廉租住房;二是中低收入家庭购买经济适用住房。建设经济适用住房是一个长期、持久的政策。
在住房建设上,开发商一定要抓住市场需求信息,调整户型、面积和价位,因为面积标准和价位标准的综合就是居民购买力。开发商一定要使自己生产的住宅多元化,高、中、低档,大、中、小户型都有供应,这样从社会的平均角度看,房价是会合理的。
现在大家都能够冷静、客观地看待形势,能够正视问题、解决问题,这使我们对房地产业的前途更有信心。
郭浚清:房地产开发投资规模持续扩大,在市场需求、市政配套等方面积累了一定的风险。据统计,去年全市实现房地产开复工面积5967万平方米,其中新开工面积5790万平方米,分别比上年同期增长34%和66%,如此大的市场供应,市场需求能否很快消化,存在着一定的风险。到年底全市商品房空置面积达到774万平方米,比上年增长23%,这应该引起大家的注意。
秦海翔:空置一年以上的空置房一般稳定在300万平方米,基本分布在三环以外,而大多数空置房属于交通不便,配套设施不全的项目,减少空置房,还要在建设交通、市政设施上下功夫。
苗乐如:为了保证今年房地产业持续健康发展,我们要做好以下工作:规范完善房地产一级市场:核心是建立适应市场经济和北京城市建设发展需要的土地供应体制;管好存量土地,建立土地一级市场。二是管好集体土地,促进集体土地合理流转,巩固和完善近两年来探索实行的以土地置换为主的政策,完善实施中的一些技术问题。
存量土地要建立市场机制,对土地供应总量要进行控制,实现计划性。属于经营性的土地,再不能允许几次转倒。争取本季度末,最晚上半年把北京的土地一级市场建立起来。经营性的土地以招标、拍卖方式取得,协议出让的土地全部入市场挂牌,真正把土地按市场原则规范起来。起步阶段要对相当一部分重要地区,对土地交易实行全面控制,保证入世需要和招标投标的实施。
还要规范住房市场的销售中介服务行为,提高行政管理的服务水平。
一是严格销售管理。去年8月我们会同有关部门出台了关于房展会、展销会有关规定,规范了展示行为,目的是让群众能真正买到放心房。我们还要会同工商部门整顿商品房销售广告,促进开发商规范和履行销售合同。
二是积极探索交易登记制度的改革,减少程序和手续,提高办事效率。目前正准备把市国土房管局的各种房地产登记服务工作都集中到一个地方办理,一次办竣。随着网络的发展,以后还要争取让群众随时随地在附近就能办理有关手续。
还要建立房地产的信用体系,对违规违约行为进行严肃处理,把治标和治本结合起来,使房地产市场行为真正做到规范化。(刘正非)